建物譲渡特約付借地権とは

借地権を30年以上に設定すること

建物譲渡特約付借地権とは、借地権を30年以上に設定し、契約期間終了後、地主が借地人から建物を買い取ることです。これによって借地権が消滅します。
登記は必要なく、所有権移転や所有権移転請求権の仮登記が必要です。
法律上は契約の際に書面に書く必要はないのですが、30年後に契約が実行されることを考えると、契約書に記載しておいたほうがいいのではないかと思われます。

建物譲渡特約付借地権のしくみ

借地契約を行って、地主と契約を結んだ業者が建物を建てます。
そして業者は借地人に販売します。借地人は30年間土地の利用を行う権利を得ることができます。地主は一時金と地代が手に入ります。30年以上経ってから、地主が借地人から建物を買い取り、買い取った日に借地権が消滅します。このような仕組みになっています。

建物譲渡特約付借地権のポイント

契約期間満了後に、建物が地主のものになります。そこで建物に借地人がいる場合は、家賃収入が見込めます。家主になることができるのです。
借地人のほうは、建物の金額を売却費で回収することが可能になります。

建物譲渡特約付借地権の活用法

もともとは地主として建物の管理費を払わずに地代家賃を得ることが可能になります。
そして30年経った後は今度は家主として家賃収入が得られます。
マンションやオフィスビル、貸し店舗や社宅などの用途が考えられます。

建物の譲渡

建物譲渡特約の設定は、確定期限付売買特約と売買予約契約の二つとなります。
【確定期限付売買特約】
契約が満了する30年後の特定日を設定して、その日に買取を実行する前提で借地契約と売買契約を同時に結ぶとりきめ
【売買予約契約】
契約が満了する30年後に建物の売買を行うとして、売買予約を借地契約と同時に結ぶとりきめ

あらかじめ契約を結んでおくか、売買予約を入れておくかの違いになります。

書面による契約は不要

法律上は書面による契約は不要となっています。ですが期間が非常に長く、30年後のことは誰にもわからないため、あらかじめ売買契約書を交わしてそこに記載しておくことのほうが望ましいでしょう。地主にとっても借地人にとってもその方が望ましいでしょう。

仮登記によりリスクを回避

書面による契約がないため、30年後にはうやむやになりがちです。そのため仮登記を行うことによってそのうやむやになるリスクを避けることが可能になります。
仮登記がないと普通借地になってしまいます。ですので建物譲渡の仮登記をしておきましょう。

期間満了時の建物譲渡の際に建物貸借人が住んでいる場合は対抗関係となります

建物貸借人の入居と、建物譲渡の登記の早いほうが有線となります。
ただちに明け渡し請求ができなくなります。

借地借家法の範囲です

どのような不動産取引も法律に記載されていますが、この建物譲渡特約付借地権は借地借家法第24条で定められています。
借地人は30年を経過した日に建物を地主に譲渡する、建物の譲渡がなされたことによって借地権が消滅するなどのことがあげられています。
借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権、土地賃貸権、借地契約と建物の賃貸借について定めてある特別法です。この法律に従って契約書等を制定しなくてはなりません。
譲渡に対する税金などはまた別の法律が定めてあります。譲渡所得が生まれた場合は所得税法の範囲内となります。
借地借家法とは大家と店子、両当事者の平等を保障して、借主は弱い立場になりがちですが、それを保護して平等な立場にもっていくための法律でもあります。借主のほうが弱い立場になりがちですが、それを保護しています。民法の特別法としての位置づけになっています。


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