居住用財産の譲渡損失の特例について

マイホームを売却して損失が出た場合

マイホームを売却して損失が出た場合、その他の所得から差し引くことができる制度があります。売却して買換えしない場合と買換えした場合で計算方法が若干異なります。

5年を超えて保有する居住用財産を売却して住宅ローンが残っていて、売却損も出た場合、売却損をその他の所得から差し引けます。引ききれなかった分については翌年以降の3年間を限度に繰り越すことも可能です。控除として使うことができるのです。
損益通算を行って通算し切れなかった分は繰越控除で3年間にわたって繰り越せます。

マイホームの定義とは

マイホームの定義とはなんでしょうか。住民票等をおいて住宅として暮らしている家を指します。マイホームを売るとは、現在主に住んでいる自宅を売却し、居住用に供さなくなったときから3年以内に売却しており、転勤等で単身赴任している場合に配偶者が住んでいる家を売却したときもこれにあたります。

繰越控除は所得3000万円以下の年に限ります

繰越控除ができるのは、所得が3000万円未満の年に限ります。

適用期限があります

平成16年1月1日～平成27年12月31日までが適用期限となりますので注意してください。

所有期間が5年超に限ります

マイホームは所有期間の規定があります。所有5年超の居住用家屋と敷地が対象となります。5年以下の場合は特例は受けられません。住宅は長く住んでいるほうが優遇されるのです。
また、売却資産の取得に対して住宅借入金があることが条件になります。つまり住宅ローンを組んでいることが条件となります。

特例が適用されない場合もあります

この特例が適用されない場合もあります。
例えば、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にあるとき、特殊な法人に勤務している人など利害関係者に売却することは認められません。売却は勝手ですがこの特例は適用されません。
また居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例、居住用財産の譲渡所得の3000万円の特別控除、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例、特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例などを受けている場合は適用されません。売却した前年、前々年に特例を適用している場合も除外となりますので気をつけてください。

特例と住宅借入金特別控除

この特例と住宅借入金特別控除は併用できます。借入金の特別控除を使って、なおかつ売却損が出た場合の譲渡損失の特例も適用できるのです。

手続きは確定申告が必要です

この手続きには確定申告が必要です。
明細書、金額の計算書、マイホームに関する書類、所有期間が5年を超えることを明らかにする書類、住民票の写し、ローンの残高証明書などが必要です。
これらの書類を持って確定申告に訪れてください。所得税から控除されます。
また繰り越し控除については、上記の書類を申告書を提出してください。控除を受けた翌年分からの連続確定申告書も提出する必要があります。

繰越控除ができない場合もあります

売却した住宅が500平米を超えている場合は繰越控除が適用されません。
あくまで500平米を超える部分に対して譲渡損失の繰越ができなくなります。
新居において10年以上の住宅ローンがない場合も繰越控除は適用されません。
また所得が3000万円以上ある年は、その年のみ繰越控除が適用されません。

損益通算と呼びます

売却の損失を他の所得の所得税と通算することを損益通算と呼びます。
不動産は利益が出た場合も、他の所得税とは別で税金を計算します。分離課税と呼びます。別々ですが、損失が出た場合には配慮してくれて損益通算してくれるようになっています。