- あなたの物件の価値を査定できます。
-
不動産の売却はそうそう起こることではありません。そのため、どのような流れで進めてよいのかなど不安に感じることが多いのではないでしょうか？
不動産の売却に適したタイミングの把握や、不動産売却の流れ、不動産の状況によって異なる注意点など不動産売却の基礎知識をご紹介します。
1．不動産の売却にはどれくらいの期間がかかる？
不動産は売却したいと思ってすぐに売却できるという訳ではありません。
状況等によって売却までにかかる期間等は異なりますが、おおむね1～3カ月程度はかかるものと思っておきましょう。
また、スムーズに売却をするためには売却に適したタイミングを把握しておくことも大切です。
売却のタイミングは以下のポイントを参考にしてみてください。
ポイント1：相場の動きで判断する
ご自身が購入した不動産を売却する場合には、買ったときよりも価格相場が上がっている段階が売り時と言えます。
ポイント2：所有期間で判断する
不動産を売却し、利益を得ると譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
課税される譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。所有期間のひとつの目安は5年です。
所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きくことなるため、売却のタイミングを見極める参考のひとつとして覚えておきましょう。
ポイント3：売りやすい季節もある
引っ越しなどによって物件を探す人が増える年度末（1月～3月）は不動産が最も売れやすいシーズンと言われています。売却を検討する場合には売りやすい季節に売り出しを始めるように準備を進めましょう。
2．不動産売却の流れ
不動産の売却は意外とやるべきことが多いです。流れを把握して進めていきましょう。
また、不動産の売却に進む前に、売却理由や希望の条件をあらかじめ整理しておきましょう。条件の整理を行っておくことで、売却のタイミングなどを判断することが出来ます。
⇒時系列で解説！不動産売却の流れとスケジュール
Step1：売却不動産の相場調査
売却することを決めたら、売却不動産の相場を調査しておく必要があります。相場の調査を行っておくことで、売り出しの価格の目安を把握することが出来ます。
（1）物件情報サイトなどから調査する
「レインズ・マーケット・インフォメーション」など物件情報を紹介するサイトから調査する方法です。売却を検討している物件と同じような条件で売り出している物件の価格を確認することで、相場の目安を把握することが出来ます。
全く同じ条件の物件を探すことは難しいので、坪単価を算出してざっくりとした目安を計算してみましょう。
参考物件の坪単価の算出＝売り出し価格÷平米数
売却予定物件の相場目安＝参考物件の坪単価×売却予定物件の平米数
（2）不動産取引価格情報検索サイトから調査する
不動産取引価格情報検索サイトとは、国土交通省が運営している実際の成約価格を確認することができるサイトです。町名までは確認することができるため、相場を把握したいという場合には十分に活用できるサイトです。
国土交通省「不動産取引価格情報検索」
Step2：売却不動産の査定
売却不動産の査定は基本的には不動産会社に依頼する形になります。査定価格は不動産会社によって結果が異なることがあります。そのため、査定の依頼は複数社にお願いしましょう。一括査定を行っているサイトなどもあるのでそういったサイトも上手に活用してください。
不動産会社から査定結果をもらったら、査定金額の根拠などもしっかりとヒアリングしておきましょう。
⇒不動産売却の価格査定で使われる3つの査定方法を徹底解説！
⇒不動産査定のやり方とは？初めてでも迷わないコツを不動産会社が解説
⇒マンションを査定に出すには？プロが解説する査定額が決まるポイント
Step3：売り出し価格を設定する
売り出し価格は基本的には家主自身で設定することになります。相場を参考にして、査定額を考慮しながら売り出し価格を決定しましょう。
Step4：仲介を依頼する不動産会社を決めて不動産を売り出す
不動産の売却の中で、仲介する不動産会社を決めることは売却をスムーズに進めるためにとても重要です。
信頼のおける不動産会社を選ぶために、以下の点をポイントにしてみてください。
（1）不動産会社の得意分野をしっかりと把握する！
不動産会社と言っても、不動産会社には「分譲業務」「買取再販業務」「媒介業務」など専門とする業務が分かれています。不動産の売却を行う場合には、媒介業務を扱う不動産会社を選びましょう。
また、基本的なことですが、悪質な不動産会社に引っかからないようにするために必ず「宅地物件取引業」の免許を取得している不動産会社かどうかの確認をしてください。
⇒厳選23サイト！不動産一括査定サイト比較ランキングとおすすめポイント
⇒不動産売却に必須！不動産一括査定の基本とおすすめサイト５選
（2）媒介契約の方法も検討しておきましょう
仲介する不動産会社が決まったら、媒介契約を行います。媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つがあります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能で、ご自身で見つけた購入希望者と直接取引を行うことも出来るというメリットがありますが、複数社の不動産会社との契約となるため、不動産会社が売り出しに消極的になる可能性があるというデメリットがあります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社と結ぶ媒介契約です。窓口が一本化されることから手間が少なく、レインズへの登録義務もあるなどのメリットがありますが、契約の有効期間が決められているというデメリットがあります。
Step5：購入希望者と条件の交渉
購入を希望する方が現れたら、条件の交渉を行います。条件交渉の際に困ることのないように、あらかじめ絶対に譲れない条件などを整理しておくようにしましょう。
Step6：物件の情報開示
物件情報の開示とは、購入希望者に対して物件の情報を伝える事です。
不動産会社の仲介によって物件の売却を行う場合には、重要事項説明によって不動産会社が物件情報の説明を行ってくれます。そのため、事前に物件の調査などが行われることになります。
契約が締結した後にトラブルに見舞われることの無いよう、欠陥など瑕疵となる部分についてはしっかりと伝えておくことが大切です。
⇒民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に！変更点や対策を徹底解説
⇒不動産の売却に「測量」は絶対必要？ 測量の必要性について
⇒不動産売却時のインスペクション｜売主側が行うインスペクションのメリットと注意点
Step7：売買契約の締結と物件引き渡し
条件交渉等が済んだら、売買契約締結と物件引き渡しとなります。
契約締結前に契約書の内容をきちんと確認しておくようにしましょう。売買代金を受け取ったら抵当権の抹消や所有者の移転など登記手続きを行う必要があります。
譲渡により税務申告が必要となることがありますので、必要に応じて忘れずに行いましょう。
⇒不動産売却の契約書｜売買契約書の確認ポイントと売買契約時に準備するもの
3．不動産の売却で注意が必要なケース
売却を検討している不動産の状況によって注意が必要なケースがあります。
以下にケース別の注意点を記載しておきます。
3-1．相続によって取得した不動産を売却する際の注意点
不動産の名義が相続人全員の共有となっている場合、その不動産の売却はすべての相続人の同意が必要となります。相続人のうち1人でも売却に同意しない人がいる場合は売却することが出来ません。
また、遺産分割協議が終了していない場合、相続財産はすべて相続人の共有財産となります。従って、遺産分割協議前に不動産を売却する場合は、相続人全員の同意が必要となりますので注意してください。
⇒遺産分割で揉めてしまった場合の解決方法
3-2．ローンの残債がある不動産を売却する際の注意点
住宅ローンを組んでいる場合、抵当権が付いています。抵当権がついたままの状態で不動産を購入してくれる人はほとんどいません。そのため、売却代金を受け取ったら、残債を支払い抵当権の抹消手続きを行いましょう。
⇒住宅ローンが残っている家は売れない？売却が難しいたった1つの理由
3-3．賃貸中の不動産を売却する際の注意点
賃貸物件は収益物件という扱いになります。そのため、査定の際に利回り等を元に査定が行われます。
そのため、通常の不動産売却よりも査定額が厳しくなる傾向があります。
基本的には、購入額から家賃収入（年間）を利回りで割った数字が6％程度にならないと売却が難しいと言えます。
また、管理費や修繕積立金の滞納がある場合には事前にきちんと精算しておきましょう。
⇒【保存版】家賃滞納者のいる物件の売り方！入居者へのアプローチ方法
利回りについての考え方はこちらの記事が参考になります。
⇒不動産投資の利回りとは？目安は何％なの？？
⇒不動産投資で安定した利益を得るために 理解しておくべき「利回り」について
まとめ
不動産の売却は、しようと思ってすぐにできるという訳ではありません。売却までは1～3カ月程度の期間がかかると理解しておきましょう。売却を少しでもスムーズに進めるためには、状況や情報の整理を事前にしっかりと行っておくことがポイントとなります。
売却に伴い必要な書類なども出てくるため、スケジュールを明確にして進めていきましょう。
⇒不動産仲介とは？契約の種類や売却までの流れ、成功のコツを徹底解説
