都市計画により市街化区域となっている地域は、市街化を進めることを前提とした地域となり、農地などの緑地についても宅地に転用するように進められています。しかし、宅地ばかりになってしまうと環境悪化などの問題が起こることになるということから、1991年に生産緑地法が改正され、市街化区域の中に農地として保つべき生産緑地と、宅地化を進める農地に区分することになりました。生産緑地は税制面等で優遇される代わりに30年間は農地以外に利用することが出来ないという制限が課せられています。そして、その期限となる30年が2022年となり、2022年に生産緑地の解除を受けて宅地に転用する土地が急増し、不動産の価格が大きく下がるのではないかと言われています。今回は、生産緑地と2022年問題について詳しくご紹介します。
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福留 正明
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1．そもそも生産緑地とはどのような土地か
まず、2022年問題について触れる前に生産緑地がどのような土地を示しているかを確認しましょう。
都市計画を進める上で、既に市街地として成り立っている地域やこれから優先して市街化していくべき地域を市街化区域として都市計画法に基づき、市街化を進めていきます。その際に、農地として残しておくべき土地に関しては、「生産緑地」として農地以外に転用することを防ぐようにすることになりました。
生産緑地と判断される土地の定義は下記のように定められています。
生産緑地としての判断は、各自治体が都市計画を設定する上で判断することになります。持ち主の自由に決められるというわけではありません。
1-1．生産緑地に指定されている土地の制限
生産緑地として指定されている土地は、原則として農地以外の用途で利用することが出来ません。
生産緑地を解除してもらうためには、自治体に買取りの申し出を行う必要がありますが、買取りの申し出は誰にでもできるものではありません。
買取りの申し出を行うことができるのは、以下のいずれかの要件にあてはまる場合のみです。
買取りの申し出を行ない、自治体が買取ることが出来ない場合には、自治体側が他の農家に土地の買取りを斡旋するなどの対策を取り、それでも買手がつかない場合には、土地の所有者の農地としての管理義務が解除されることになります。つまり、買取りの申し出を行わない以上、生産緑地としての制限が残ることになります。
2．生産緑地は税制の優遇の対象となる
生産緑地は土地の利用に制限が設けられているということから、固定資産税や相続税の優遇を受けることが出来ます。
2-1．固定資産税が低い
一般的に農地は宅地と比較して固定資産税が低く設定されています。
農地は農業以外に利用することが出来ないという土地の制限があり、また、農地を売買する場合には農業委員会の許可が必要となります。農地は収益性も低く、土地の利用制限等もあるという事から市場価値が低くなるため、固定資産税が低く設定されているのです。
しかし、市街化区域の場合、農地であっても宅地に転用することが望ましいとされているケースもあることから、大きく3つに分類され、評価方法や課税方法が異なります。
生産緑地は市街化区域の農地の中でも、農地以外の利用は制限されていることから一般の農地と同様に、農地としての評価、農地としての課税が適用されるため固定資産税が低く設定されています。
ちなみに、平成28年度の課税標準価格を比較すると、
1㎡あたりで平均にこれだけの差が生じます。
2-2．相続税の納税猶予
相続によって農地を取得した場合、一定の条件を満たしている場合には相続税の納税猶予の特例の適用を受けることが出来ます。生産緑地も農地と同様の扱いとなるため、相続税の納税猶予の適用対象となります。
この場合、相続人が農業を継続することが条件となりますので、生産緑地の解除をしてしまうと、相続税を算出する際に適用される評価額は宅地と同様の評価額となる可能性があります。
相続税の納税猶予は生産緑地を相続した相続人が亡くなるまで農業を続けている間は相続税を猶予するという特例です。途中で農業を辞めた場合には、猶予されていた相続税を支払う必要があります。
3．生産緑地の2022年問題
最初にご説明したように、生産緑地法が改正されたのは1991年です。そして、生産緑地の買取りの申し出を行うことができる要件のひとつは「生産緑地として指定されてから30年が経過した場合」です。
つまり、1992年の法改正から30年経過する年が2022年となります。平成27年3月時点で生産緑地の数は約62,000地区（約13,000ha）。そのうち約8割が30年経過の対象となると言われています。
当然、すべての生産緑地を自治体で買取るというのは難しいですから、その多くが生産緑地を解除されることになり、宅地等へ転用されることが予想されます。
解除された生産緑地が宅地となり、多くの住宅が建築されることで不動産の価格が急落する恐れがあり、それにより不動産業界では2022年問題と言われています。
3-1．生産緑地所有者にとっての2022年問題
生産緑地は農業をずっと続けなければならないという決まりがあります。そして、基本的には都市圏にある農地です。そのため、後継者となる人がいないというケースもあり、30年の経過を期に自治体に買取りを行おうと考えている方も多いと思います。
生産緑地の解除をしてしまうと、固定資産税や相続税の納税猶予の特例など税制の優遇を受けることが出来なくなります。また、宅地と同様の評価となりますので固定資産税も相続税もそれなりに高額になる可能性があります。そのため、売却を検討することになるかと思いますが、同様の土地が多く売りに出され、想定しているよりも低い価格になってしまうという可能性があります。
3-2．不動産購入を検討している人にはメリットもある
生産緑地の解除により不動産の価格が下がる可能性があるため、不動産の購入を検討しているという人は2022年がポイントと言えるのではないでしょうか？
生産緑地は市街化地域にある農地ですから利便性も高く、住みやすい地域と言えます。
不動産の価値はその時になってみないと解らない部分ではありますが、もしかしたら今よりも少しだけ買いやすい状況になっているかもしれません。
4．相続税の納税猶予改正
2022年問題に対応する形として、納税猶予の改正が行われています。生産緑地の解除による宅地転用を防ぐことを目的としており、以下のような特例農地の範囲の拡大、猶予の継続要件が定められています。
2022年に向けて、このあたりの改正は今後も続いていくことが予想されます。
5．まとめ
1992年の生産緑地法の法改正が行われて30年が経過する2022年。市街化区域にある生産緑地の多くが宅地転用となる可能性があります。これにより不動産の需要と供給のバランスが乱れ、価格が急落する可能性が懸念されています。しかし、すべてが宅地となってしまっては生産緑地法を改正した意味が無くなってしまうように感じます。2022年前に何かしらの対策が取られるかもしれませんね。
東京オリンピックから2年後の2022年に不動産の状況がどう変わっているのか、今後の動きも含めてチェックしていきたいと思います。
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