自宅の売却｜売却の流れと覚えておきたい5つの特例

様々な理由により自宅を売却しなければならないという場合に、どうやって進めたらよいのかなど不安に思うことがたくさんあります。
自宅の売却は頻繁に起こることではありません。そのため、初めて売却をするという方も多いのではないでしょうか？
今回は、自宅を売却する際のおおまかな流れと、自宅の売却によって必要となる費用や譲渡益が生じたとき、譲渡損失が生じたときに適用できる特例など、自宅売却のために知っておきたいことをまとめてご紹介します。

1．自宅を売却する際の流れ

自宅を売却する際のおおまかな流れは下記の通りです。

上記の流れのなかでポイントとなる箇所をいくつかご紹介しておきます。

1-1．相場の調査

売却する自宅がどれくらいの価格で売れるかを事前に調査することで、売却の目安となる金額を把握することが出来ます。相場の調査方法は、売却する自宅と同様の物件の価格を不動産会社のサイトなどで確認する方法や国土交通省の土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」から調べることが出来ます。
不動産取引情報検索では、住所などを利用して実際にその地域で取引された不動産の取引価格等を確認することが出来ます。

1-2．不動産会社を探す

不動産売買ではご自身で買主を探すことも出来ますが、不動産会社に依頼して探してもらうことでより多くの人に関心を持ってもらうことが出来ます。買手のめどが立っているという場合は不動産会社を探す必要はありませんが、特に決まっていないという場合には不動産会社を探しておきましょう。
不動産会社を選ぶ際には、複数社を比較して信頼できる担当者を見つけるようにしてください。

1-3．不動産会社と契約

不動産会社と結ぶ契約は媒介契約です。媒介契約には3つの種類があります。それぞれの特徴を記載しておきますので、どの契約方法で契約するか事前に検討しておきましょう。

（1）一般媒介契約

売主が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ方法を一般媒介契約と言います。一般媒介契約のもうひとつの特徴は不動産会社の仲介が無い場合でも売却を行うことが出来るという点です。ご自身で買主を見つけた場合には、直接買主と交渉することが出来ます。

（2）専任媒介契約

不動産会社を1社に絞って媒介契約を結ぶ方法のひとつが専任媒介契約です。専任媒介契約も、一般媒介契約同様にご自身で見つけた買主と直接交渉することが出来ます。ただし、場合によっては不動産会社に媒介契約履行の手数料を支払うケースもあります。

（3）専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約同様に、不動産会社を1社に絞って媒介契約を結ぶ方法のひとつです。
専属専任媒介契約では、ご自身で買手を見つけることも出来ますが、ご自身で見つけた買主に売却する場合であっても不動産会社の仲介が必要となり、直接取引は出来ません。

1-4．売買契約

売買契約を行う際に理解しておいていただきたい点は「瑕疵担保責任」についてです。
瑕疵担保責任とは、売買を行った段階ではわからなかった瑕疵、いわゆる欠陥について売却後にどこまで売主が責任を負うか明確にすることを言います。瑕疵担保責任については契約書に記載する必要がありますので、しっかりと理解しておきましょう。

（1）瑕疵担保責任の期間を定めておく

瑕疵担保責任の期間は、売却から10年以内で買主が瑕疵に気付いてから1年以内が原則となります。
契約の段階で、この期間を話し合って決めることも出来ます。また、古い家屋等の場合には「瑕疵担保免責」という特約をつけることで、瑕疵担保責任を負わないようにすることも出来ます。しかし、このようなケースでは売買価格を値引きしておく必要があるなど対応を用意する必要があります。

（2）瑕疵担保責任の範囲を定めておく

期間同様にどこまでの責任を売主が負うかについても、きちんと定めておく必要があります。
瑕疵担保責任の範囲を明確にしておかないと、のちのちトラブルに発展するケースも少なくありません。
期間と範囲はしっかりと明確にしておくようにしましょう。

2．自宅の売却によって必要となる費用

自宅の売却には、諸費用や税金など売却によって必要となる費用があります。

2-1．諸費用

諸費用は不動産会社へ支払う仲介手数料や、売買契約書に貼り付ける収入印紙代などがあります。
住宅ローンが残っている状態で売却される場合には、抵当権を抹消するための登記費用なども必要です。
仲介手数料は宅地建物取引法によって上限が定められています。

400万円を超える場合には簡易計算式で計算することも可能です。

2-2．売却によって発生する税金

自宅を売却して譲渡益（利益）が生じた場合には、譲渡所得（売却で得た利益）に対して、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得が0以下の場合には所得税や住民税は課税されません。
譲渡所得は下記の算出式を用いて計算されます。

取得費には、売却した物件を購入した時の費用から減価償却費を差引いた金額が入ります。取得費が不明な場合には、売却価格の5％を取得費として計算することも可能です。
譲渡費用は、売却の際にかかった諸費用です。

3．売却時に知っておきたい5つの特例

自宅を売却する際には、譲渡益や譲渡損に対して適用される特例があります。それぞれの特徴等をまとめてご紹介しておきます。

3-1．譲渡益が出た時に適用したい特例3つ

自宅を売却して譲渡益が生じた場合には、譲渡益に対して所得税や住民税が課税されます。所得税や住民税を抑えるために使える特例は以下の3つです。
それぞれの特徴と要件をご紹介しますが、その前に3つの特例の共通要件をまとめておきます。

（1）マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）

マイホームを売ったときの特例とは通称、3,000万円の特別控除と呼ばれる特例です。
売却した自宅の所有期間の長短に関係なく、一定の要件を満たしている場合には譲渡所得から最大3,000万円控除されます。

（2）マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率）

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は通称、10年超所有軽減税率と呼ばれる特例です。
売却した自宅の所有期間が10年を超えている場合には、長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用されます。
この軽減税率の特例は上記の3,000万円の特別控除と併用して利用することが出来ます。

（3）特定のマイホームを買い換えたときの特例

この特例は、マイホームの買い替え時に売却で得た譲渡益の課税を次に売却するときまで繰り延べることができるという特例です。

1,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却し、新たに5,000万円の自宅を購入した場合、2,000万円が譲渡益となり、所得税や住民税の課税対象となります。
しかし、特例の適用を受けることで、この段階では譲渡益に対する課税は行われません。
その後、5,000万円で購入した自宅を6,000万円で売却した場合、譲渡益は1,000万円となりますが、特例の適用を受けて繰り延べられた以前の譲渡益2,000万円が合算され、3,000万円が課税対象となります。

3-2．譲渡損が出た時に適用したい2つの特例

5年以上所有していた自宅を売却した際に譲渡損失（赤字）が生じた場合に、他の所得から譲渡損失を差し引くことができる特例は以下の2つです。
どちらの特例も「損益通算及び繰越控除」という文言がついています。
損益通算とは、譲渡損失をその年の他の所得（給与所得や事業所得等）から差し引くことを言います。
また、繰越控除とは、損失通算を行った結果、控除しきれない譲渡損失がある場合には売却を行った年の翌年3年以内に繰り越して控除することが出来るという意味です。
それぞれの特徴と要件をご紹介しますが、その前に2つの特例の共通要件をまとめておきます。

また、以下の要件に当てはまる場合、適用されないケースがあります。

（1）マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅を売却し、新たに自宅となる不動産を購入した場合、売却時に生じた譲渡損失を損益通算または繰越控除することが出来る事を定めた特例です。
適用要件は上記の要件の他、以下の要件を満たす必要があります。

また、売却をした旧自宅の敷地面積が500㎡を超える場合、500㎡を超える部分の譲渡損失は適用対象外となるため注意してください。

（2）特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンの残っている自宅を売却した際に、残りの住宅ローンよりも低い金額で売却したことにより譲渡損失が生じた場合、損益通算または繰越控除することが出来ることを定めた特例です。
適用要件は上記の要件の他、以下の要件を満たす必要があります。

まとめ

自宅の売却の流れと売却によって課税される税金等についてご紹介しました。
売却によって譲渡益が生じると所得税や住民税が課税されます。このような場合には税額を抑えることができる特例をしっかりと活用しましょう。また、譲渡損失が生じた場合に適用される特例もあります。
売却を行う際には、売却後のことまで考えておくことが大切です。大切なご自宅を新たな所有者に大切に利用してもらえるように仲介を依頼する場合は信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。