土地が売れないのはなぜ？主な原因と売却するための対処法を徹底解説
「土地を売却したいけど、田舎の土地だから売れるか心配……。」
「土地を売れやすくするためにはどうしたらいいんだろう？」
このように土地の買い手が見つかるかどうか不安に思っている方や実際に土地が売れ残ってしまっていて困っている方も多いのではないでしょうか。
使う予定のない土地でも所有しているだけで税金や管理費用がかかってしまうので、できるだけ早く売却したいですよね。
ただし全ての土地が必ずしもすぐに売却できるとは限りません。
土地自体に何らかの問題がある場合や、誤った方法で売り出した場合には、土地が売れ残ってしまう可能性があります。
そのため土地を売る際には、土地が売れ残ってしまう原因とその対処法を知り、適切な方法で売却活動をすることが重要です。
そこでこの記事では、売れない土地を所有し続けるデメリットや土地が売れ残る原因、売れない土地を売るための対処法などを詳しく解説します。
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１．売れない土地を所有し続けるデメリット
このように思う方もいらっしゃるかもしれませんね。
しかし土地を売らないままでいると、金銭的にも労力的にも余計な負担がかかったり、トラブルが起きたりする可能性もあるのです。
まずは売れない土地を所有し続けるとどういったデメリットがあるのかご紹介します。
- デメリット１ 税金を支払い続けなければならない
- デメリット２ 土地の価値が下がる可能性がある
- デメリット３ 管理・維持の費用や手間がかかる
- デメリット４ 特定空き家に指定される可能性がある
- デメリット５ 近隣所有者とトラブルになる可能性がある
デメリット１ 税金を支払い続けなければならない
利用しているかどうかに関わらず、土地を所有していると固定資産税を毎年支払わなければなりません。
- 固定資産税評価額（課税標準額）×税率1.4%
例えば固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合、毎年14万円の固定資産税を支払う必要があります。
ただし特例で軽減制度が適用される場合は、通常よりも税額が安くなります。
また所有している土地の周辺エリアが既に市街地として栄えていたり、今後市街地化される予定があったりするケースでは「都市計画税」も併せて納付する必要があります。
自治体によっては異なる場合もありますが、都市計画税の金額は「固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％（制限税率）」となるのが一般的です。
土地を売却せずに所有していると、税金を支払い続けなければならないので大きな負担がかかります。
デメリット２ 土地の価値が下がる可能性がある
所有し続けていると、土地自体の価値が下がってしまう可能性も否めません。
家屋とは異なり土地は劣化するものではありませんが、周囲の環境の変化などにより資産価値が下がる場合があります。
土地の価値が下がると売却価格も比例して下がる傾向にあるので、手元に入る金額は少なくなってしまいます。
デメリット３ 管理・維持の費用や手間がかかる
土地の所有者にはその土地を管理、維持していく手間やコストがかかります。
土地を放置すると雑草が生えて景観を損ねたり、害獣・害虫などの被害により衛生状態が悪くなったりするリスクがあるので定期的に手入れを行う必要があります。
手入れをする際には水や草刈り機、掃除機などを使用することになるため、手間がかかるだけでなく電気代や水道代などを支払わなければなりません。
また離れた地域に土地があったり、忙しかったりしてご自身で管理ができなければ専門の業者に管理を委託することになるため費用がかかります。
詳しくはデメリット５で解説しますが、土地を管理せずに放置すると近隣とのさまざまなトラブルに発展するリスクがあるため注意が必要です。
デメリット４ 特定空き家に指定される可能性がある
所有している土地に住宅が建っている場合、放置すると「特定空き家」に指定され納税額が増える可能性があります。
| 住宅用地の種類 | 固定資産税の額 |
|---|---|
| 小規模住宅用地 （住宅1戸につき200㎡までの部分） |
固定資産税評価額×税率1.4％×1/6 |
| 一般住宅用地 （200㎡までである小規模住宅用地以外の住宅用地） |
固定資産税評価額×税率1.4％×1/3 |
住宅が建っている土地（住宅用地）の場合、家屋1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」、200㎡を超えた部分は「一般住宅用地」として固定資産税の軽減措置が適用されます。
しかし特定空き家に指定された場合、固定資産税の軽減措置を受けられなくなるため納税額が最大で6倍になってしまうケースがあります。
また自治体は特定空き家を強制撤去することができます。
撤去の費用は土地の所有者が負担することになる可能性が高いので注意しておきましょう。
デメリット５ 近隣所有者とトラブルになる可能性がある
売れない土地を所有し続けていると、近隣の土地所有者や住民とトラブルが起きる可能性があります。
定期的に土地を管理しなければ、雑草が隣地まで広がってしまったり害虫発生の原因になったりします。
また管理していない土地にはゴミが不法投棄されやすい傾向があります。
土地を放置して周囲の景観を損ねたり衛生環境が悪くなったりした場合、近隣の住人に慰謝料や損害賠償を請求されることも考えられます。
近隣とのトラブルがある土地は、買い手がつきにくくなる傾向にあるため注意が必要です。
２．土地が売れ残ってしまう主な原因
このように思っている方も多いのではないでしょうか。
土地が売れない理由には、土地自体に問題がある場合と売り方に問題がある場合が考えられます。
しかし売れない原因を把握して適切な対策を行えば、売却しづらい土地でも買い手が見つかりやすくなりますよ。
そこでこの章では、土地が売れ残ってしまう場合に考えられる主な原因を解説します。
- 原因１ 地盤沈下や土壌汚染などの瑕疵がある
- 原因２ 土地の形状や大きさが一般的でない
- 原因３ 隣地との境界が明確でない
- 原因４ 土地の管理状態が悪い
- 原因５ 周辺の環境に難点がある
- 原因６ 需要が少ない地域にある
- 原因７ 売り出し価格が高すぎる
- 原因８ 売却活動が不十分である
- 原因９ 土地に適した媒介契約を結んでいない
- 原因１０ 適切な不動産会社を選んでいない
原因１ 地盤沈下や土壌汚染などの瑕疵がある
土地自体に地盤地下や土壌汚染などの問題がある場合、買い手が付きにくくなる傾向があります。
地盤沈下が起きている土地は建物が傾いたり倒壊したりする可能性が高く、耐震性が低いといわれています。
また土壌汚染のある土地の場合、有害物質が直接人体に影響し、健康被害が発生するリスクがあるため購入を敬遠される傾向があります。
このような土地の欠陥を伝えず売却してしまうと契約不適合責任を問われるので、必ず所有している土地に瑕疵（かし）があるかどうか確認しておきましょう。
瑕疵に該当する例や契約不適合責任に問われるとどのようなリスクがあるのか詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
原因２ 土地の形状や大きさが一般的でない
一般的な大きさや形状の土地は需要が高く、土地が大きすぎたり小さすぎたりする土地や特殊な形状の土地は買い手がつきにくい傾向があります。
土地の形状は以下のように分類できます。
長方形や正方形など四角い形状の土地を「整形地」といいます。
整形地は住宅を建てやすいため買い手が見つかりやすいといわれています。
一方で、三角地や台形地、一部のみが道路に面している旗竿地など特殊な形状の土地を「不整形地」といいます。
不整形地は住宅を建てづらく活用しにくいため、整形地に比べて売却が難しいといわれています。
また土地の面積が小さすぎる場合には、活用できる範囲が限定されるだけでなく住宅ローンを組みづらくなるというデメリットがあります。
一方で土地の面積が大きすぎる場合にも、活用しづらかったり値段が高額になってしまったりするため買い手がつきにくい傾向があります。
原因３ 隣地との境界が明確でない
隣地との境界が確定していないことも土地が売れ残ってしまう要因の一つです。
土地の境界線とは、隣地との境目のことを指します。
土地の境界には「筆界」と「所有権界」の2種類があります。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 筆界 | 公法上（不動産登記法）の境界 |
| 所有権界 | 私法上（民法）の境界 |
筆界はその土地の範囲として初めて法務局に登記された境界のことを指し、土地所有者のみの合意で位置を変更することはできません。
一方、私法上の境界である所有権界は土地の所有者の権利が及ぶ範囲のことを意味し、土地の所有者同士のみの合意で定めることができます。
本来、筆界と所有権界は一致しているのですが、土地の使いやすさなどを考慮して、所有権界を変更している場合があるため注意が必要です。
境界線を確定していない場合、購入後に隣地所有者とのトラブルが発生するリスクがあるため買い手に敬遠される傾向があります。
原因４ 土地の管理状態が悪い
外観や衛生状態の管理が適切にされていない場合にも土地は売れづらくなります。
長期間手入れをせずに放置した土地は、雑草が生えるなどして荒れた印象になります。
また不法投棄や害獣・害虫などの被害がある場合、撤去作業や対処が必要になるため敬遠されやすい傾向があります。
このように外観が荒れて見えると土地の印象が悪くなり、せっかく購入希望者が現れてもなかなか売却につながらないケースがあります。
原因５ 周辺の環境に難点がある
土地そのものではなく、周りの環境に問題がある場合にも売却が難しいといえるでしょう。
例として以下のような点が挙げられます。
- ・近くに空き家やゴミ屋敷がある
- ・近隣に暴力団事務所や新興宗教施設などがある
- ・墓地や火葬場が近くにある
- ・近隣とのトラブルがある
所有している土地だけの問題であれば、対処して改善することは可能ですが、周辺の環境は個人だけの力で解決することはできません。
対処しきれない問題がある場合には、売却が難航する可能性があります。
原因６ 需要が少ない地域にある
所有している土地が需要の少ない地域にあることも土地が売れない理由として挙げられます。
都市圏など人が多く住んでいるエリアは需要が高いため、土地も比較的売れやすいと考えられます。
一方で過疎化が進んでいる田舎やアクセスの悪い地域にある立地の場合、買い手がつきにくい傾向があります。
原因７ 売り出し価格が高すぎる
売り出し価格を高く設定しすぎると、本来なら買い手が見つかる土地であっても売れ残ってしまうケースがあります。
一般的に売り出し価格は、土地の所有者が土地の相場や査定額を参考に不動産会社と相談しながら決定します。
その際に相場とあまりにもかけ離れた金額で売り出してしまうと、購入希望者が現れないことがあるので注意しましょう。
原因８ 売却活動が不十分である
土地が売れない原因として、売却活動が足りていない可能性もあります。
土地を売却する際には不動産会社に仲介を依頼し、チラシの配布やインターネットの広告掲載、営業宣伝などをしてもらうことが一般的です。
どのような販売戦略をとるかは不動産会社によって異なります。
本来なら売却しやすい土地であっても、売却活動が十分でなかったり、適切な方法で行わなかったりすれば売れ残ってしまう可能性が高くなるでしょう。
原因９ 土地に適した媒介契約を結んでいない
土地に適した媒介契約を結んでいないことも土地が売れ残ってしまう原因といえます。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、そのなかからご自身の条件に合う媒介契約を選ぶ必要があります。
以下の表に各媒介契約の特徴をまとめました。
| 契約の種類 | 売却活動に関する報告の義務 | 他社との同時契約 | レインズへの 登録義務 |
自己発見取引 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 不可 | 契約から5日以内 | 不可 | 最長3カ月 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上 | 不可 | 契約から7日以内 | 可 | 最長3カ月 |
| 一般媒介契約 | なし | 可 | なし | 可 | 規定なし（3カ月が一般的） |
専属専任契約と専任媒介契約に比べ、一般媒介契約では売却活動を積極的に行ってもらえない可能性があります。
一般媒介契約の場合、不動産会社は広告費をかけて宣伝をしても別の会社で売却が決まれば利益を得られないというリスクを抱えます。
また会社が依頼主へ売却活動の状況を報告する義務がないので、一般媒介契約の不動産は売却活動の優先順位が低くなってしまうといわれています。
需要の高い土地や売却に慣れている人であれば一般媒介契約でも問題ありませんが、そうでない場合には買い手が見つかりにくくなるケースが考えられます。
原因１０ 適切な不動産会社を選んでいない
土地が売れない理由として、売却したい土地に適した不動産会社と契約を結んでいないことも考えられます。
不動産会社と一口にいっても売却を得意とする地域や不動産の種類はさまざまです。
土地売却に慣れていない不動産会社に依頼した場合、適切な売却活動が行われないため土地がなかなか売れないケースがあります。
３．なかなか土地が売れない場合の対処法とは？
売れづらい条件のある土地でも、対策があれば実践して早く売却したいですよね。
土地にある問題を解決し、適切な方法で売却を行えば買い手が見つかる可能性がありますよ。
そこでこの章では、土地がなかなか売れない場合や売れ残ってしまった場合の対処法を紹介していきます。
対処法１ 土地の瑕疵を取り除く
地盤沈下や土壌汚染といった土地そのものの問題は可能な限り解決しましょう。
土地に何らかの瑕疵があると、購入が敬遠される傾向があります。
そのため必要に応じて地盤の改良、補強工事や汚染土壌の浄化を行う必要があります。
また土地に瑕疵がある可能性の高い場合には、地盤調査や土壌汚染調査などの地質、地歴調査を行っておくことをおすすめします。
調査を行って土地に問題がないことを証明できれば、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
対処法２ 境界線を確定する
隣地との境界が曖昧な土地は、測量士に「確定測量」を依頼して境界線を決めましょう 。
境界線が曖昧な場合、屋根や雨といなどの構造物が境界線からはみ出たり、所有している土地だと思って通行していた道が隣地の範囲内であったりするケースがあります。
このような原因で隣地所有者とトラブルに発展することもあるので、購入を敬遠されやすくなってしまいます。
しかし土地の境界線を明確にしておけばトラブルを回避できるため、買い手がつきやすくなるでしょう。
対処法３ 相場にあった価格で売り出す
土地の売り出し価格は高くしすぎず、相場にあった値段設定をしましょう。
相場に比べて売り出し価格が高すぎる場合はもちろん、安すぎる場合にも何らかの問題があるのではと買い主候補から敬遠されやすくなる傾向があります。
なお売り出し価格は不動産会社の査定額をもとに決めるのが一般的ですが、査定額は不動産会社によって異なります。
そのため売り出し価格を決める前には、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較して正確な相場を把握しておくことが重要です。
対処法４ 需要のある広さ・形状で売却する
売却したい土地の大きさや形状が一般的でない場合、需要のある土地の広さや形状に変えて売却する 方法もあります。
土地の面積が広すぎる場合には、需要のある面積に「分筆」して売却しましょう。
ただし分筆を行う際には以下の2点に注意が必要です。
- ・分筆した土地2つ以上を連続して売り出すことはできない
- ・分筆した土地に建物が建っている場合、登記変更を行う必要がある
また特殊な形状の土地の場合には、整形地にすることで売却できる可能性が高くなります。
隣接している土地を購入することで、土地の形状が正方形や長方形になる場合には、購入して整形地にするのも一つの手です。
整形地は建物を建てる際に形や大きさによって制限されることが少ないため、買い手からの人気が高く売れやすくなる傾向があります。
対処法５ 隣地所有者に打診する
隣地所有者に土地の購入を打診してみるのも一つの方法です。
地続きの土地を購入することで所有している土地の価値が上がったり、活用の幅も広がったりとさまざまなメリットがあります。
そのため隣地を購入したいと考える人も少なくありません 。
土地を売却する際には隣地の所有者の意向を尋ね、可能であれば売却の交渉をしてみると良いでしょう。
対処法６ 自治体に売却する
土地によっては地方自治体が買い取ってくれるケースもあります。
地方自治体では「公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）」に基づき、公共事業のための用地の取得を行っています。
所有している土地が各自治体の公共事業実施に必要で有益な土地だと判断されれば、購入してもらえる可能性は高いでしょう。
自治体の窓口で土地買取申出書を記載して申し込むと、必要な土地であるかどうか検討してもらえます。
対処法７ 空き家バンクを利用する
所有している土地を「空き家バンク」に登録することもおすすめです。
空き家バンクという名称ですが、自治体によっては土地の登録ができるところもあります。
空き家バンクをチェックしている人が土地の購入も検討している可能性があるので、売却のチャンスが増えると考えられます。
空き家バンクの登録は無料であり掲載期限もないので、利用して損はないでしょう。
対処法８ 不動産会社に買取を依頼する
売れない土地を売却するには、不動産会社に「買取」を依頼する方法もあります。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取ることです。
仲介のように購入希望者を探す必要がないため、不動産会社に買取を依頼すればなかなか買い手が見つからない土地でもすぐに売却することができます。
ただし買取の場合、仲介の売却価格の6～7割程度の金額価格になってしまうケースが多いため注意しましょう。
対処法９ 媒介契約の種類を変える
土地が売れ残ってしまった場合には、媒介契約の種類を見直すことも重要です。
不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合には、専属専任媒介契約か専任媒介契約に変更すると良いでしょう。
一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できるというメリットがありますが、不動産会社からの優先順位は低くなるため積極的に売却活動を行ってもらえない可能性があります。
売却活動が不十分だと、本来なら買い手がつく土地であっても売れ残ってしまうケースがあります。
1社のみと契約を結ぶ専属専任媒介契約や専任媒介契約では、一般媒介契約に比べ不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向があるため土地が売れやすくなると考えられます。
対処法１０ 売却する土地に適した不動産会社を選ぶ
仲介を依頼する際には、 売却する土地の条件に合う不動産会社を選ぶのが重要です。
不動産会社によって売却を得意とする不動産の種類や傾向は異なるため、ご自身の土地に適している会社かどうかを見極めなければなりません。
売り出してから3カ月程度たっても土地が売れない場合には、不動産会社選びに問題があることも考えられます。
担当者の対応や売却活動などに不安な点があれば、不動産会社の変更を検討すると良いでしょう。
なお土地売却の場合、そのエリアの売却実績が豊富な地域密着型の不動産会社に依頼するのもおすすめです。
中には他社にない販路を持っているケースもあるので、ご自身の土地にあった不動産会社を選ぶことができれば格段に売れやすくなりますよ。
数ある不動産会社のなかから、適した会社を一つ一つ探すのは大変な作業ですよね。
迅速に土地を売却するには、不動産一括査定サイトを活用して査定額を比較するのがおすすめですよ。
４．不動産会社選びに活用したい一括査定サイト
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５．まとめ
利用していない土地であっても、所有しているだけで管理のコストや手間がかかったりトラブルが発生したりするリスクがあります。
一般的に土地の売却期間は3カ月程度といわれており、3カ月を過ぎても売れない場合には何らかの原因があると考えられるため、問題があればできるだけ改善し、売り出し価格や不動産会社の見直しをすると良いでしょう。
「土地の土壌や地盤に瑕疵がある」「土地の形状や大きさ、周辺環境に問題がある」「管理状況が適切でない」など、土地自体に問題がある場合には売れづらくなってしまいます。
また「相場にあった価格設定をしていない」「適切でない媒介契約を結んでいる」「適していない不動産会社と契約している」など、売却活動に問題がある場合も買い手が見つかりにくくなります。
なお買い手が付きづらい土地であれば、買取や空き家バンクの利用や自治体への売却も検討してみると良いでしょう。
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