マンションの買い替え手順を解説！売るのと買うのはどちらが先？

「マンションを買い替えたいけど、どこから手をつけたらいいのか分からない……。」

「今のマンションの売却と新しいマンションの購入とでは、どちらを先に進めればいいんだろう？」

このような疑問をお持ちではありませんか。

マンションの買い替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の二つの方法があります。

どちらが良いとは一概にいえないため、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

この記事では売り先行と買い先行の特徴やマンションの買い替えを成功させる5つのコツや、マンションの売却に役立つ不動産一括査定サイトなどを詳しく解説していきますよ。

１．マンションの買い替えは売却・購入どちらが先？

マンションを買い替えるとき悩ましいのは、今住んでいるマンションの売却と新しいマンションの購入ではどちらを先にする方が良いかということでしょう。

このように思う方もいらっしゃるでしょう。

１－１．先に売却する「売り先行」

売り先行は今住んでいるマンションの売却を行った後に新居を購入する買い替え方法です。

以下の表に、売り先行でマンションの買い替えを行うメリットとデメリット、またどのような方におすすめなのかをまとめています。

売り先行のメリットはゆとりを持ってマンションの売却を行えることと、資金計画を立てやすくなることです。

新居の購入を後回しにすることで旧居の売却を焦る必要がなくなり、購入希望者との価格交渉にも有利に働く可能性があります。

また売却代金が新居の購入前に手元に入るため、旧居に住宅ローンが残っている方にも資金計画を立てやすいマンションの買い替え方法といえるでしょう。

一方、売り先行には仮住まいが必要になる場合が多いというデメリットがあります。

家賃や引越し費用などが発生するケースも考慮しておくと良いでしょう。

１－２．先に購入する「買い先行」

買い先行とは、新居を先に購入した後にマンションを売却する買い替え方法のことです。

以下の表に買い先行のメリット・デメリット、またどのような方におすすめなのかをまとめています。

買い先行で進めるメリットには、じっくり購入物件を探せることや仮住まいが要らないということがあります。

また先に新居を購入して引っ越しを済ませておけば、内覧の申し込みが入る前にマンションのハウスクリーニングを行うこともできます。

ただし売却するマンションにローンが残っている方は要注意です。

旧居のローン残債があると金融機関の審査が厳しくなり、新居のローンを組めない恐れがあります。

また新居のローンを組めたとしてもローンを二重で払わなければならないため、負担が増大することは容易に想像できますよね。

買い先行はローン残債がない方や自己資金に余裕がある方に向いている方法だといえるでしょう。

売却するマンションにローン残債があり、かつ買い先行の買い替えを計画している場合、このような疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

買い替え特約を利用すると、期日までに旧居が売却できなかった場合に新居購入の契約を白紙に戻すことができます。

ただし買い替え特約を契約に盛り込むには、新居の売り主から承諾を得なければならないため注意しましょう。

また不動産会社が買い取ってくれる買取保証を利用するのも一つの手です。

買い主が見つからず買取となる場合には、仲介よりも低い価格で売却することになりますが、確実に売ることができるため安心してマンションの買い替えを進められますよ。

仲介と買取について詳しくはこちらで説明します。

２．マンション買い替えの流れ

このような疑問をお持ちの方も多くいらっしゃることでしょう。

売り先行と買い先行いずれの方法でマンションを買い替えるにせよ、失敗を防ぐためには手順を把握しておくことが大切です。

２－１．売り先行の場合

売り先行では、以下ような流れでマンションの買い替えをするのが一般的です。

先にマンションの売り出しを行い、買い主へ引き渡して売却代金の受け取りを終えた後、新居の物件探しや購入契約を行います。

通常マンションの売り出しから引き渡しまでには、3〜6カ月程度かかるといわれています。

マンションを売り出す初期の段階から新居探しに手をつけておけば、この期間を有効活用して理想的な新居を見つけられるかもしれませんね。

と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。

このような状況であれば、売却するマンションのローン完済日と新居のローン実行日を同日にする「同時決済」を行うと良いでしょう。

同時決済を行なって売却代金で旧居の住宅ローンを完済できれば、ダブルローンを組む必要がなく仮住まいの費用も要りません。

ただし同時決済を行うには売り主、買い主、金融機関とよく話し合ってタイミングを合わせる必要があります。

２－２．買い先行の場合

買い先行の場合は、以下の流れでマンションの買い替えを行います。

初めに新居探しからスタートし、購入契約やローンの手続き、引越しなどを経た後に、マンションの売却を行ないます。

売却するマンションの査定は新居探しと同時に行うのがおすすめです。

売却価格の目安が分かるため、新居購入にどれほどの予算を用意できるか、ローンを完済できそうかといった点を試算する材料になるでしょう。

３．マンションの買い替えを成功させるコツ

マンションの買い替えは一生のうち何度もあることではないので、成功させるコツを知ってできるだけ失敗のリスクを抑えたいですよね。

マンションの買い替えを成功させるには個々の状況に合った方法で計画的に進めることが重要です。

後悔しないためにも、以下の五つのコツを意識して買い替えに臨むと良いでしょう。

コツ１　スケジュールと資金計画に余裕をもつ

マンションの買い替えを成功させるためには、売却購入のスケジュールと資金計画に余裕を持つことが重要です。

スケジュールや資金計画に余裕がないと、マンションの売却を急ぐあまり相場よりも安い値段で売却しなければならなかったり、買い替え後の資金繰りに悩まされたりすることになりかねません。

マンションの売却経験が豊富な不動産会社に相談すれば、その経験から自分に合った買い替えスケジュールを提案してもらえるでしょう。

資金計画のカギとなるのは、マンションの買い替えにかかる費用や売却するマンションの相場を知っておくことです。

売却したいマンションの査定を早めに済ませておけば、ローン残債を完済できるのか、新居の代金や買い替え時に発生する諸費用まで賄えるのかということを買い替えを実行する前に試算することができます。

コツ２　状況に応じた売却方法を選ぶ

マンションを売却する際には、仲介と買取、二つの方法のうち自分の状況に合う方を選びましょう。

買取の場合、不動産会社が見つかればすぐに売却を済ませられますが、売却価格は市場相場の6〜7割となるのが一般的です。

一方で仲介は売却まで3〜6カ月かかるものの、市場相場に近い価格で売却しやすい傾向にあります。

そのためできるだけ早く売りたい方は買取、高値で売却したい方は仲介を選ぶと良いでしょう。

コツ３　節税の制度を利用する

買い替えの際に控除や給付金の制度を活用すれば、節税ができるケースもあります。

通常マンションの売却で得た利益は課税対象となり、利益に応じた税を納めなければなりません。

以下はマンションを買い替える際に利用できる主な控除制度です。

これらの控除を適用するためには、いずれも売却したマンションが自身の住まいであること、買い手と親族関係でないことといった条件を満たしている必要があります。

またここで紹介した控除制度は併用できないため、いずれか一つの制度を利用するようにしましょう。

また新居を購入するときに活用できる控除や軽減措置制度もあります。

新居を購入する際に利用できる主な制度は以下のとおりです。

マンションの買い替え計画を始める前に各制度の要件を確認しておけば、利用できるはずの制度や措置を見落とさずに済みますよ。

コツ４　状況に応じて融資も検討する

ご自身の状況に合わせて金融機関などから融資を受けることも検討しておきましょう。

一般に新居の購入に当たっては手付金が必要になります。

住宅ローンの融資が実行されるのは一般的に住宅の引き渡し時ですが、手付金はそれ以前の売買契約締結の段階で支払わなければなりません。

新居の手付金を用意することが難しい場合、つなぎ融資を利用して新居の手付金を支払うことも検討してみましょう。

つなぎ融資は「まだマンションを売却できていないけれどもすでに理想の新居を見つけた」という場合に役立つ資金調達方法です。

ただし金利が高く、返済日までにマンションを売却することができない場合には抵当に取られてしまう可能性があるため注意が必要です。

コツ５　マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

マンションを買い替えるときには、マンション売却を得意としている不動産会社に依頼するようにしましょう。

このように気になる方も多いでしょう。

以下のチェックポイントを参考に、マンション売却に強い不動産会社かどうか見極めてみましょう。

口コミや実績といった不動産会社の評判を調べたいときには、不動産ポータルサイトで掲載されている実績情報や、各不動産会社が掲載している利用者の声などを参考にすることができます。

また税や法律に関する知識の豊富さや対応の丁寧さは、実際にマンションの査定をお願いした不動産会社に尋ねてみて、わかりやすく説明してくれるかどうかでチェックできるでしょう。

なお不動産会社を選ぶ際には不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社を査定額や対応の良さなどから比較検討できます。

４．不動産一括査定サイトを利用しよう

不動産一括査定サイトとは、オンラインで複数の不動産会社に同時に査定の依頼を行えるサービスのことをいいます。

売却したいマンションの情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定してもらえるため、自分に合った不動産会社を見つけるのに役立ちます。

また無料で利用できることもメリットの一つです。

無料で嬉しい反面、このように思う方もいらっしゃるかもしれませんね。

不動産一括査定サイトのなかには、実績が豊富な不動産会社や認知度の高い不動産会社が参加しているサイトもあります。

これまで不動産一括査定サイトを利用したことがない方であれば、参加する不動産会社の実績や認知度などを参考にして利用するサービスを選ぶのも一つの手ですよ。

なお不動産一括査定サイトはそれぞれ参加している不動産会社の数や、カバーしているエリア、査定を得意とする物件などに違いがあります。

そのため不動産一括査定サイトを利用するときには、複数のサービスを組み合わせて利用するのがおすすめです。

５．まとめ

マンションを買い替える方法には、マンションを売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してからマンションを売る「買い先行」の二つがあります。

「売り先行」には資金計画が立てやすいといったメリットがあるため、売却したいマンションにローンが残っているといった状況の方におすすめの買い替え方法です。

一方で「買い先行」には希望の新居をじっくり探せるというメリットがありますが、「貯金を新居購入に充てられる」「ダブルローンを組める」など資金に余裕のある方におすすめの買い替え方法といえます。

なお売り先行と買い先行のどちらが適しているのか判断できないときには、仲介契約をする不動産会社に相談すると良いでしょう。

マンションの買い替え手順だけでなく、節税制度などについてもアドバイスを受けられるかもしれません。

マンションの買い替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

まずは自分のマンションをより好条件で売却してくれそうな不動産会社を探すために、不動産一括査定サイトを使うことをおすすめします。

複数の不動産会社の査定額を比較検討し、担当者の対応も確認しながら納得のいく不動産会社選びを行いましょう。