不動産売却時に過去の火事も伝えるべき？ 火事のあった不動産の売却について
事故物件と呼ばれる不動産は、基本的には心理的瑕疵のある不動産ということになります。
心理的瑕疵とは、自殺や殺人、事故等により人が亡くなっている、事件や火災があったなどの事件・事故があった不動産と、近隣に嫌悪施設や反社会的団体の事務所があるなどの、居住する方がマイナスな感情を持つ要素を言います。
過去に何かあった不動産を売却する場合、それが心理的瑕疵に該当するのか、告知義務はどうなるのかという疑問や、そもそも売ることが出来るだろうかという不安があると思います。
今回は、過去に火事があった不動産の売却についてご紹介したいと思います。
福留 正明
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目次
1．過去に起こった火事は告知が必要？
過去に火事のあった不動産を売却する際に、火事のあった事実を事前に告知しなければならないかどうかという点に悩まれる方が多いのではないでしょうか？
不動産の売買の際、重要事項の説明を不動産会社が行うことが義務付けられています。その際に、瑕疵（不動産の不具合等）についても告知する必要があるのですが、不動産の瑕疵には機能としての不具合となる物理的な瑕疵以外に、心理的瑕疵というものが存在します。
1-1．過去の火災は心理的瑕疵に該当する
原則として、過去に火災があったという事実は心理的瑕疵に該当すると考えられます。
心理的瑕疵とは、購入者がその事実を知っていたら購入しなかった可能性のある事実を言います。
主に下記に該当する場合には心理的瑕疵に該当すると言われています。
上記のような心理的瑕疵がある場合には、売主・不動産会社は購入希望者に対してその事実を告知する必要があります。
1-2．過去の火事の告知義務に期間はある？
過去に火事があったという事実は、何年先まで告知しないとならないのかも売主としては気になるところです。
実は、事故物件の告知義務に明確な期間等は定められていません。そのため、最終的には裁判所の判断にゆだねることになるわけです。
例えば、50年以上前の事件や事故であっても、その事実が大きく報道され、記録や記憶に残っているような場合には、告知義務が必要という判決がされたケースもあります。
特に、火事によって人が亡くなっている場合には、たとえ数十年前だったとしても火事のあった事実は伝えておくことで後々のトラブルを防ぐことが出来ます。心理的瑕疵の告知は、買い手側の気持ちに立ち、その事実を噂などで聞いた時にどう思うか考えてみることが大切です。
2．火事のあった不動産は隠れた瑕疵にも注意が必要
心理的瑕疵に関する告知について上記で触れてまいりましたが、ボヤなどすぐに消火された火災があった建物を売却する場合には、物理的な瑕疵や隠れた瑕疵についての注意も必要です。
2-1．物理的な瑕疵
物理的な瑕疵とは、雨漏れやひび割れなど建物に損失が生じているような状態と、土地に関する問題（地盤や土壌などに不安がある）を言います。
ボヤや小さな火災で消火活動を行った際に、何かしらの物理的瑕疵が生じている場合には、こちらも告知する必要がある要素となります。
2-2．隠れた瑕疵
物理的な瑕疵は買主が内覧をする際に確認することが出来る部分となるので、後々、大きな問題に発展することは少ないです。過去に火事があった物件の場合には物理的な瑕疵よりも隠れた瑕疵に対しての注意が必要と言えます。
隠れた瑕疵とは、物理的な瑕疵のように購入時に買主が見つけることが難しい不具合を言います。もちろん、売主側も売却時にそのような瑕疵があることに気づいていない可能性があるため、売主には瑕疵担保責任があり、売却後に発見された隠れた瑕疵に関しては売主が責任を負うことになっています。
ボヤやすぐに消火された火災の跡をリフォームなどで綺麗にしたとしても、火災によるダメージを受けている状態であることに変わりはありません。つまり、隠れた瑕疵に該当することになります。
瑕疵担保責任に関しては下記記事を併せてご確認ください。
3．火事のあった不動産の売却価格はどれくらい下がるのか
過去に火事のあった不動産は、心理的瑕疵に該当する可能性が高く、売買価格にも影響がでることが考えられます。では、具体的にどのくらい価格が下がってしまうのでしょうか？
火事だけに限らず、事故物件の売買価格は、通常の売買価格相場の2～3割程度は下がるとされています。
また、火事によって人が亡くなっているかどうかも売買価格に影響を及ぼす可能性が高いです。
しかし、立地条件や人気エリアの不動産などの場合はそれほど価格が下がらないケースもあります。
反対に、地方などでもともと買手を見つけることが難しいエリアの場合は5割近く価格が下がるケースも存在します。事故物件の場合には、その事実をきちんと伝えたうえで、事故物件の取り扱いを多く行う不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
4．判例では火災事故が瑕疵に該当しなかったケースもある
心理的瑕疵に該当する不動産売買の場合、事実を伝えずに売却し、後に買主がその事実を知り裁判に発展することがあります。
心理的瑕疵は、明確な基準がないため、基本的には裁判による判決で判断することになってしまうのですが、過去の判例では、火災事故が瑕疵に該当しなかったケースも存在します。
上記の裁判で買主側の請求が棄却された背景には、下記のような理由があります。
また、上記の判例以外にも、8年7か月前に焼身自殺があった土地は瑕疵に当たらないという判例もあります。一方で、3年前に火災により焼死者が出た土地は瑕疵に当たるとされた事例も存在します。
裁判の結果で判断していくと、おおよそ10年前の火災に関しては瑕疵に該当しない可能性が高いと言えますが、事故からの年数だけではなく、近隣住民の関心度合いや売買契約前の土地の使用状況なども関係してくると言えます。
5．まとめ
過去に火事のあった不動産の売却では、火事のあった事実は隠さずに伝えた方が良いと言えます。売買価格に影響がでる可能性はありますが、後々のトラブルを防ぐためには事実は事実として伝えるべきでしょう。
心理的瑕疵は買い手側の気持ちが大きく影響します。告知義務違反に問われないためにも、売却する不動産の瑕疵は心理的瑕疵も含めすべて仲介業者、買主に伝える必要があります。
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