老後は今のマンションに住むべき?それとも売却するべき?

「老後も今のマンションにそのまま住み続けて問題ないだろうか」
「資産価値が無くなる前に売却して、新たな住まいを見つけるべき?」
などお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか?

また、戸建ての自宅からマンションへの住み替えを検討されている方もいらっしゃることでしょう。
戸建て住宅と比較すると、コンパクトな設計となっているマンションは、老後の住処として最適です。
とは言え、今のマンションが老後の生活に適しているかどうかはしっかりと判断する必要があります。

そこで、今回は現在のマンションが老後の生活に適しているかどうかの判断ポイントなどを紹介したいと思います。

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1.老後の生活に適したマンションの判断ポイント

戸建て住宅よりもコンパクトな生活が可能なマンションは、老後の住まいに適していると言えますが、現在のマンションの状況や周辺環境などによっては、老後に継続して同じマンションに住み続けることが難しいケースもあります。
まずは、今のマンションに住み続けられるかどうか判断するためのポイントを紹介します。

1-1.マンションの耐震性

現在、建築基準法によって定められている耐震基準は1981年6月に改正された新耐震基準です。
新耐震基準は1978年に発生した宮城県沖地震の被害を受けて、建物の倒壊などによる被害を少しでも防ぐために定められた新たな基準です。

1981年5月31日以前に建築されたマンション

建築確認申請受け入れが1981年6月以前のマンション

上記のいずれかに該当するマンションは「旧耐震基準」のマンションです。

-旧耐震基準と新耐震基準の違い-
旧耐震基準と新耐震基準にはさまざまな違いがありますが、震度に対する耐震性は以下の通りです。

震度5程度の地震に対する耐震性 震度6以上の地震に対する耐震性
旧耐震基準 倒壊及び崩壊がなければ良い 言及無し
新耐震基準 部材の各部に損傷をうけないこと 震度6~7程度の地震による倒壊及び崩壊はしないこと

2011年3月11日に東日本を襲った東日本大震災での最大震度は震度7でした。
地震大国である日本では、耐震性の高さは重要な基準のひとつです。

1-2.マンションの管理状態

人間に寿命があるように、建物にも寿命があります。
RC造(鉄筋コンクリート造)の建物の寿命には諸説あり、物理的寿命は推定117年(飯塚裕「建築の維持管理」)、構造体としての効用維持年数は外装仕上げによる延命で150年(大蔵省主税局「固定資産税耐用年数の算定方式」)、稲田大学の小松教授による建物の平均寿命実態調査(2011年調査)では、RC造の住宅の寿命は68年と言われています。
とは言え、管理が不十分なマンションは経年劣化の進行が早く、すぐに老朽化してしまう可能性があります。

厚生労働省の簡易生命表によると、2017年の日本人の平均寿命は男性が81.09歳、女性が87.26歳。
65歳で定年後、そのマンションに継続して居住する場合は、平均寿命まで15年~20年以上あります。
マンションの築年数と日頃のメンテナンス、大規模修繕などの状況をきちんと確認し、ご自身の年齢と照らし合わせて、安心して住み続けられるかどうかを判断しましょう。

1-3.マンションの維持費の負担

マンションで生活していくには、固定資産税や修繕積立金、管理費などの出費があります。
老後も現役時代と同じように収入を得られる!という方であれば問題はないかもしれません。
しかし、平成30年版高齢社会白書によると、公的年金や恩給を受給している高齢者世代のうち、公的年金や恩給のみで生活している高齢者は54.2%。つまり、半数近くの高齢者の方は、支給されている年金などが主な所得です。
高齢者世帯において総所得のうち公的年金・恩給が占める割合

※上記グラフの参照元:平成30年版高齢社会白書17ページ図1-2-1-4

厚生労働省が発表した平成31年度の国民年金の月額は1人65,008円(20~60歳まで40年間支払った場合)、厚生年金は夫婦2人で221,504円(老齢年金を含む標準額)。

しかし、総務省の家計調査報告(平成30年度)によると、高齢夫婦で無職世帯の1カ月の出費は235,613円になり、所得を上回ります。
高齢者背板における一か月の平均支出額

※図の参照元:家計調査年報(家計収支編)2018年結果の概要 表2高齢夫婦無職世帯及び高齢単身無職世帯の家計収支-2018年-

もちろん、すべてのご家庭に当てはまるという訳ではありませんが、マンションの維持費がどの程度の負担になるか、どの程度ならば問題ないかを把握しておきましょう。

1-4.マンションの資産価値

ここまで紹介したポイントを満たしており、かつ、立地が良いなど資産価値が下がらないと見込めるマンションの場合には、そのまま住み続けていても良いと思います。
しかし、将来的に資産価値が残らない可能性が高いマンションの場合には、早い段階での売却も検討しましょう。
資産価値がないマンションを残してしまうと、残された人が困ってしまいます。

現在、空き家の増加が深刻な問題となっています。
空き家というと戸建て住宅を想像される方が多いですが、マンションの空き家も増加しています。
資産価値のないマンションは、相続等によって子などが取得したとしても売却することが難しく、売却できずに所有となると、固定資産税やマンション管理費の負担が生じます。
不動産の価値は状況によって大きく変わりますが、売却できるタイミングが売り時と考え、売却するという選択も一つの方法です。

2.老後の住み替えとして現在のマンションを売却する

老後のためにマンションを売却して住み替えをすることに「今さら?」と抵抗を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、国土交通省の「平成29年度 住宅市場動向調査報告書」によると、二次取得(2回目以上の取得となる世帯)の世帯主年齢で、分譲マンションでは52.4%が60歳以上、中古マンションでは43.3%が60歳以上と、60歳以上で新たにマンションを取得する人が多く見受けられます。
二次取得時の世帯主の年齢

参照元:国土交通省「平成29年度 住宅市場動向調査」

つまり、老後のことを考えて引っ越しをする人は少なくありません。
現在のマンションにそのまま居住することに不安があるという方は、現在のマンションを売却し、生活しやすい環境に住み替えるという方法もひとつです。売却できるうちに売却することで、売却で得たお金を住み替え資金に充てることも可能です。

3.売却の決断は早いうちに行うのがベスト

人生を決める決断は、身体が元気なうちに行いましょう。
まだまだ元気だからすぐに決めなくても大丈夫!と思っていても、いつ何が起こるかわかりません。
何か問題が起こってからでは、体力が必要なマンションの売却や引っ越しは非常に難しくなりますし、子供への負担も生じます。
また、仮に意思判断能力が無くなってしまった場合、現在の司法制度ではご所有不動産の売却は難しくなります。
そのため、元気なうちに老後のことを考えて動くことが大切です。

まとめ

老後の住まいを決めるにあたって、現在のマンションに住み続けるか、そのマンションを売却してより老後に適した住まいに引っ越すかは大きな決断です。

マンションの場合、今まで住むのに問題がなかったからと言って老後も安心という訳ではありません。
しっかりと確認して決断をしないと、将来的に思わぬ問題が発生する可能性もあります。
現在のマンションが老後も快適に過ごせるかどうかをしっかりと判断し、売却して住み替えをする場合には、複数の不動産会社に査定を依頼して比較するようにしましょう。
早くから対応をすることで、住みやすい環境の調査や、住宅施設の比較も時間をかけられますし、体力的・精神的にもゆとりを持って取り組めます。

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