不動産投資で安定した利益を得るために 理解しておくべき「利回り」について

投資用の不動産の購入を検討する際に、不動産会社から「利回りは○%」ですなど説明される機会や、物件情報に記載されている利回りを目にする機会が増えると思います。利回りとは、投資した金額に対してどれだけ利益を得ることが出来るかを表した指標です。
大金を支払って不動産を購入するわけですから、安定して利益を得ることが出来る不動産を見極めなければなりません。
そのためには、「利回り」を正しく理解しておく必要があります。
不動産投資における利回りを正しく理解し、安定した収益を得ることが出来る不動産と出会えるように、不動産の利回りについてご紹介します。

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1.不動産投資における利回り

不動産投資における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
それぞれの違いをしっかりと理解しておきましょう。

1-1.不動産投資の表面利回り

表面利回りは、年間に得られる家賃収入を物件の購入価格で割って計算します。
不動産会社が提示する利回りはこの表面利回りを指していることがほとんどです。
表面利回りは「グロス利回り」や「想定表面利回り」という呼ばれ方をすることもあります。

例えば、2,000万円で購入した物件で、年間の家賃収入が120万円(10万円×12ヵ月)だとすると、120万円÷2,000万円×100=6%となります。

このように、表面利回りの算出式は簡単ですが、投資用不動産の管理や所有することによって発生する費用などの経費を考慮しておらず、また、年間の家賃収入は満室であることを想定した数字となっています。
実際に得られる利益とは乖離が生じるため、注意が必要です。

1-2.不動産投資の実質利回り

実質利回りは、管理にかかる費用や固定資産税など、1年間にかかる経費を家賃収入から差し引いて算出するため、表面利回りよりも具体的な数字を把握することが出来ます。

実質利回りの計算で必要となる経費にはランニングコストと空室の場合のコストを加味して計算します。

例えば、2,000万円で購入した物件(購入時の諸経費込)で、年間の家賃収入120万円、空室の場合のコストを空室率10%として12万円、ランニングコストは家賃収入の20%として、24万円とした場合、(120万円-(12万円+24万円))÷2,000万円×100=4.2%となります。

必要経費に含まれるランニングコストは、主に以下のような費用が考えられます。

これらの経費は変動するため、実質利回りで算出した数字であっても、実際の収支とは異なる場合があることは覚えておきましょう。

2.利回りに相場や平均はある?

利回りの計算方法はご理解いただけたかと思いますが、利回りの「高い」「低い」を判断するためには、ある程度の目安を知っておきたいところです。

戸建て(木造)の場合は、新築で5%~6%、中古物件で6%~8%が平均となります。

日本不動産研究所が公表している不動産投資家調査では、賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは下記のようになっています。ちなみに、期待利回りとは投資家が対象の不動産に期待する利回りのことを言います。

参考:日本不動産研究所 第36回 不動産投資家調査(2017年4月現在)

地方の投資用不動産は、10%以上など比較的高めな利回りとなるケースもありますが、不動産投資では、空室を出さずに、安定した家賃収入を得ることが重要になります。地方の場合は、都市部よりも入居者の募集に苦労する場合もあるため、利回りの高さだけで判断するのは危険です。

3.利回りを改善するための2つの方法

所有している不動産の利回りを改善したいという場合には、以下の2つの方法を検討してみて下さい。

3-1.空室率を改善するためにリフォームをする

空室率が高くなると当然、利回りが悪くなります。
外見的な劣化や設備が古くなってきているなど、近隣の物件と比較した際に不利になる点がある場合には、リフォームで不動産の価値を高めることが出来ます。空室率が下がれば、家賃収入も安定して見込めるため、利回りも改善されます。

3-2.長期入居してもらえるように努力する

入居者やテナントなどの入居期間が短いと、入れ替えの頻度が高くなり、原状回復費などの費用が余計に発生します。継続的に入居してもらえるように、管理部分の見直しなどを行い、入居者やテナントの方の満足度を高めることも大切です。

3-3.どうしても利回りが改善されなければ売却も検討すべき

様々な対策をとっても利回りが改善されないケースも存在します。
そのような時は思い切って売却するという選択も大切です。
少しでも高く売却してもらえるように、複数の不動産会社から査定を取得し、比較検討するようにしましょう。

4.利回りが高い=利益がたくさんでるとは限らない?

利回りは投資用の不動産を選ぶ際の目安として重要な役割を持っていますが、利回りが高い不動産だから、必ず利益がたくさん出るというわけではありません。

先ほどご紹介した表面利回りの式を再度確認してみましょう。

この算出式から考えると、利回りが高くなるケースは年間の家賃収入に対して、購入する不動産の価格が低い場合です。そして、利回りが低くなるケースは年間の家賃収入に対して、購入する不動産の価格が高い場合となります。

不動産の価値はその場所の特性などによって大きく変わります。賃貸の需要の高いエリア、人気のエリアの不動産は価格が高くなり、反対に人気のない場所や不便な立地の不動産は価格が低くなります。

つまり、利回りが低い不動産は借り手の需要が高く空室のリスクが低くなり、利回りの高い不動産は、借り手の需要が低く、空室のリスクが高いということになります。

5.不動産投資で物件を選ぶポイント

投資用の不動産を探す際には利回りを確認することは大切ですが、利回りばかりに気を取られてしまうと、空室のリスクなどの安定した家賃収入を得ることが難しくなってしまうケースもあります。投資用不動産の物件を選ぶ際には、利回り以外にも以下のポイントを確認しておきましょう。

5-1.エリア需要に合う物件

地域によってワンルームの需要が高いエリア、ファミリー向けの需要が高いエリアなどがあります。
不動産投資を行う予定のエリアの需要に合った物件を選択することがポイントです。
近隣にどのような施設が多いのか、駅からのアクセスはどうなっているか、周辺環境はどうかなど地域特性をしっかりと把握してから物件を選択しましょう。

5-2.十分な設備が備わっている物件

物件の設備が充実していると入居率も高くなります。近年では、オートロックやWi-Fiなどの設備は一般的になりつつあります。
また、お風呂の追い焚き機能やエアコン完備など入居者にとって魅力を感じてもらえる設備が備わっている
物件を選ぶようにしましょう。

5-3.空室や入れ替えが少ない物件

入居率が高い物件の方が安定した家賃収入を得ることができ、利回りも下がることなくキープすることが出来ます。極力、空室のない物件を探すことがポイントですが、入れ替えが多いと余計な費用が発生することになりますので、入れ替えが少ないということも物件選びのポイントにしてみて下さい。

まとめ

不動産投資において利回りは物件を選ぶ際の一つの基準であることは間違いありません。
しかし、利回りが高い=良いという訳ではなく、利回りが著しく高い物件は、それなりのリスクも備わっていると考えておきましょう。
投資用不動産の購入は、利回りなどの情報だけで判断せずに、ご自身の目で確認するようにしましょう。

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