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「中野区に不動産を持っているんだけど、今売っても大丈夫かな？」
「そもそも不動産ってどうやって売るんだろう……。」
不動産売却は何度も経験するものではありません。
多くの方は初めてのことだらけで不安なのではないでしょうか。
また近年では新型コロナウイルスの感染が拡大していることから、今不動産を売却することにためらっている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産市場の動きや不動産価格の推移を見ると、現在は不動産売却に適した時期であるといえます。
この記事では昨今の不動産市場の動向やエリアごとの特徴、不動産売却の基本の流れから、高く売るためのコツなど徹底解説します。
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１．中野区の不動産は今売っても大丈夫？
中野区の不動産を売りたい方は、このような不安を感じているのではないでしょうか。
また、新型コロナウイルス感染症の流行によって不動産の相場や需要に影響が出ていないかも気になるところですよね。
この章では実際の取引価格をもとに、不動産市場や相場の動きを確認していきましょう。
１－１．中野区の不動産売却価格は上昇傾向
まずは全国の不動産価格指数の推移を以下のグラフから確認しましょう。
現在の不動産市場は全国的に上昇傾向にあり、新型コロナウイルスが流行する前の2019年以前と比較しても大きな下落は見られません。
新型コロナウイルスが流行し始める2020年第1四半期の前後1年間の動きに注目してみると、土地の平均価格はほぼ横ばいで大きな変化はありません。
それどころか、2021年に入ってからは大幅に上昇していることが分かります。
１－２．コロナ禍による影響が少ない
以下は新型コロナウイルスが流行する前の2019年と、2021年に発表された中野区の「地価公示価格」の平均を比較した表です。
| 2019年 | 2021年 | 変動率 |
|---|---|---|
| 570,000円 | 591,300円 | 3.7％ |
むしろ2019年の平均値と比べて2021年の平均値は3.7％上昇していることが分かります。
次に、「実勢価格」を確認してみましょう。
| 2019年 | 2021年 | 変動率 |
|---|---|---|
| 566,914円 | 677,778円 | 19.6％ |
2019年の実勢価格は566,914円、2021年は677,778円で、2021年の価格は2019年と比較して19.6％上昇したことが分かります。
このように地価公示価格と実勢価格のデータから、新型コロナウイルスによる影響はほとんどないことが分かります。
２．中野区のエリア別の特徴
中野区はオフィス街や繁華街として発展している渋谷区・新宿区と隣接しており、ベッドタウンとして発展してきた街です。
ベッドタウンはその言葉のとおり「昼間は都市で働いている人が、夜になると寝るために帰ってくる街」という特徴があるため、夜はひっそりと落ち着いた雰囲気があり、ファミリー層に人気のエリアです。
また、近年ではサブカルチャーの聖地と呼ばれる場所も増え、若年層に注目されています。
この章では中野区を以下の四つのエリアに分け、それぞれの特徴を解説します。
- （１）西武新宿線沿線西エリア
- （２）西武新宿線沿線東エリア
- （３）JR中央線沿線エリア
- （４）東京メトロ丸ノ内線沿線エリア
２－１．西武新宿線沿線西エリア
西武新宿線沿線西エリアは昔ながらの商店街が多く残る地域です。
特に野方駅周辺には五つの通りがあり、それぞれ商店街が連なっていて活気にあふれています。
しかし、路地に入ると一変して閑静な住宅街が広がっています。
都立家政駅の近くには小学校、高校、幼稚園など学校施設が集まっており、一戸建て住宅やファミリー向けの賃貸の需要が高い傾向があります。
また、鷺ノ宮駅は西武新宿駅まで西武新宿線の急行で行ける便利な場所にあるのに加え、治安も良いため年配の方や一人暮らしの学生が多く住んでいます。
以下は各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。
西武新宿線沿線西エリアは、商店街が多いので買い物もしやすく、学校施設も豊富なため子どもがいるファミリー向けの不動産は需要が高い傾向があります。
２－２．西武新宿線沿線東エリア
このエリアには新井薬師梅照院や江古田氷川神社をはじめ、多くの寺社・仏閣が集まっているため落ち着いた雰囲気があります。
また、哲学堂公園や江古田の森公園などの緑豊かな大きな公園もあります。
駅の周辺には商店街があるため人通りが多く感じられますが、路地に入ると一戸建て住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街が広がっています。
以下は各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。
西武新宿線沿線東エリアは学校施設が多いことから、地域全体の防犯意識が高い傾向があります。
小さな子どもがいるファミリー世帯や、一人暮らしの女性からの需要が高いでしょう。
２－３．JR中央線沿線エリア
以前は警察庁の警察大学校や警視庁警察学校などがあった区域でしたが、移転に伴う再開発によりオフィスや公園、大学などが建設されました。
この新たに作られた街は一般からの募集により「中野四季の都市（まち）」と名付けられ、近年では憩いの場として人気のスポットになっています。
中野駅は中野区の中心ということもあり、昼夜問わず多くの人でにぎわっています。
アイドルの聖地ともいわれている有名なコンサートホール「中野サンプラザ」や、サブカルチャーの聖地として有名な「中野ブロードウェイ」があるのもこの近くです。
また、東中野駅の周辺は高層マンションやビルが多く並んでいます。
駅から徒歩3分圏内には、低層マンションやアパートもあり、住宅地としての需要も高いでしょう。
以下はエリア内の各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。
JR中央線沿線エリアは交通の便が良く、例に挙げた主要駅であれば30分以内で行くことができます。
２－４．東京メトロ丸ノ内線沿線エリア
古き良き街並みとビジネス街が共存しているエリアです。
新中野駅は、駅自体はこぢんまりとしていますが、周辺にはコンビニや夜遅くまで営業しているスーパーなど生活に必要なお店が集中しています。
一人暮らし向けのマンションやアパートが多いのも特徴の一つです。
中野坂上駅は、交通量が多い「青梅街道」と「山手通り」の交差点に位置しており、道沿いにはオフィスビルが立ち並んでいます。
駅周辺はオフィス街になっていますが、10分ほど歩くとマンションやアパートがメインの住宅街があります。
中野新橋駅や中野富士見町駅の周辺地域はマンションや一戸建て住宅が立ち並ぶ住宅街として発展しています。
学校や公園が多いのでファミリー向けの不動産の需要が高いでしょう。
以下は各最寄り駅から東京都の主要駅までの所要時間です。
東京都の主要駅に乗り換え1回以内で行けるため、利便性が高いエリアだといえるでしょう。
3．中野区の不動産を高く売るコツ
不動産を売却するならできるだけ高額で取引したいものですよね。
中野区はオフィス街や繁華街へのアクセスが良好で、住宅地として発展してきたため、不動産の需要がとても高いエリアです。
しかし、どんなに需要が高く買い手が付きやすい物件でも、やり方を間違えると妥当な価格で売れず損をしてしまう恐れがあります。
この章では不動産を高く売るためコツを二つ紹介します。
コツ１ 不動産を仲介で売る
不動産を売るには「仲介」と「買取」の二つの方法があります。
「仲介」は不動産会社に買い主を探してもらう方法、「買取」は物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
仲介と買取には以下のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・迅速かつ確実に売却が可能 ・不動産売却を周りに知られない ・費用をかけずに売却できる |
・買取価格を決めることができない ・仲介に比べて価格が低くなる ・買取対象外になる可能性がある |
「早く売りたいなら買取、高額で売りたいなら仲介」と覚えておくと良いでしょう。
不動産を仲介で売った際に発生する手数料は、売却価格に対して、以下のように上限が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超え | 3％＋6万円 |
例えば売却価格が600万円だった場合、仲介手数料の上限を求める計算式は以下の通りです。
- 600万円×0.03+6万円＝18万円+6万円＝24万円（税抜）
あくまで上限なので、より安価に設定している会社もなかにはあります。
しかし、不動産会社は基本的に仲介手数料からしか利益が得られないため、上限ギリギリで設定している会社がほとんどです。
このように考える方もいらっしゃるかもしれませんね。
しかし、仲介手数料を考慮しても買取よりも仲介の方がお得になることが多いのです。
買取で売った場合の価格は、仲介で売った場合と比較して6～7割程度になるのが一般的です。
つまり、仲介での売却価格が600万円だった物件が、買取で売ると価格が360万～420万円にまで下がってしまう恐れがあるのです。
売却価格が600万円だった場合の手数料の上限は24万円なので、仲介手数料分を差し引いても仲介で売った方が手元に残る金額は多くなります。
⇒「仲介」「買取」どちらが高く売れる？｜不動産売却ノウハウ
⇒不動産仲介とは？契約の種類や売却までの流れ、成功のコツを徹底解説
⇒不動産買取とは？メリットや実際の流れ、仲介との違いを徹底解説！
コツ２ 「不動産一括査定サイト」を利用する
不動産を高く売りたいなら「不動産一括査定サイト」を利用しましょう。
不動産一括査定サイトとは、物件の情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトのことです。
大手の不動産会社は広い販路を有していたり営業力が高かったりといった強みを持っていますが、所有している不動産の種類に特化した不動産会社や地域のニーズをよく理解した小さな不動産会社の方が高く売れる可能性もあります。
不動産会社によって得意とする不動産は異なるため、査定額にも数十万〜数百万円の差が生じる場合があるのです。
「もっと高値での売却を実現できる不動産会社があったのに知らないまま売却を決めてしまった」というような事態に陥ってしまわないために、複数の不動産会社に査定を依頼しその結果を見比べることが重要です。
しかし複数の不動産会社を自力で探して査定を依頼するのは面倒ですよね。
そこで便利なのが不動産一括査定サイトなのです。
不動産一括査定サイトを利用すればたった数分、一度の情報入力で複数の不動産会社への査定依頼を完了できます。
⇒厳選23サイト！不動産一括査定サイト比較ランキングとおすすめポイント
⇒大手が良いか地域密着型か。不動産売却に適した不動産会社を見極めるポイントとは？
４．仲介で売却する７つのステップ
不動産を売却すると決めても、どのようなことをするのか分からないと不安ですよね。
不動産を売却する際には、より高値が付きやすい仲介を選ぶのが一般的です。
この章では仲介で売却する場合の七つのステップを解説します。
仲介で売却するときの流れは以下のとおりです。
各ステップの詳しい内容を確認しましょう。
STEP１ 相場の確認と書類の準備をする
不動産の売却を検討し始めたら、まずは相場の確認をしましょう。
相場を把握しておくと、次のSTEPで不動産会社に査定を依頼した際に査定額の妥当性を判断する材料になります。
売却したい不動産の相場を確認するには、SUUMOやLIFULL HOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトを確認すると良いでしょう。
ただし、不動産ポータルサイトで確認できるのはあくまで「売り出し価格」であるため、購入希望者の交渉によっては値下げがされる場合もあります。
実際に取引が成立した不動産の売却価格が知りたい場合には、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や「REINS Market Information」が参考になります。
近隣の不動産の取引価格が見られるので、「だいたいこれくらいの値段で売れるだろう」という目安になるでしょう。
並行して以下の書類を事前に用意しておくと、この後の流れをスムーズに進めることができます。
- ・登記済権利証または登記識別情報
- ・身分証明書
- ・印鑑登録証明書（発行から3カ月以内のもの）
- ・固定資産税納税通知書
- ・登記簿謄本
- ・購入または相続したときの契約書
- ・間取り図と公図
- ・管理規約（マンションの場合）
- ・ローン残高証明書（住宅ローンが残っている場合）
⇒不動産売却で必要となる書類
STEP２ 不動産会社に査定を依頼する
相場の確認と必要書類の用意が終わったら、次は不動産会社に査定を依頼します。
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の二つの方法があります。
以下の表にそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 机上査定 | ・査定結果が出るのが早い （1～2日ほど） ・手間が少ない |
・査定の精度が低い |
| 訪問査定 | ・より正確な査定額を知る ことができる |
・査定結果が出るのが遅い （1週間ほど） ・日程調整など手間がかかる |
机上査定は住所や築年数、間取りなどの不動産情報を提出すると1～2日ほどで査定結果が返ってきます。
手軽に不動産の査定を依頼できる点は机上査定の長所でもありますが、査定の精度が低い点が短所として挙げられます。
訪問査定では、実際に見ないと分からないような建物の損傷や劣化具合、騒音や日照なども確認するため、より正確な査定額を知ることができます。
ただし訪問査定はより詳細な査定基準が設けられているため、査定結果が出るまでに1週間ほどかかり、日程調整も必要です。
訪問査定の場合はなるべく早めに依頼しましょう。
また、全ての不動産会社に訪問査定を依頼してしまうと時間がかかってしまうため、6～10社に机上査定をしてもらい、査定結果が気になった2～3社に訪問査定を依頼するのをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼するには「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。
詳しくはこちらで解説しています。
STEP３ 不動産会社と仲介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を見つけることができたら、次に仲介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。
三つの媒介契約の違いは以下のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 自己発見取引 （自分で買い主を探し、直接やり取りをする） |
× | 〇 | 〇 |
| 複数の不動産会社との契約 | × | × | 〇 |
| レインズ（※）への登録義務 | 契約を結んでから5日以内 | 契約を結んでから7日以内 | 任意 |
| 不動産会社からの状況報告の頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
| 契約の有効期間 | 3カ月 | 3カ月 | 法令上の指定はないが、行政指示では3カ月以内となっている |
不動産売却をしたことがない方には「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。
レインズへの登録が義務付けられているため買い主が見つかりやすく、また、定期的に売却活動の報告がされるため、初心者でも安心して不動産を売却することができます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは「自己発見取引」の有無です。
自己発見取引が可能であれば、媒介契約を結んだ後に知人などから不動産購入の希望があったときに個人間で取引ができるため、仲介手数料を節約することができます。
ただし、自己発見取引は専門家の介入がないため、取引に慣れていないとトラブルが発生する恐れがあります。
初めて不動産を売却するような方は不動産会社を通して取引することをおすすめします。
「一般媒介契約」のメリットは自己発見取引と複数の不動産会社との契約が可能な点が挙げられます。
自己発見取引は「トラブル回避のために初心者におすすめできない」と先ほど説明しました。
複数の不動産会社と契約できる点はどうでしょうか。
確かに一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約することで、幅広く募集することができ、より好条件で買い取ってくれる買い主を探すこともできます。
しかし、その分不動産会社とのやりとりが多くなってしまい、手間が増えてしまいます。
例えば5社と一般媒介契約を結んでいた場合、その中の1社で買い主が決まりそうになったらその旨を他の4社に連絡し、売却を中断してもらうよう申し出なくてはなりません。
その後、成約に至らなかった場合もまた連絡する必要があります。
また、一般媒介契約は売却したい不動産によっては販売期間が長期化してしまうというデメリットもあります。
不動産会社の利益や売却活動にかかる費用は、売却後に支払う仲介手数料に含まれています。
つまり不動産会社にとっては、どんなに売却活動に力を入れても他社で売却されてしまったら売却活動で使用した費用や労力が無駄になってしまうのです。
そのため、他社で売却するかもしれない不動産に対して、真剣に買い主を探してもらえない恐れがあります。
駅から近かったり築年数が浅かったりする物件は、需要が高いため一般媒介契約でも売却できる可能性は十分にあります。
しかし、築年数がたっていたり立地条件があまり良くなかったりする物件は、真剣に売却活動をしてもらえる専属専任媒介契約や専任媒介契約を選んだ方が良いでしょう。
また、一般媒介契約は他の媒介契約に比べて売却活動が不透明になりやすいというリスクもあります。
⇒不動産売却時の媒介契約とは？専属専任・専任・一般媒介契約の違い
⇒レインズの不動産検索方法とできること
STEP４ 不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。
売却活動は以下の三つの過程に分けられます。
- （１）売り出し価格の決定
- （２）宣伝・広告活動
- （３）内見実施
（１）売り出し価格の決定
「売り出し価格」とは不動産広告などに掲載される中古物件の価格のことです。
仲介を依頼した不動産会社の査定額をもとに、売却希望価格を加味しながら最終的に売り主自身が売り出し価格を決定します。
不動産売却が成功するか否かは、いかに適正価格で売り出せるかにかかっています。
売り出し価格が相場に見合っていないと購入希望者は見つかりにくくなります。
売れ残ってしまわないように、売り出し価格は慎重に設定しましょう。
以下の三つのポイントを押さえて売り出し価格を決めると良いでしょう。
- ・いつまでに売りたいか
- ・売却希望価格（上限値）
- ・最低売却価格（下限値）
不動産会社の担当者に相談すれば売り出し価格についてもアドバイスをもらえますよ。
「売却希望価格」と「最低売却価格」は売り出し価格を決定する上で重要な情報です。
「売却希望価格」とは売り主がこの価格で売りたいと思う上限値のことで、「最低売却価格」はこの価格までなら許容できるという下限値のことです。
担当者はこの二つの値をもとに売り出し価格を提案してきます。
売り出し価格はあくまで不動産広告などに掲載される金額のことなので、そのままの価格で売却できるとは限りません。
購入希望者の多くはできるだけ安く購入したいと考えているため、値下げを要求してくるケースも考えられます。
事前に最低売却価格を決めておかないと「早く売れるなら」と焦ってしまい、大幅な値下げを受け入れてしまうことも考えられます。
不動産は高額で取引されるものですから、「こんなに安く売るつもりじゃなかったのに……」と後悔しないためにも最低売却価格を決めておくことが大事なのです。
（２）宣伝・広告活動
不動産会社は買い主を探すために宣伝・広告活動を行います。
具体的にはインターネット広告や折り込みチラシの作成、不動産情報サイトに掲載するといった活動が行われます。
このとき注意したいのは、売却活動を担当者に丸投げしないことです。
不動産を売却するのは売り主自身ですから、どのような売却活動が行われているか必ず確認しましょう。
さらに、どのような活動をしているか確認することで「囲い込み」のリスクを回避できるメリットもあります。
不動産会社は売り主と買い主を自社で見つけることができれば、両方から仲介手数料を受け取ることができます。
極まれにですが、不動産会社のなかには媒介手数料欲しさにわざと高い査定額を提示し、媒介契約が結ばれた後は早く売却を成立させようと値下げを迫るような悪質な会社も存在します。
このようなリスクを避けるためにも不動産会社に売却活動を丸投げしないようにしましょう。
不動産会社は仲介手数料以外を受け取ってはいけないと決められているため、宣伝費用などを別途支払う必要はありません。
ただし、例外として売り主の希望によって行われた特別な売却活動にかかった費用については請求される可能性があります。
また、多くの不動産会社は広告や宣伝にかかった費用を仲介手数料から支払っているため、契約を途中で解除した場合も請求されることがあります。
（３）内見実施
購入希望者が見つかったら、「内見実施」の対応をします。
不動産業者に内見対応を一任することもできますが、可能であれば売り主自身も同席した方がよいでしょう。
内見に同席することで、実際に住んでいるからこそ分かる情報を伝えられるので、購入の後押しができます。
またどんな人が住んでいたのかが分かれば、購入希望者に安心感を与えることができ、購入を前向きに検討してもらえる可能性が高まるでしょう。
内見希望者との日程調整がどうしてもうまくいかなかったり、不動産が遠方にあって対応が難しかったりする場合は担当者に相談し、売り主不在でも対応できるか確認します。
また、内見の事前準備として掃除と整理整頓を徹底するのをおすすめします。
築年数が経っている物件でも、清潔感があれば好印象になります。
高い位置にある汚れや、こびりついてしまった汚れなど、掃除が難しい場合はハウスクリーニング業者に依頼するのも手です。
特に自分では気付いていない生活臭がする場合もあるので、事前によく換気しておきましょう。
また、居住中の物件を売却する場合、物が雑然として生活感が出過ぎていると良くない印象を持たれてしまう可能性があります。
家電や家具などが置いてあると実際に暮らすイメージが付きやすくなるので、無理に物を処分せず、小物や生活用品などを優先的に整理しましょう。
また、内見に同席する場合は、内見者の質問に答えられるように事前に準備しておきましょう。
専門的な質問は一緒に立ち会ってくれている担当者が代わりに答えてくれますが、近隣の治安や近所付き合いなどに関する質問の場合は売り主が回答した方が信ぴょう性は増します。
内見参加者の質問に丁寧に答えることができれば、売買契約につながりやすくなります。
事前にどんな質問が来るのか想定し、備えておくとよいでしょう。
STEP５ 買い主と売買契約を結ぶ
売却価格や引き渡し日など双方が納得できる条件が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。
- ・登記済権利証または登記識別情報
- ・身分証明書
- ・実印、印鑑登録証明書（発行3カ月以内のもの）
- ・仲介手数料の一部（一般的には半額）
- ・管理規約（マンションの場合）
- ・印紙税（収入印紙）
上記の他に不動産会社に指示された書類などがあればそちらも用意しましょう。
ちなみに「印紙税」とは契約書などを作成する際に納める税金のことで、契約書の金額に応じて以下のように定められています。
| 契約金額 | 通常の税率 | 軽減税率 （令和4年3月31まで適用） |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
少額の収入印紙であればコンビニエンスストアでも扱いがありますが、高額の収入印紙が必要な場合は法務局か郵便局で購入しましょう。
売買契約を結ぶ際は代理人を立てることもできますが、売り主も同席するのが一般的です。
当日は仲介料の一部や印紙税を支払ったり、「手付金」を受け取ったりと大きな金額が動くため、やむを得ない理由がない限りは必ず出席するようにしましょう。
⇒不動産売買契約書に貼る印紙税の金額
STEP６ 不動産の引き渡し
売買契約を結んだらいよいよ不動産を引き渡します。
なお不動産の引き渡しと一緒に、手付金を除いた売却代金の残りも支払われるのが一般的です。
引き渡しの際には売却代金の決済や費用の清算などを行うため、通常は金融機関が営業をしている平日に行います。
引き渡し当日は以下の手続きが行われます。
- （１）所有権移転登記
- （２）売却代金の決済
- （３）不動産を引き渡す
- （４）不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払う
- （５）最終確認
不動産会社によって順番は前後する可能性がありますが、内容は同じです。
（１）所有権移転登記
所有権移転登記には以下の書類が必要です。
- ・顔写真付きの身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- ・印鑑登録証明書
- ・登記済権利証または登記識別情報
- ・固定資産評価証明書
- ・住民票の写し（既に引っ越している場合）
- ・売買契約書
本人確認と一緒に書類に不備がないと確認されたら、司法書士が作成した委任状に署名、押印します。
（２）売却代金の決済
売買契約時に売却代金の一部を手付金として受け取っているので、売却代金から手付金を差し引いた残金が支払われることになります。
なお、買い主が住宅ローンを使用する場合は、引き渡し時に金融機関の担当者が同席し、代わりに売却代金を支払います。
（３）不動産を引き渡す
引き渡し時には以下の書類を提出します。
| 共通 | マンションのみ |
|---|---|
| ・鍵受領書 ・物件引渡確認書 ・固定資産税・都市計画税納税通知書 ・設備取扱説明書・保証書 |
・分譲時のパンフレット ・管理規約 ・管理費が分かるもの |
上記の他、不動産担当者に指示されたものがあれば準備しておきましょう。
（４）不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払う
当日は売り主と買い主、双方の不動産仲介担当者の他に司法書士が立ち会います。
不動産会社には仲介手数料の残金を、司法書士には所有権移転登記のための手数料を支払います。
また、売り主側に住宅ローンが残っていた場合は「抵当権の抹消」のための費用も司法書士に支払う必要があります。
（５）最終確認
最後にもう一度決済内容や物件に不備がないかを確認し、問題がなければ取引は完了です。
STEP７ 確定申告を行う
不動産を売却した翌年には確定申告を行う必要があります。
確定申告は不動産を売却した次の年の2月16日～3月15日（当日が土日祝日の場合は翌平日）の間に行います。
確定申告の後には「譲渡所得税」と「住民税」の納付も求められるのですが、譲渡所得税の納税も確定申告と同じ期間内（2月16日～3月15日）に行わなくてはなりません。
ちなみに不動産の売却で損が出てしまった場合は譲渡所得税の納付義務がないため、確定申告の必要もありませんが、申告しておくと税金の控除が受けられます。
受けられる控除について、詳しくは「6－３．利用できる節税制度を把握する」をご参照ください。
譲渡所得税は確定申告の期間中に納付しますが、住民税は5月以降になると市町村から届く納付書を使用して支払います。
なお、期日までに確定申告や納税をしないとペナルティーが科せられ、別の税金を支払う必要が出てきます。
５．おすすめの不動産一括査定サイト5選
不動産売却の成功には複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼するためには「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
おすすめ１ HOME4U：安心安全・実績十分の老舗サービス
| 参加不動産 会社数 |
1,800社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など |
HOME4Uは2001年にサービスを開始した日本で一番歴史の長い不動産一括査定サイトです。
20年間もの長い期間で培われた知識と豊富な経験を活かして、実績のある不動産会社を選定しています。
大手企業だけでなく地域に精通した中小企業まで約1,800社と提携しており、さまざまな状態の不動産でも対応できるようになっています。
またHOME4Uは官公庁や銀行などとも取引があるNTTデータグループが運営しているため、個人情報が悪用される心配はありません。
最大６社まで同時に査定を依頼できるので、信頼できる不動産会社が見つかるでしょう。
おすすめ２ すまいValue：業界をけん引する大手6社が運営
| 参加不動産 会社数 |
6社（全国対応875店舗） ※2023年4月10日時点（賃貸専門店舗を含む） |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大6社 |
| 査定可能不動産 | マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他 |
| 運営不動産会社 | 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井不動産リアルティ、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ |
すまいValueは大手の不動産会社６社に査定を依頼できるため大手企業ならではの豊富な実績と経験から、より適正な査定額を提示してもらえます。
適正価格を提示してもらえることで買い主が見つかりやすくなり、早期売却につながります。
また大手６社にしか査定を依頼できませんが、売却後のトラブルに対応した手厚いサポートが受けられるのも魅力的です。
仲介のデメリットでもある「売却後に発生するトラブル」に備えられるのは、安心ですよね。
おすすめ３ SUUMO：知名度ナンバーワンで安心感も抜群
| 参加不動産 会社数 |
不明 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 非公開 ※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
| 査定可能不動産 | マンション一室、一戸建て、土地 |
| 代表的な参加不動産会社 | 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど |
賃貸探しで有名なSUUMOですが、実は不動産の一括査定サイトも運用しています。
高い知名度で得た信頼と実績から不動産会社の豊富な情報を得ることができます。
営業スタッフの人数が分かるなど会社の内部や雰囲気を知ることができるので、ネットでも安心して査定を依頼できますよ。
また、路線や駅などのエリアを設定して不動産会社を絞れるなど、自分の求める条件で不動産会社を探すこともできます。
大手企業から中小企業まで幅広く査定を依頼できるので、地方にある物件でも適した不動産会社が見つかるでしょう。
おすすめ４ おうちクラベル：高精度なAI査定が魅力
| 参加不動産 会社数 |
非公表 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 非公表 |
| 査定可能不動産 | マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物 |
| 参加不動産会社 | 大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、三菱UFJ不動産売却、オークラヤ住宅、京急不動産、三井住友トラスト不動産、KEN、SRE不動産（旧ソニー不動産） |
おうちクラベル（旧おうちダイレクト）はソニーグループで東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定サイトです。
大手から地域密着型まで優良かつ実績豊富な不動産会社が多数参加しているため、ご自身の物件の売却に適した会社がきっと見つかりますよ。
おうちクラベルの最大の特徴は従来の不動産一括査定サイトのように提携する不動産会社に査定を依頼できるだけでなく、AIによる高精度な査定を無料で行えることだといえます。
査定額は個々の不動産会社によってばらつきが出ることも多いため、AI査定価格でおおよその相場をあらかじめ把握しておけるのは安心ですね。
またおうちクラベルは、売り主のみの仲介を行う「片手仲介」専門で他社よりも高い査定額を出してくれるといわれているSRE不動産
に一括査定が依頼できる点も大きなメリットだといえるでしょう。
現在のサービスエリアは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られていますが、SRE不動産に査定依頼をしたいという方も要チェックですよ。
おすすめ５ LIFULL HOME’S：参加不動産会社数最多クラス
| 参加不動産 会社数 |
3,278社 |
|---|---|
| 同時査定依頼可能数 | 最大10社 |
| 査定可能不動産 | 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場 |
| 代表的な参加不動産会社 | 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など |
LIFULL HOME’Sの掲載社数は3,200社以上と国内最大級です。
他の不動産一括査定サイトでは取り扱っていないような企業にも査定を依頼できます。
またLIFULL HOME’S独自の基準にのっとって不動産会社を掲載しているため、信頼のおける不動産会社が見つかります。
不動産会社情報を掲載しているページでは、その会社の強みや特色が分かりやすく掲載されているため自分好みの会社を見つけられます。
同時に10社もの不動産会社に査定を依頼できるので、それぞれの物件に合った不動産会社が見つかることでしょう。
６．中野区の不動産売却で損をしないために
不動産売却には時間や手間がかかりますので、このように感じた方も多いのではないでしょうか。
ここまでは不動産をより高値で売却するためのコツや方法について解説してきました。
最後に、中野区の不動産売却で損をしないために知っておくべき情報を三つ紹介します。
６－１．自己判断でリフォームをしない
不動産売却で損をしないために、自己判断でリフォームするのは避けましょう
不動産会社に買い取ってもらった物件などは、そのあとリフォームを施して販売されることが一般的ですが、個人で売却するとなると話が変わってきます。
- ・リフォーム費用が回収しきれない可能性が高い
- ・買い主の趣味に合わない可能性がある
リフォームがおすすめできない理由として、リフォーム費用が回収しきれない可能性が高いことが挙げられます。
確かにリフォーム済の物件とそうでない物件が同額で売却されていた場合には、リフォーム済の物件の方が買い手が付きやすいケースが多いでしょう。
しかし、中古物件であることや築年数は変わらないため、基本的にはリフォーム費用を上乗せした価格での売却は難しいといえます。
相場より高値で売り出しても売れなければ値下げをすることになるため、リフォーム費用が回収できず売り主の手元に残る最終的な金額は少なくなります。
また、買い主の趣味に合わない可能性があることも理由に挙げられます。
中古物件の購入を検討している方のなかには、購入後に自分好みの家にリフォームする予定の方も少なくありません。
リフォームを前提にしている方は、ただ単に内装をきれいにしたいだけではなく内装に対して強いこだわりがある場合があり、理想とは異なるリフォームが施された物件は候補から外れてしまいます。
リフォームをしたからといって売却価格が高くなるとは限りませんし、逆に売れにくくなってしまう恐れもあるため、売却前にリフォームをすることはおすすめできません。
不動産を仲介で売る場合は、無理にリフォームなどはせず、自分のできる範囲で掃除をしておく程度で十分でしょう。
⇒古い家の売却方法を徹底解説！売却手順から売却後に使える控除も紹介
⇒築年数が経過した中古不動産は売却前に修理や修繕をした方が売りやすい？
６－２．査定額が高くても根拠を聞く
不動産を売却するならできるだけ高く売りたいと考えるのが一般的ですよね。
少しでも高い査定額を提示した会社を選ぼうと考えている方もいらっしゃるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼した場合、会社によって査定額に大きな差が出るケースがあります。
不動産の査定額は過去の取引を基に算出されるのが一般的ですが、不動産会社の販路などによっても異なります。
しかし、他の不動産会社と比べて査定額が高過ぎる場合は要注意です。
他と比較して査定額が著しく高い不動産会社は、適正価格を把握していないか、媒介契約を結びたいがために高めに設定している可能性があります。
査定額が高いからというだけで不動産会社を選ばず、必ず査定額の根拠を尋ねて信頼できるか判断しましょう。
6－３．利用できる節税制度を把握する
不動産売却で利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。
あらかじめ節税制度を確認しておきましょう。
特定の条件を満たした際に、所得税などの税金が差し引かれる制度を「特別控除」といいます。
特別控除は譲渡所得が大きくなればなるほど節税効果が期待できます。
不動産の売却で使える特別控除で代表的なものは「3,000万円特別控除」です。
3,000万円特別控除とは、マイホームを売った際に使える特例です。
譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
つまり譲渡所得が3,000万円以下だった場合は譲渡所得税を支払う必要がなくなるのです。
また、不動産売却で損失が出てしまった場合に受けられる特例措置もあります。
特別控除や特例措置を利用するためには確定申告と同時に申請する必要があるため、不動産売却で損失が出た場合でも忘れずに確定申告をしましょう。
ちなみに、各税金の税率は所有期間によって以下のように変動します。
| 所有期間 | 譲渡所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 所得税 | 復興特別所得税 | ||
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% | 0.315% | 5% |
譲渡所得に該当する税率を掛けることで譲渡所得税と住民税を算出することができます。
つまり、利益が出るほど支払わなければならない税金は多くなるのです。
⇒不動産売却時に課税される3つの税金｜譲渡所得の計算方法
⇒不動産売却で課税される税金を節税したい。｜不動産売却で適用できる特例
⇒自宅の売却｜売却の流れと覚えておきたい5つの特例
７．まとめ
中野区はオフィス街や繁華街として発展している新宿区・渋谷区と隣接しているため、会社員や若者に人気のエリアです。
また中野区内には学校施設が多くあるので、ファミリー層の需要も高く、不動産売却が成功しやすい地域でもあります。
近年では新型コロナウイルスの流行から、不動産市場への影響を不安視している方も多いことでしょう。
しかし、以下の二つの理由から新型コロナウイルスによる影響は少ないと考えられます。
- ・不動産市場は全国的に上昇傾向にある
- ・中野区の地価公示価格や実勢価格は上昇している
また、以下のポイントを押さえることで、初心者でも安心して不動産を売却することができますよ。
- ・買取ではなく仲介で売る
- ・「不動産一括査定サイト」を利用する
- ・自己判断でリフォームをしない
- ・査定額が高くても根拠を聞く
- ・利用できる節税制度を把握する
⇒不動産売却の注意点が全て分かる！タイミング別、状況別に徹底解説
⇒マンション売却の心配を解消！売却前・中・契約時・後の注意点を完全ガイド
⇒完全版：戸建て売却の各ステージにおける注意点とその対策
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