譲渡所得税の計算と申告方法|平成27年版

譲渡所得税とは

不動産を売却したときに生じる所得は、所得税の対象となります。
これは、一般的な給与所得などとは合算せず、別口で所得税と住民税を計算します。
マイナスの場合は課税されません。
これを分離課税といいます。
一定の売却損は、所得税や住民税の減額に使用できます。

不動産の売却による利益や損失は、次の式で求めます。

税額 = {総収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除} × 税率

ひとつひとつを見て行きます。

総収入金額とは、資産を譲渡したその年の一部しか受け取っていなくとも、残金を含めた全額が譲渡した年の収入となります。固定資産税等の精算金も収入金額となります。

総収入金額 = 売買代金 + 固定資産税等の精算金

取得費とは、次の二つのうち大きいほうを選択します。これを納税者有利といいます。

土地の実額取得費 = 取得に要した金額+設備費および改良費
家屋の実額取得費 = 取得に要した金額+設備費および改良費 - 減価償却費

または概算取得費 = 総収入金額 × 5%

どちらか大きいほうを使用します。

譲渡費用

譲渡するために使った費用をいいます。
売却時の仲介手数料、売却時の契約書の印紙代、売却時の登記費用、売却のための広告費、売却のために行った測量費・不動産鑑定料、譲渡のために払った立ち退き料、建物の取り壊し費用、解約違約金、その他譲渡関連費用などが譲渡費用として認められます。

特別控除

特別控除があります。いくつかあるうちの代表的なものをご紹介します。
平成21年および22年に取得した土地にかかる長期譲渡所得の特別控除:平成21年平成22年に取得した土地を、譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超えている場合
居住用財産の特別譲渡:自己の居住の用に使われている家屋および土地を譲渡した場合
土地収用法等の特別控除:都市計画法により資産が収用された場合

税率

長期譲渡所得と、短期譲渡所得に分かれます。長期譲渡所得のほうが税制上優遇されています。
判定は、取得の日から譲渡の日までではなく、譲渡した年の1月1日時点で判定します。5年以上であれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となります。

税率は、
長期譲渡所得が20.315%(国税15.315%、地方税5%)
短期譲渡所得が39.63%(国税30.63%、地方税9%)
となっています。

取得の日と譲渡の日の違い

取得の日と譲渡の日で計算されます。
原則として、不動産の引渡し日を使用します。鍵を渡した日、登記申請書類の引渡しの日などです。
新築家屋:引渡し日
上記以外:引渡し日または契約効力発生日

確定申告をしましょう

基本的に、その譲渡の発生した日の翌年の2月16日~3月15日までに、納税地の税務署に所得税の確定申告書を提出します。そして納付書をもらって所得税を納付します。

銀行や郵便局で直接振り込むこともできますし、引落し口座を指定して振替納税する方法もあります。
直接振り込むときは3月15日が期限ですのでご注意ください。
引落しの場合は、4月中旬ごろになります。

これらは所得税の場合です。住民税も必要です。
住民税は手続きは不要です。確定申告をすると確定申告書は複写式になっており、残りに住民税の手続きが含まれているのです。そのため、住基ネット上のデータを使って役所へと回送し、住民税を確定してくれます。ですので確定申告をした場合は、住民税の手続きは不要なのです。自動で住民税額が決定し、決定通知書が送られてくることになります。確定申告書には、売買契約書などを添付するようにしてください。また領収書も必要となります。添付書類は忘れないようにしてください。

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