マンションの買い替え手順を解説！売るのと買うのはどちらが先？
「マンションを買い替えたいけど、どこから手をつけたらいいのか分からない……。」
「今のマンションの売却と新しいマンションの購入とでは、どちらを先に進めればいいんだろう？」
このような疑問をお持ちではありませんか。
マンションの買い替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の二つの方法があります。
どちらが良いとは一概にいえないため、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
この記事では売り先行と買い先行の特徴やマンションの買い替えを成功させる5つのコツや、マンションの売却に役立つ不動産一括査定サイトなどを詳しく解説していきますよ。
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１．マンションの買い替えは売却・購入どちらが先？
マンションを買い替えるとき悩ましいのは、今住んでいるマンションの売却と新しいマンションの購入ではどちらを先にする方が良いかということでしょう。
このように思う方もいらっしゃるでしょう。
１－１．先に売却する「売り先行」
売り先行は今住んでいるマンションの売却を行った後に新居を購入する買い替え方法です。
以下の表に、売り先行でマンションの買い替えを行うメリットとデメリット、またどのような方におすすめなのかをまとめています。
| 売り先行 | メリット | デメリット | おすすめの人 |
|---|---|---|---|
| ・焦らずに売却できる ・資金計画を立てやすい |
・新居が見つかるまで仮住まいが 必要になる可能性がある |
・マンションの売却代金で新居を購入したい方 ・売却するマンションにまだローンが残っている方 |
売り先行のメリットはゆとりを持ってマンションの売却を行えることと、資金計画を立てやすくなることです。
新居の購入を後回しにすることで旧居の売却を焦る必要がなくなり、購入希望者との価格交渉にも有利に働く可能性があります。
また売却代金が新居の購入前に手元に入るため、旧居に住宅ローンが残っている方にも資金計画を立てやすいマンションの買い替え方法といえるでしょう。
一方、売り先行には仮住まいが必要になる場合が多いというデメリットがあります。
家賃や引越し費用などが発生するケースも考慮しておくと良いでしょう。
１－２．先に購入する「買い先行」
買い先行とは、新居を先に購入した後にマンションを売却する買い替え方法のことです。
以下の表に買い先行のメリット・デメリット、またどのような方におすすめなのかをまとめています。
| 買い先行 | メリット | デメリット | おすすめの人 |
|---|---|---|---|
| ・じっくり購入物件を探せる ・仮住まいが要らない ・購入希望者の内覧までに ハウスクリーニングを済ませられる |
・売却するマンションにローンが残って いる場合、ダブルローンとなってしま う可能性がある |
・じっくり新居を探したい方 ・新居を購入する資金に余裕のある方 ・好条件のマンションを売却して住み替えたい方 |
買い先行で進めるメリットには、じっくり購入物件を探せることや仮住まいが要らないということがあります。
また先に新居を購入して引っ越しを済ませておけば、内覧の申し込みが入る前にマンションのハウスクリーニングを行うこともできます。
ただし売却するマンションにローンが残っている方は要注意です。
旧居のローン残債があると金融機関の審査が厳しくなり、新居のローンを組めない恐れがあります。
また新居のローンを組めたとしてもローンを二重で払わなければならないため、負担が増大することは容易に想像できますよね。
買い先行はローン残債がない方や自己資金に余裕がある方に向いている方法だといえるでしょう。
売却するマンションにローン残債があり、かつ買い先行の買い替えを計画している場合、このような疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。
- ・買い替え特約を利用する
- ・不動産会社の買取保証を利用する
買い替え特約を利用すると、期日までに旧居が売却できなかった場合に新居購入の契約を白紙に戻すことができます。
ただし買い替え特約を契約に盛り込むには、新居の売り主から承諾を得なければならないため注意しましょう。
また不動産会社が買い取ってくれる買取保証を利用するのも一つの手です。
買い主が見つからず買取となる場合には、仲介よりも低い価格で売却することになりますが、確実に売ることができるため安心してマンションの買い替えを進められますよ。
仲介と買取について詳しくはこちらで説明します。
２．マンション買い替えの流れ
このような疑問をお持ちの方も多くいらっしゃることでしょう。
売り先行と買い先行いずれの方法でマンションを買い替えるにせよ、失敗を防ぐためには手順を把握しておくことが大切です。
２－１．売り先行の場合
売り先行では、以下ような流れでマンションの買い替えをするのが一般的です。
先にマンションの売り出しを行い、買い主へ引き渡して売却代金の受け取りを終えた後、新居の物件探しや購入契約を行います。
通常マンションの売り出しから引き渡しまでには、3〜6カ月程度かかるといわれています。
マンションを売り出す初期の段階から新居探しに手をつけておけば、この期間を有効活用して理想的な新居を見つけられるかもしれませんね。
と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。
このような状況であれば、売却するマンションのローン完済日と新居のローン実行日を同日にする「同時決済」を行うと良いでしょう。
同時決済を行なって売却代金で旧居の住宅ローンを完済できれば、ダブルローンを組む必要がなく仮住まいの費用も要りません。
ただし同時決済を行うには売り主、買い主、金融機関とよく話し合ってタイミングを合わせる必要があります。
２－２．買い先行の場合
買い先行の場合は、以下の流れでマンションの買い替えを行います。
初めに新居探しからスタートし、購入契約やローンの手続き、引越しなどを経た後に、マンションの売却を行ないます。
売却するマンションの査定は新居探しと同時に行うのがおすすめです。
売却価格の目安が分かるため、新居購入にどれほどの予算を用意できるか、ローンを完済できそうかといった点を試算する材料になるでしょう。
３．マンションの買い替えを成功させるコツ
マンションの買い替えは一生のうち何度もあることではないので、成功させるコツを知ってできるだけ失敗のリスクを抑えたいですよね。
マンションの買い替えを成功させるには個々の状況に合った方法で計画的に進めることが重要です。
後悔しないためにも、以下の五つのコツを意識して買い替えに臨むと良いでしょう。
- コツ1 スケジュールと資金計画に余裕をもつ
- コツ2 状況に応じた売却方法を選ぶ
- コツ3 節税の制度を利用する
- コツ4 状況に応じて融資も検討する
- コツ5 マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
コツ１ スケジュールと資金計画に余裕をもつ
マンションの買い替えを成功させるためには、売却購入のスケジュールと資金計画に余裕を持つことが重要です。
スケジュールや資金計画に余裕がないと、マンションの売却を急ぐあまり相場よりも安い値段で売却しなければならなかったり、買い替え後の資金繰りに悩まされたりすることになりかねません。
マンションの売却経験が豊富な不動産会社に相談すれば、その経験から自分に合った買い替えスケジュールを提案してもらえるでしょう。
資金計画のカギとなるのは、マンションの買い替えにかかる費用や売却するマンションの相場を知っておくことです。
売却したいマンションの査定を早めに済ませておけば、ローン残債を完済できるのか、新居の代金や買い替え時に発生する諸費用まで賄えるのかということを買い替えを実行する前に試算することができます。
コツ２ 状況に応じた売却方法を選ぶ
マンションを売却する際には、仲介と買取、二つの方法のうち自分の状況に合う方を選びましょう。
買取の場合、不動産会社が見つかればすぐに売却を済ませられますが、売却価格は市場相場の6〜7割となるのが一般的です。
一方で仲介は売却まで3〜6カ月かかるものの、市場相場に近い価格で売却しやすい傾向にあります。
そのためできるだけ早く売りたい方は買取、高値で売却したい方は仲介を選ぶと良いでしょう。
コツ３ 節税の制度を利用する
買い替えの際に控除や給付金の制度を活用すれば、節税ができるケースもあります。
通常マンションの売却で得た利益は課税対象となり、利益に応じた税を納めなければなりません。
以下はマンションを買い替える際に利用できる主な控除制度です。
| 控除名 | 控除内容 | 主な控除要件 |
|---|---|---|
| 居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円の特別控除の特例 |
3,000万円までの売却益が非課税となる | ・売却の前年、前々年にこの特例を受けていないこと ・収用等の特別控除を受けていないこと など |
| 特定のマイホームの譲渡損失の 損益通算及び繰越控除の特例 |
売却で出た損失分をその他所得額（給与・事業売上など） と通算できる |
・所有期間が5年を超えていること ・売買契約日の前日までに10年以上のローン残高があること ・売却額がローン残高を下回っていること など |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 | 買い替え時に課税不動産会社た売却益を、 次に買い替えるまで繰り延べられる |
・売却したマンションと買い替えた新居が日本国内にあること ・1億円以下の売却代金であること など |
これらの控除を適用するためには、いずれも売却したマンションが自身の住まいであること、買い手と親族関係でないことといった条件を満たしている必要があります。
またここで紹介した控除制度は併用できないため、いずれか一つの制度を利用するようにしましょう。
また新居を購入するときに活用できる控除や軽減措置制度もあります。
新居を購入する際に利用できる主な制度は以下のとおりです。
| 制度名 | 内容 | 主な適用要件 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除制度 | 住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、 所得額から控除できる ※2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン減税を受けられません。ただし、2023年末までに建築確認を受けているか、2024年6月末までに建築された住宅は減税適用が可能 |
・買い主が居住する物件であること ・新居の床面積が50m2以上であること ・新居が中古住宅の場合、耐震性能があること ・新居の住宅ローンが10年以上あること ・所得金額が合計3,000万円以内であること など |
| 長期優良住宅の軽減措置制度 | 耐震、耐久性が優れた物件を購入した人を対象に、 所得税や登録免許税、固定資産税などの軽減が受けられる |
・買い主が居住する物件であること ・新居の床面積が50m2であること ・住宅の引き渡しから6カ月以内に居住すること ・当該物件の住宅ローンが10年以上あること ・所得金額が合計3,000万円以内であること など |
| 低炭素住宅の軽減措置制度 | 低炭素が施された住宅を対象に、 所得税、登録免許税が軽減される |
・低酸素住宅として認定を受けていること ・買い主が居住する物件であること ・新居の床面積が50m2であること ・住宅の引き渡しから6カ月以内に居住すること ・当該物件の住宅ローンが10年以上あること ・所得金額が合計3,000万円以内であること など |
マンションの買い替え計画を始める前に各制度の要件を確認しておけば、利用できるはずの制度や措置を見落とさずに済みますよ。
コツ４ 状況に応じて融資も検討する
ご自身の状況に合わせて金融機関などから融資を受けることも検討しておきましょう。
一般に新居の購入に当たっては手付金が必要になります。
住宅ローンの融資が実行されるのは一般的に住宅の引き渡し時ですが、手付金はそれ以前の売買契約締結の段階で支払わなければなりません。
新居の手付金を用意することが難しい場合、つなぎ融資を利用して新居の手付金を支払うことも検討してみましょう。
つなぎ融資は「まだマンションを売却できていないけれどもすでに理想の新居を見つけた」という場合に役立つ資金調達方法です。
ただし金利が高く、返済日までにマンションを売却することができない場合には抵当に取られてしまう可能性があるため注意が必要です。
コツ５ マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
マンションを買い替えるときには、マンション売却を得意としている不動産会社に依頼するようにしましょう。
このように気になる方も多いでしょう。
以下のチェックポイントを参考に、マンション売却に強い不動産会社かどうか見極めてみましょう。
- ・利用者の口コミは良いか
- ・マンション売却で高い実績を持っているか
- ・マンション売却に関連する税や法律の知識を持っているか
- ・査定を依頼したときの対応は丁寧か
口コミや実績といった不動産会社の評判を調べたいときには、不動産ポータルサイトで掲載されている実績情報や、各不動産会社が掲載している利用者の声などを参考にすることができます。
また税や法律に関する知識の豊富さや対応の丁寧さは、実際にマンションの査定をお願いした不動産会社に尋ねてみて、わかりやすく説明してくれるかどうかでチェックできるでしょう。
なお不動産会社を選ぶ際には不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社を査定額や対応の良さなどから比較検討できます。
４．おすすめの不動産一括査定サイト７選
不動産一括査定サイトとは、オンラインで複数の不動産会社に同時に査定の依頼を行えるサービスのことをいいます。
売却したいマンションの情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定してもらえるため、自分に合った不動産会社を見つけるのに役立ちます。
また無料で利用できることもメリットの一つです。
無料で嬉しい反面、このように思う方もいらっしゃるかもしれませんね。
不動産一括査定サイトのなかには、実績が豊富な不動産会社や認知度の高い不動産会社が参加しているサイトもあります。
これまで不動産一括査定サイトを利用したことがない方であれば、参加する不動産会社の実績や認知度などを参考にして利用するサービスを選ぶのも一つの手ですよ。
なお不動産一括査定サイトはそれぞれ参加している不動産会社の数や、カバーしているエリア、査定を得意とする物件などに違いがあります。
そのため不動産一括査定サイトを利用するときには、以下のように複数のサービスを組み合わせて利用するのがおすすめです。
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|---|---|---|---|---|
| HOME4U | 1,800社 | 大手から中小の不動産会社が参加 | 最大6社 | NTTデータグループ |
| すまいValue | 6社（全国900店舗） | 業界最大手クラスの6社が共同運営 | 最大6社 | 小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、 野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、 三菱地所ハウスネット |
| SUUMO | 2,000店舗 | 知名度ナンバーワンで安心のサービス | 非公開 | リクルート |
| LIFUL HOME’S | 3,685社（2022年3月23日時点） | 参加不動産会社最多クラス | 最大10社 | LIFULL |
| おうちダイレクト | 9社 | 都会のマンション売却を得意とする不動産会社が参加 | 非公開 | ヤフー、ソニーグループ |
| イエウール | 1,900社以上 | 地方にある物件に強い不動産会社が参加 | 最大6社 | Speee |
| マンション売却ナビ | 2,500社以上 | マンション専門の不動産一括査定サイト | 最大6社（売買の場合） | マンションリサーチ |
おすすめ１ HOME4U：安心安全・実績十分の老舗サービス
| 参加不動産 会社数 |
1,800社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗、事務所、倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、住友林業ホームサービス、みずほ不動産販売、CENTURY21 |
HOME4Uは20年間以上の歴史を誇る不動産一括査定サイトです。
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おすすめ２ すまいValue：業界をけん引する大手6社が運営
| 参加不動産 会社数 |
6社（全国900店舗） |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
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| 運営不動産会社 | 小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネット |
すまいValueは不動産業界最大手クラスの6社が運営している不動産一括査定サイトです。
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マンションの引き渡し後に買い主から建物の不具合を指摘された場合でも安心ですよね。
マンションの査定額だけでなく、参加する不動産会社のサービス内容まで重視している方にもおすすめの不動産一括査定サイトです。
おすすめ３ SUUMO：知名度ナンバーワンで安心感も抜群
| 参加不動産 会社数 |
2,000店舗 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 非公表 |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地 |
| 代表的な参加不動産会社 | 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど |
SUUMOはCMなどでなじみのある不動産ポータルサイトSUUMOが提供している不動産一括査定サービスです。
運営会社のリクルートも知名度が高いため安心感がありますよね。
またSUUMOの不動産一括査定サービスでは、
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- ・各エリアのマンション売却相場
- ・売却時に査定を依頼した会社数
- ・売却の検討から売却完了までにかかった期間
- ・より高く売却するためにとった方法
実際にそのエリア内で売却を経験した方の情報を参考にしながら不動産会社を選びたい方や、認知度の高いサービスを安心して利用したい方はSUUMOで一括査定を依頼することをおすすめします。
おすすめ４ LIFULL HOME’S：参加不動産会社数最多クラス
| 参加不動産 会社数 |
3,685社（2022年3月23日時点） |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
| 査定可能不動産 | 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など |
HOME’S一括査定は、業界最多クラスの3,685社（2022年3月23日時点）が参加している不動産一括査定サイトです。
地方に対応している不動産会社も多く参加しているため、これまでエリア対象外でマンションの査定ができなかった方でも、対象地域に強い不動産会社に査定を依頼できる可能性がありますよ。
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おすすめ５ おうちダイレクト：都会のマンション査定におすすめ
| 参加不動産 会社数 |
9社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 非公開 |
| 査定可能不動産 | マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物 |
| 参加不動産会社 | 大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、オークラヤ住宅、三菱UFJ不動産販売、京急不動産、SRE不動産（旧ソニー不動産） |
おうちダイレクトはYahoo!とソニーグループが共同運営している不動産一括査定サイトです。
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おすすめ６ イエウール：地方の物件を売りたい方におすすめ
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| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、近鉄不動産、CENTURY21など |
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大手の不動産会社だけでなく地域に根ざした不動産会社も参加しているので、対象地域の特性をよく知っている不動産会社に査定してもらえる可能性があります。
「大手の不動産会社に査定してもらう方が高値で売却しやすいんじゃない？」
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2,500社以上 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社（売買の場合） |
| 査定可能不動産 | マンション |
| 代表的な参加不動産会社 | 三菱UFJ不動産販売、ピタットハウス、CENTURY21、日本住宅流通、みずほ不動産販売など |
マンションナビはマンションの売却に特化した不動産一括査定サイトです。
利用者のアンケートでも高い評価を得ているので、安心して利用できるサービスです。
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自分のマンションの査定額だけでなく、その地域で売却された具体的な額を把握できるので便利ですよね。
参加している不動産会社はマンション売却の実績が豊富な会社が多いため、マンションの売却を考えているならぜひ利用しておきたいサイトといえるでしょう。
５．まとめ
マンションを買い替える方法には、マンションを売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してからマンションを売る「買い先行」の二つがあります。
「売り先行」には資金計画が立てやすいといったメリットがあるため、売却したいマンションにローンが残っているといった状況の方におすすめの買い替え方法です。
一方で「買い先行」には希望の新居をじっくり探せるというメリットがありますが、「貯金を新居購入に充てられる」「ダブルローンを組める」など資金に余裕のある方におすすめの買い替え方法といえます。
なお売り先行と買い先行のどちらが適しているのか判断できないときには、仲介契約をする不動産会社に相談すると良いでしょう。
マンションの買い替え手順だけでなく、節税制度などについてもアドバイスを受けられるかもしれません。
マンションの買い替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
まずは自分のマンションをより好条件で売却してくれそうな不動産会社を探すために、不動産一括査定サイトを使うことをおすすめします。
複数の不動産会社の査定額を比較検討し、担当者の対応も確認しながら納得のいく不動産会社選びを行いましょう。
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