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不動産の売却をした場合、利益が出ていれば必ず確定申告が必要となります。
つまり、赤字の場合には確定申告をする必要はありません。
しかし、不動産を売却して赤字になってしまった場合でも確定申告をすること損益通算など他の税金を抑えることが出来る可能性があります。今回は不動産を売却した際の確定申告についてご紹介します。
特に、赤字だった場合の確定申告について詳しくご説明したいと思います。
福留 正明
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１．不動産を売却したら確定申告が必要
不動産の売却によって得た譲渡所得は分離課税と呼ばれ、給与所得や事業所得などとは分けて計算する必要があります。
また、対象となる不動産は居住用も投資用もすべてを含む不動産となります。
投資用のみ確定申告が必要ということはありません。
居住用の不動産を売却した場合でも譲渡所得を得た場合には必ず確定申告しなければなりません。
まず、最初に譲渡所得を得た場合の確定申告について簡単にご説明します。
１－１．譲渡所得と譲渡所得税
不動産の売却によって得た譲渡所得には「譲渡所得税」という税金が課税されます。
課税対象となる譲渡所得は下記の算出式を用いて計算を行います。
上記で算出した課税譲渡所得に税率を乗じて譲渡所得税を算出します。
譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有期間が長期か短期かによって異なります。
１－２．譲渡所得の確定申告必要書類
譲渡所得の確定申告を行う際には、下記の書類が必要となります。
１－３．譲渡所得税の特別控除
譲渡所得税には３つの特別控除があります。要件を満たすことで適用を受けることが可能です。
上記の細かい条件等に関しましては下記に詳細を記載していますので併せてご確認ください。
自宅の売却｜売却の流れと覚えておきたい５つの特例「３－１．譲渡益が出た時に適用したい特例３つ」
マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例と10年以上の軽減税率の特例は併用することが可能ですが、買い換えの特例は他の2つの特例と併用することが出来ませんので注意してください。
⇒不動産売却で課税される税金を節税したい。｜不動産売却で適用できる特例
⇒居住用財産の譲渡の特例（3000万円特別控除）
⇒特定居住用財産の買換え特例について
２．不動産の売却で赤字が出た場合の確定申告のメリット
不動産の売却で譲渡所得を得た場合には必ず確定申告が必要であることはご説明させていただきました。
つまり、売却によって損失が出た場合、つまり赤字の場合には確定申告をする必要はありません。
しかし、確定申告をすることによって得られるメリットもあります。
２－１．損益通算で所得税等が抑えられる
不動産の売却で赤字が出た場合、その損失分を所得税等から控除される損益通算を受けることが出来ます。
つまり、売却によって出た損失を給与所得など他の所得に課税される所得税や住民税から控除することで、
納める所得税や住民税を抑えることが可能となります。
２－２．譲渡損失の繰越控除で最長４年、税額が軽減される
不動産の売却による赤字は、金額が大きい事が多く、損益通算を行っても相殺しきれないというケースがあります。
このような場合、翌年以降の所得からも差し引くことが可能です。
これを譲渡損失の繰越控除と言い、不動産を売却した年の翌年から３年間、つまり不動産を売却した年を含め最長４年間は所得税や住民税を軽減させることが可能となります。
３．不動産の売却で赤字になってしまった場合に適用される２つの特例
確定申告を行うメリットで、損益通算の繰越控除の適用を受けることが出来るという説明を上記でご説明しましたが、この損益通算の繰越控除は以下の２つの特例として適用されます。
３－１．マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2019年12月31日までに居住用不動産（マイホーム）を売却し、新居を購入した場合に、売却した居住用不動産に譲渡損失（赤字）が生じた場合には、下記の要件をみたすことで譲渡損失を他の所得から控除することが可能です。
この特例による損失通算は繰越控除の適用対象となります。
（１） 特例適用の要件
特例の適用を受けるためには、その年の合計所得金額が3,000万円以下で、かつ、売却した不動産と購入した不動産のそれぞれが下記の要件を満たしている必要があります。
（２）併用できない特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、居住用不動産を売却した年の前年と前々年に下記の特例を利用している場合には適用を受けることが出来ません。
また、居住用不動産を売却した年の3年前以内に、当該不動産以外の不動産でこの特例と次にご紹介する「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例」の適用を受けている場合には利用することが出来ません。
（３） 特例適用に必要となる書類
特例の適用を受けるためには、確定申告書と一緒に下記の書類の提出が必要となります。
３－２．特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、新たな居住用不動産を購入しない場合であっても適用することが可能です。この特例の示す「特定」とは、2019年12月31日までに住宅ローンが残っている状態を言います。
住宅ローンが残っている居住用の不動産を住宅ローンの残高よりも低い金額で売却し、損失が生じた場合に下記の要件をみたすことで譲渡損失を他の所得から控除することが可能です。この特例による損失通算は繰越控除の適用対象となります。
（１）特例の適用要件
特例の適用を受けるためには、その年の合計所得金額が3,000万円以下で、かつ、下記の要件を満たしている必要があります。
※売却する家屋を取り壊した場合には、以下の３つの要件も満たしている必要があります。
（２）併用できない特例
売却を行った年の前年と前々年に下記の特例を利用している場合には適用を受けることができません。
また、マイホームを売却した年の3年前以内に、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けている場合や、他の居住用不動産の譲渡損失金額に対して「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例」の適用を受けている場合には利用することが出来ません。
（３）特例適用に必要となる書類
特例の適用を受けるためには、確定申告書と一緒に下記の書類の提出が必要となります。
４．赤字の確定申告は条件があるため注意が必要
不動産の売却によって譲渡損失、つまり赤字が出た場合には確定申告をすることで所得税等の控除を受けることが出来ますが、赤字ならばすべてが対象となるという訳ではありません。
損益通算や繰越控除の特例の適用を受けるためには、以下の条件をすべて満たしている必要があります。
５．譲渡所得税の特別控除の適用でマイナスになる場合でも確定申告が必要
不動産の売却で「１－３．譲渡所得税の特別控除」でご紹介した３つの特別控除の適用を受けることで譲渡所得が0もしくはマイナスとなる場合でも確定申告は必ず必要です。
控除の適用は確定申告を受けることで成立します。確定申告をしない場合は、控除そのものが適用されていないことになってしまいます。
不動産の売却だけではなく、特例の適用を受けることで税額が0やマイナスになる場合には、必ず確定申告をしなければならないということを理解しておきましょう。
まとめ
不動産の売却を行った場合、譲渡所得が生じる場合には必ず確定申告が必要となります。
赤字になってしまった場合には確定申告をする必要はありませんが、確定申告をすることで得られるメリットもあります。
すべての赤字に対して有効ということではありませんが、条件に該当する場合には確定申告をして所得税や住民税の控除を受けたり、還付を受けたりすることが可能です。
正しく税金を納めることは大切なことですが、無駄に税金を納めすぎることの無いように適用を受けることができる特例は上手に活用しましょう。
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