離婚したら住宅ローンはどうなるの?ケース別の対応策を徹底解説

「まだ家に住宅ローンが残ってるんだけど、配偶者との間でどうやって調整すればいいんだろう……」

「住宅ローンの名義人が家を出ていくことになった場合、それでも返済を続けなきゃいけないのかな?」

離婚することになってしまった場合、マイホームと住宅ローンをどうすれば良いかは多くの方が気になるところでしょう。

住宅ローンは長い時間をかけて返済していくもののため、完済する前に配偶者と別々の人生を歩む結果になってしまうこともあるでしょう。

離婚にはさまざまな手続きが必要となりますし、住宅ローンの手続きもなるべくスムーズに終わらせてしまいたいですよね。

そこで、この記事では離婚時に住宅ローンが残っている家をどのように扱えば良いのかをご紹介していきます。

不動産のプロ
「マイホームに住み続けるか」「マイホームを手放すか」で住宅ローンの手続きは大きく2つに分かれます。これからわかりやすく解説していきますね。

1.住宅ローンの残った家も夫婦の共有資産!財産分与の対象になる

離婚をすることになると、お互いの資産を分け合う作業が必要になります。

法律上の専門用語では「財産分与」と呼ばれる行為で、婚姻関係が結ばれている間にできた夫婦の共有財産を清算することを指しています。

それじゃあ、住宅ローンで買った持ち家も財産分与の対象になるってこと?
不動産のプロ
そのとおりです。一般的にはマイホームは夫婦の共有財産だと考えられています。

そうはいっても、

「住宅ローンの返済が残っている家をどうやって分割したらいいいの……?」

と思われる方も多いでしょう。

しかし、ご安心ください。

ここからは「離婚後もどちらかがマイホームに住み続たいときの対応策」「離婚後に家を手放したいときや、手放さざるを得ない場合の対応策」をそれぞれ具体的にご説明していきますよ。

2.離婚後もマイホームに住み続けたいときの対応策は?

夫が別の住宅に引っ越し、妻と子どもが家に残るなど、離婚後も元の家に住み続けたいという方もいらっしゃるでしょう。

そうした場合、ポイントとなるのは「住宅ローンの名義人が誰になっているか」です。

不動産のプロ
これから家に住み続ける人と、住宅ローンの名義人が異なっていた場合、必ず必要となる手続きがあります。

これから具体的に見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続ける場合

住宅ローンの契約名義人である方が家に住み続ける場合、基本的に厄介な手続きは必要ありません

例えば契約名義人の夫が家に住み続けることになったら、夫がそのままローンを支払い続ければいいってことですか?
不動産のプロ
そのとおり! 基本的には従来通りローンの支払いを続けていけば問題ありません。

しかし、このケースにおいて注意すべきなのは家を出て行く妻側の方だといえるでしょう。

もし妻が連帯保証人として住宅ローンを借りていた場合は、離婚後でも夫がローンを返済できなくなったときは代理で返済する義務が生じてしまいます。

連帯保証人とは
契約者に万が一のことがあった際にローンを代理返済する役割の人です。連帯保証人には、契約者の返済能力にかかわらず、金融機関に請求されれば代理返済をしなければならない義務があります。
え! 離婚した後でも代わりに返済しなければらないんですか?
不動産のプロ
そうなんです。離婚したからといって、住宅ローンの契約内容が自動的に切り替わるわけではありません。

もし家を出て行く側が連帯保証人に設定されていた場合は、住宅ローンを契約した金融機関に相談して連帯保証人の設定を外してもらえないか相談してみましょう。

後から気づいて万が一離婚後に代理返済の請求が来てしまったら、断ることができないため、注意しておかなければなりません。

メモ
住宅ローンを契約した際の連帯保証人が誰になっているかは、契約したときに交わした書類に記載されています。あらかじめ確認しておきましょう。

2-2.住宅ローンの名義人ではない人が住み続ける場合

「住宅ローンの名義人は夫だが、家に住み続けるのは妻と子どもたち」といったケースもあるでしょう。

このような場合には注意が必要です。

なぜなら、当たり前のことですが、「基本的には住宅ローンはその家に住む人が支払っていくもの」です。

したがって、夫名義の住宅ローンから妻名義の住宅ローンに契約を変える必要が生じてしまいます。

注意
住宅ローンの名義だけでなく、場合によっては家自体の名義も変える必要があります。持ち家の名義人をどのように設定したかも、あわせて確認しておきましょう。
でも、住宅ローンって審査がありますよね? 変更の手続きをしても審査に落ちてしまったらどうしよう……。
不動産のプロ
おっしゃる通り、必ずしも審査に通るとは限らないのが実情です。

妻も定職についており安定した収入があれば別ですが、パートなどで収入が少なく返済が難しいと判断された場合は、ローンの名義人を変更できない例もあります。

その場合は、以下のような対応策をとることができる可能性があります。

【住宅ローンの名義人変更ができなかった場合の対応策】
  • ・名義人は夫のまま、養育費などの代わりに夫に住宅ローンを返済し続けてもらう
  • ・名義人は夫のまま、妻から夫に住宅ローンの返済額を支払う
  • ・上記いずれも難しい場合は、家の売却を検討する

可能であれば、夫側と協議して愛着のある家に住み続けていきたいですよね。

しかし、どうしても交渉が整わなかったり、のっぴきならない金銭的な事情があったりする場合は、マイホームを売却することも新しい生活に踏み出すための一つの手段です。

不動産のプロ
ここからは、離婚の際マイホームを売却するケースについて具体的に見ていきますね。

3.離婚後に家を手放す場合の対応策は?

住み慣れたマイホームでも、離婚となれば、どうしても手放すしかないケースも出てくるでしょう。

「家を売るってなっても住宅ローンも残ってるし、どうすればいいんだろう……?」

「家を売ってもお金が残らなかったらどうすればいいのかな?」

など、さまざまな不安がありますよね。

ここからは、住宅ローンの残っている家を売却して新たな生活に踏み出すための方法を具体的にご説明していきましょう。

3-1.まずは家の価値を知る

離婚が決まったら、今住んでいる家がどれくらいの価格で売れるのか、自分の家を価値を把握しておきましょう。

家の価値って言っても……自分で調べることなんてできるの?
不動産のプロ
不動産会社に見積もりを依頼すると、あなたの家の売却想定価格を見積もって教えてくれますよ。

ローンが残っている家の場合、少しでも高く売れる不動産会社に売却をお願いした方が得策といえるでしょう。

そこで、必ず複数の不動産会社に見積を依頼することが重要となります。

「でも、いちいち自分で不動産会社を選ぶのって大変だし……離婚の手続きでただでさえ忙しいんだよなあ」

とお感じになった方も多いでしょう。

そこで、おすすめなのは無料の不動産一括査定サイトを利用することです。

不動産のプロ
不動産一括査定サイトを使えば、一度の入力で同時に複数の不動産会社の見積価格を比較することができます。

メモ
おすすめの不動産一括査定サイトは、詳しくはこちらの記事で解説しています。

「今バタバタしてて、比較するのもちょっと面倒だなあ……」

という方は、顧客の多い大手の不動産会社から地域密着型の中小規模の不動産会社まで、幅広く見積もりを依頼できるHOME4Uで見積を依頼してみましょう。

なぜ売却価格を知る必要があるのかというと、家を売ってローンを払いきれるかどうかをあらかじめて確認しておく必要があるからです。

3-2.家の売却代金で住宅ローンを完済できるか確認する

まず重要となるのが、家の売却代金で残りの住宅ローンを完済できるかどうかです。

家を売ったお金で住宅ローンを払いきることができれば良いのですが、もし払いきることができなかった場合は離婚後も返済を続ける必要があります。

どちらにしても、配偶者とどうやってお金の調整をしていけばいいのか不安です……。
不動産のプロ
ご安心ください。家を売ってローンが完済できた場合と、できなかった場合に分けて丁寧に解説していきますよ。

3-2-1.家を売却してローンが完済できる場合

家を売却したお金で残りの住宅ローンが完済できるのが理想的な状態ですよね。

この状態は、一般的に「アンダーローン」と呼ばれます。

アンダーローンとは
家の売却代金がローンの残債を上回る場合のことをアンダーローンと呼びます。

住宅ローンの残債を支払っても売却代金が余った場合は、その差額を配偶者と分け合うことになります。

不動産のプロ
ローンを完済して残った差額は、冒頭にご説明した「財産分与」の対象になるということですね。

3-2-2.家を売却してもローンが完済できない場合

家を売ってお金でローンを清算することができればそれに越したことはありませんが、

「家を売ってもローンが完済できなかったらどうしよう……」

という不安を感じている方も多いでしょう。

家を売ったお金がローンの残債より低い状態を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンとは
オーバーローンとは、家を売却したお金でローンを払いきれない状態のことです。オーバーローンになると、家の売却後も返済が続くことになってしまいます。
もしローンを払いきれなかったらどうすればいいの?
不動産のプロ
残った金額を二人で支払ったり、家を賃貸に出して家賃収入で残債を返済したりする方法が考えられるでしょう。

オーバーになってしまった場合は、家を売っても返済を続けていかなければならないのが最大のネックです。

そのままどちらかが家に住んで返済を続けていくという手段もありますが、家を手放さざるを得ないケースもあるでしょう。

その場合は、「残債を二人で協力して支払う」「家を賃貸に出して家賃収入で返済費用をまかなう」といった対処法が考えられます。

ただし、賃貸に出す場合は、当然のことながら借りて見つからなければ収入は得られません。

不動産のプロ
二人で慎重に話し合って、ローンをどうやって返済していくのか考えてみてくださいね。

4.まとめ

離婚はただでさえ大変な手続きをこなさなければなりません。

お互い新たな人生を歩むことになるのですから、できるだけトラブルなく話し合いを進めていきたいですよね。

住宅ローンの残っているマイホームにお住まいだった場合は、「どちらかが家に住み続けるか」「家を手放すか」で対応方法が大きく異なります

家に住み続ける場合は住宅ローンの名義変更、家を手放す場合は売却したお金と住宅ローンの差額に注意して、一つ一つ対応を進めるようにしていきましょう。

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