墨田区の不動産を売却するには?相場や売却までの流れ、コツを解説

「墨田区の不動産の相場っていくらくらいなんだろう?」

「墨田区の不動産を高値で売却するためにはまず何をしたらいいのかな?」

東京都墨田区に不動産をお持ちの方にとって、価格相場は気になるポイントですよね。

また多くの方は不動産の売却に慣れていないため、何から始めたらよいか分からず、不安に感じているかもしれません。

墨田区は交通の利便性が高かったり、子育て支援が充実していたりして年々人口が増加している注目エリアです。

しかし、近年需要が高まっている墨田区の物件だとしても不動産会社選びを誤ってしまうと売却価格が相場より安くなってしまう恐れがあります

この記事では墨田区の不動産の価格相場の推移やエリア別の特徴、高く売るコツから売却の注意点など、詳しく解説します。

不動産のプロ
初心者の方でも安心して墨田区の不動産を売却できるようになりますよ。

この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。

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目次

1.墨田区の不動産は今が売り時?相場の推移を確認

墨田区の不動産は売っても大丈夫なのかな?
売るのに適した時期ってあるの?

墨田区の不動産を手放す際は、なるべく高値で売れるタイミングを見極めたいところですよね。

この章では墨田区の相場の推移を確認します

まずは以下のグラフをご覧ください。

【全国の不動産価格指数】
国土交通省「不動産価格指数(令和3年6月・令和3年第2四半期)」をもとに執筆者作成

このグラフは全国の不動産価格指数の推移を示したものです。

現在の不動産市場は全国的に上昇傾向にあり、新型コロナウイルスが流行する前の2019年以前と比較しても大きな下落は見られません

次に、過去3年間の墨田区1㎡あたりの土地単価の変動をまとめたグラフをご覧ください。

【墨田区1㎡あたりの土地単価】
国土交通省「土地総合情報システム」をもとに執筆者作成

グラフを見ると、墨田区の土地の相場は上下に変動しながらも徐々に上がっているのが分かります。

また、直近一年のデータを見ると1㎡あたりの土地平均単価は70万~80万円前後で推移しており、高止まりしている様子がうかがえます。

墨田区の土地相場は上がっているんだね。
でも墨田区って観光地のイメージが強いんだけど、居住用の不動産でも売れるのかな?

東京スカイツリーや花火で有名な隅田川などがある墨田区は、今でこそ観光地としての印象が強いですよね。

しかし墨田区は下町と呼ばれる昔からの居住区でもあります。

実際、墨田区の人口は2021年9月現在で約27万6,000人、世帯数では約15万7,000世帯です。

これは2021年現在、東京23区内で16番目に多い人口です。

23区内で比較した場合、人口はあまり多くないように感じますが、墨田区は年々人口が増えており、居住用の物件の需要も高まっているといえます

以下は過去5年間の墨田区の人口推移の表です。

【墨田区の人口推移】
墨田区ホームページより毎年4月の「月別世帯人口」から作成

着実に人口を増やしているのが分かります。

また、墨田区は子育て支援にも力を入れており、認定こども園の普及促進や母と子のリラックスタイムの実施など、さまざまな支援制度を導入しています。

錦糸公園や大横川親水公園などの広い公園もあるため、子育てがしやすい街でもあるのです。

不動産のプロ
墨田区の不動産は土地単価が高値で安定し、人口も増加傾向でもある今は不動産を売るのに悪くない時期といえるでしょう。

2.墨田区のエリア別の特徴

そもそも墨田区ってどんな街なのかな?
不動産のプロ
墨田区と一口にいっても、その特徴はエリアごとに変わりますよ。

墨田区は大きく三つのエリアに分けられます。

【墨田区の三つのエリア】

この章ではそれぞれの特徴を解説しますので、売却したい不動産がどのようなエリアなのか把握しましょう。

2-1.両国エリア

両国エリアには大相撲が開催される「国技館」や「江戸東京博物館」の他に、江戸時代にかかわる名所などが点在しています。

夏には有名な「隅田川花火大会」も開催されます。

また、両国エリアは下町の雰囲気が色濃く、エリア内にある飲食店はゆったりとした空気や懐かしさを感じられます。

両国は昔ながらの伝統と雰囲気を感じることができる魅力的な街 だといえるでしょう。

両国エリアの交通アクセスは高い利便性を誇り、東京の主要な駅なら電車を使えば30分以内で移動できます。

【両国駅から東京主要駅までの所要時間と乗り換え回数】
目的駅 所要時間 乗り換え
秋葉原駅 4分 なし
東京駅 12分 1回
新宿駅 20分 1回
品川駅 27分 1回
渋谷駅 28分 1回
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成

交通アクセスが良好で、都心でありながら昔ながらの雰囲気も感じられるため、両国エリアは居住地としての需要が高いといえるでしょう。

2-2.吾妻橋・押上エリア

吾妻橋・押上エリアには東京スカイツリーがあり、近くには観光名所の浅草もあるのでとてもにぎやかな街です。

とはいえ住宅街は閑静な雰囲気で治安も大変よい状態が保たれています。

押上駅から東京の主要な駅までの電車の移動時間は以下の通りです。

【押上駅から東京主要駅までの所要時間と乗り換え回数】
目的駅 所要時間 乗り換え
秋葉原駅 16分 1回
東京駅 25分 1回
新宿駅 33分 1回
品川駅 43分 1回
渋谷駅 33分 1回
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成

両国エリアと比較すると移動時間がやや長いように感じますが、交通アクセスは十分良好でしょう。

にぎやかな観光地と閑静な住宅街の二面性があるのが吾妻橋・押上エリアの特徴といえるでしょう。

2-3.錦糸町エリア

錦糸町エリアは飲食店や大型商業施設が多く立ち並ぶ街です。

居酒屋も多いので歓楽街といったイメージを強く持つ方もいらっしゃるかもしれません。

特に錦糸町駅の南口方面は夜間でも営業している店が多く、夜の街という印象がある方も多いのではないでしょうか。

しかし近年では再開発を重ね、住みやすい街に変わりつつあります

錦糸町駅の北口方面は道路や交通広場の基盤整備が行われ、文化施設や娯楽施設などが建設されました。

駅から少し離れたエリアにはマンションが立ち並ぶ住宅地もあります。

また錦糸町エリアの交通アクセスは非常に良く、墨田区内でも抜群の利便性を持っています。

【錦糸町駅から東京主要駅までの電車移動時間】
目的駅 所要時間 乗り換え
秋葉原駅 6分 なし
東京駅 8分 なし
新宿駅 25分 なし
品川駅 17分 なし
渋谷駅 30分 1回
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成

移動時間だけでなく、ほとんど乗り換えが必要ないところも魅力です。

錦糸町エリアは夜の店も多く一人暮らしの女性や子どものいる家庭には不向きな一面があるのも事実です

とはいえ、交通アクセスが良好であったり時間を気にせず買い物ができたりと、単身世帯の会社員などには需要が高い街といえるでしょう。

3.不動産を売却する方法

不動産を売却するにはどんな方法があるのかな?

不動産の売却方法には大きく分けて2通りあります。

【不動産売却方法】
  • ・仲介
  • ・買取
不動産のプロ
この章では、仲介と買取の違いやそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

3-1.仲介

「仲介」は不動産会社に買い主を探してもらう方法です。

不動産会社に仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」といいます。

メモ
不動産業界では仲介のことを「媒介」というため、媒介契約と呼ばれます。

以下は仲介のメリットとデメリットをまとめた表です。

【仲介のメリット・デメリット】
メリット デメリット
・高額で売れる可能性がある
・売却価格を自分で設定することができる
・買い主を選ぶことができる
・売却までの時間が長い
・仲介手数料がかかる

仲介は不動産会社独自のネットワークと、折り込みチラシやWeb掲載などの広告方法を駆使して購入希望者を探すため、高額で売れる可能性が高くなります

駅から近かったり築年数が浅かったりするような好条件の物件であれば、複数の方から購入を希望されることもあります。

購入希望者が複数いた場合、高額で購入してくれそうな人を選ぶなど、自分の希望に沿った選択ができます

また不動産の売却価格は査定額をもとに決めますが、希望すれば高めに設定することもできます。

しかし売却価格は適正でないと売れなくなってしまうので、査定額よりもかけ離れた価格を設定するのは避けた方がよいでしょう

一方で仲介で不動産を売る場合の平均期間は3~6カ月といわれており、売却までの期間が長いのがデメリットになります。

メモ
売り出してすぐに購入希望者が見つかったとしても、内見の対応や価格交渉などの期間が必要になるため時間がかかります。
また売りたい不動産が需要の低ければ、購入希望者を見つけるまでに半年以上の時間がかかる恐れもあります。
不動産のプロ
仲介は時間に余裕があり、高額で売却したい方におすすめの方法です。

3-2.買取

「買取」は物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

以下は買取のメリットとデメリットをまとめた表です。

【買取のメリット・デメリット】
メリット デメリット
・迅速かつ確実に売却が可能
・不動産売却を周りに知られない
・費用をかけずに売却できる
・買取価格を決めることができない
・仲介に比べて価格が低くなる
・買取対象外になる可能性がある

買取の大きなメリットは、スピーディかつ確実に不動産を売却することができることです。

仲介のように購入希望者を探したり内見対応をしたりする必要がないため、数日~数週間で現金化することが可能です。

また買取の場合、仲介手数料がかかりません。

他にも傷があった場合の修繕費用や、受け渡し前のハウスクリーニング代なども必要ありませんので、費用をかけずに売却することができます

一方で査定額がそのまま買取価格になるため売り主側が価格を決めることはできません。

さらに不動産会社はリフォームやリノベーションを見越して不動産を買い取るため、その分買取価格が低くなる傾向にあります

また、不動産会社は不動産であればなんでも買い取ってくれるというわけではありません。

再度販売することが難しいと判断された場合、例えばリフォームやリノベーションが不可能なほど老朽化した物件などは買取対象から外れてしまうこともあります。

不動産のプロ
買取は不動産を早く手放したい方にはおすすめの方法ですが、高く売りたい場合にはおすすめできません。

4.墨田区の不動産を高く売るコツ

墨田区の不動産を高く売るにはどうすればいいのかな?

不動産を手放すとき、できれば高額で売却したいと考える方は多いでしょう。

この章では墨田区の不動産を高く売るコツを二つ解説します。

コツ1 「仲介」で売る

不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の二つがありますが、高値で売りたいなら仲介をおすすめします

仲介は査定額をもとに自身が売りたい価格で売り出すことができるため高額売却が期待できます。

また仲介は売却後に仲介手数料を支払う必要がありますが、この仲介手数料は以下のように上限が定められています。

【仲介手数料の上限】
売却価格 仲介手数料の上限(税抜)
200万円以下 5%
200万円を超え400万円以下 4%+2万円
400万円超え 3%+6万円
※仲介手数料には消費税が課されます。

不動産会社が上限を超える費用・手数料を受け取ることは「宅地建物取引業法」という法律で禁止されているため、上限以上の費用を請求されることはありません。

また、あくまで上限なのでこれよりも低い割合が設定されている場合もあります。

注意
仲介手数料が低すぎる場合は注意が必要です。
売却活動にかかる費用も仲介手数料に含まれているため、あまりにも手数料が低過ぎると十分な売却活動を行ってもらえない可能性があります。

とはいえ、不動産会社は基本的に仲介手数料からしか利益が得られないため、上限ギリギリで設定している会社がほとんどです。

一方で買取は不動産会社にとって再販売するための「仕入れ」のようなものなので、売却価格は仲介で売った場合と比較して6~7割程度になるのが一般的です

つまり仲介手数料分を差し引いても仲介で売った方が売却価格は高くなるのです。

売却期間は長くなってしまいますが、それを上回るほどのリターンがあるのが仲介です。

不動産のプロ
高く売りたいなら「仲介で売る」のがコツなんだね。

コツ2 「不動産一括査定サイト」を利用する

二つ目のコツは、不動産会社選びに不動産一括査定サイトを利用することです。

大手の不動産会社に依頼すればいいんじゃないの?
不動産のプロ
必ずしも大手の不動産会社が良いとは限りません。

大手の不動産会社はCMやチラシなどの宣伝が多いので魅力的に感じますよね。

しかし不動産会社選びで注目したいのは、会社の規模よりも売りたい不動産にその会社が合っているかどうかです

不動産会社にも専門としている取引や得意とする物件があり、それぞれに強みがあります。

例えば特定の地域の不動産売却が得意だったり、都会にあるマンションの売却実績が多かったりといった特性があります。

メモ
個々の不動産会社の強みを把握するには不動産会社のホームページを閲覧するのもおすすめです。
不動産会社によっては、自社の強みだけでなく過去の取引事例などが閲覧できるケースもあります。

しかし、国土交通省が公開した統計によると令和2年3月時点で12万5,000以上もの不動産業者が存在しています。

そんな数多くの不動産会社から数社ピックアップするのも大変ですが、そこからさらに不動産会社一つひとつに査定依頼を出すのは骨が折れる作業です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社から査定してもらえるので便利です

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額を比較することができます。

他社と比較して査定額が高い会社は、査定を依頼した不動産の売却が得意な可能性があります。

それじゃあ一番高い査定額を提示してくれた不動産会社を選べばいいのかな?
不動産のプロ
査定額が高ければ必ずしも良い会社であるとは限りません。むしろ他社と比べて高過ぎる場合は注意が必要です。

注意
「査定額=売却価格」ではないため、どんなに査定額が高かったとしても、その通りに売れるとは限りません。「高く売れると思ったのに実際に売ったら査定額を大きく下回ってしまった」ということがないように、査定額が提示されたら必ずその根拠を聞くようにしましょう。

5.おすすめの不動産一括査定サイト5選

仲介による不動産売却を成功させるためには、複数の不動産会社の査定を受けて相場を把握し、信頼できる不動産会社を見つけることが必要不可欠です。

そうはいっても不動産一括査定サイトもたくさんあるよね。どこのサイトを使えばいいのかな?
不動産のプロ
この章ではおすすめのサイトを5つ紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTデータグループ運営で安心
デメリット
業界最大手クラスの不動産会社は参加していない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4Uは2001年にサービスを開始した日本で一番歴史の長い不動産一括査定サイトです。

20年間もの長い期間で培われた知識と豊富な経験を活かして、実績のある不動産会社を選定しています。

大手企業だけでなく地域に精通した中小企業まで約1,800社と提携しており、さまざまな状態の不動産でも対応できるようになっています

またHOME4Uは官公庁や銀行などとも取引があるNTTデータグループが運営しているため、個人情報が悪用される心配はありません。

最大6社まで同時に査定を依頼できるので、信頼できる不動産会社が見つかるでしょう。

おすすめ2 すまいValue:業界をけん引する大手6社が運営

メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に査定を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
参加不動産
会社数
6社(全国900店舗)
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValueは大手の不動産会社6社に査定を依頼できるため大手企業ならではの豊富な実績と経験から、より適正な査定額を提示してもらえます。

適正価格を提示してもらえることで買い主が見つかりやすくなり、早期売却につながります。

また大手6社にしか査定を依頼できませんが、売却後のトラブルに対応した手厚いサポートが受けられるのも魅力的です。

仲介のデメリットでもある「売却後に発生するトラブル」に備えられるのは、安心ですよね。

おすすめ3 SUUMO:知名度ナンバーワンで安心感も抜群

メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
参加不動産
会社数
不明
同時査定依頼可能数 不明
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地
代表的な参加不動産会社 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど

賃貸探しで有名なSUUMOですが、実は不動産の一括査定サイトも運用しています。

高い知名度で得た信頼と実績から不動産会社の豊富な情報を得ることができます

営業スタッフの人数が分かるなど会社の内部や雰囲気を知ることができるので、ネットでも安心して査定を依頼できますよ。

また、路線や駅などのエリアを設定して不動産会社を絞れるなど、自分の求める条件で不動産会社を探すこともできます。

大手企業から中小企業まで幅広く査定を依頼できるので、地方にある物件でも適した不動産会社が見つかるでしょう。

おすすめ4 おうちダイレクト:都会のマンション査定におすすめ

メリット
Yahoo!不動産に物件が掲載できる
SRE不動産への一括査定依頼も可能
デメリット
地方の物件や一軒家などは対応外の場合もある
参加不動産会社数が少ない
こんな人におすすめ!
都市部のマンションを売却したい方
参加不動産
会社数
8社
同時査定依頼可能数 最大8社
査定可能不動産 マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物
参加不動産会社 大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、オークラヤ住宅、京急不動産、SRE不動産(旧ソニー不動産)

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営しているサイトです

運営会社の知名度が高いので安心して査定を依頼できます

また、おうちダイレクトは参加会社の査定と一緒にAIによる査定もできます。

AI査定は、マンション名や条件を入力するだけでその場で査定額を確認することができます。

マンションがどのくらいで売れるのかすぐに知りたいときに便利です。

おうちダイレクトに掲載されている不動産会社は10社と少ないですが、都市部にあるマンションの売買に強い不動産会社が多いです。

都市部のマンションを売却したい場合には頼りになるでしょう。

おすすめ5 LIFULL HOME’S:参加不動産会社数最多クラス

メリット
3,278社の不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
参加不動産
会社数
3,278社
同時査定依頼可能数 最大10社
査定可能不動産 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など

LIFULL HOME’Sの掲載社数は3,200社以上と国内最大級です。

他の不動産一括査定サイトでは取り扱っていないような企業にも査定を依頼できます
 
またLIFULL HOME’S独自の基準にのっとって不動産会社を掲載しているため、信頼のおける不動産会社が見つかります。

不動産会社情報を掲載しているページでは、その会社の強みや特色が分かりやすく掲載されているため自分好みの会社を見つけられます。

同時に10社もの不動産会社に査定を依頼できるので、それぞれの物件に合った不動産会社が見つかることでしょう。

6.仲介で不動産を売却する7つの手順

不動産を売却する際の流れってどうなっているんだろう?

不動産を売却すると決めても、どのようなことをするのか分からないと不安が残りますよね。

不動産を売却するには仲介と買取の二つの方法がありますが、より高額で売却できる可能性が高い仲介で売るのが一般的です。

仲介で売却するときの流れは以下のとおりです。

不動産の売却までにかかる平均期間は3カ月~半年ほどです。

この章では、売却完了までの一連の流れを解説します。

不動産のプロ
流れを把握しておくことでスムーズに不動産の売却ができますよ。

STEP1 相場の確認と書類の準備

不動産を売ろうと思ったら、相場の確認から始めましょう。

早期で買い主を見つけるためには「販売価格の妥当性」が重要です。

高過ぎると購入希望者は集まりにくくなりますし、低過ぎると売り主側が損をしてしまいます。

正しい相場を把握し、適正価格で売ることができれば買い主を見つけやすくなるでしょう。

メモ
相場を調べるには、不動産会社の査定を受けるか「REINS Market Information」などの過去に成約した不動産の価格を閲覧できるサイトを活用しましょう。

並行して以下の書類の用意もします。

【不動産売却に必要な書類】
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・身分証明書
  • ・印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • ・固定資産税納税通知書
  • ・登記簿謄本
  • ・購入または相続したときの契約書
  • ・間取り図と公図
  • ・管理規約(マンションの場合)
  • ・ローン残高証明書(住宅ローンが残っている場合)

以上の書類を事前に用意しておくと、この後の流れをスムーズに進めることができるでしょう。

STEP2 複数の不動産会社に査定を依頼

相場の確認と必要書類の用意が終わったら次は不動産会社に査定を依頼します。

査定方法は「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定は1~2日ほどで結果が出ますが、限られた情報をもとに算出されるため、おおよその査定額になります。

訪問査定の場合は実際に担当者が訪問して査定をするので、正確な査定額を知ることができます

ただし訪問査定はより詳細な査定基準が設けられているため、結果が出るまでに1週間ほどかかります

したがって、全ての不動産会社に訪問査定を依頼すると膨大な時間を要してしまいます。

不動産査定にあんまり時間をかけたくないんだけど、どうにかならないの?
不動産のプロ
そんなときは6~10社に机上査定をしてもらってから、査定結果が気になった2~3社に訪問査定を依頼するとよいですよ。

机上査定を受けてから訪問査定を申し込めば、効率よく査定額の比較ができ、査定に必要な時間や手間が最小限になります。

でも10社近くも不動産会社に査定を依頼するのは大変じゃない?

このように感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

たくさんの不動産会社に査定を依頼するには「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです

不動産一括査定サイトは住宅情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができます

なお、査定結果が出たらあらかじめ調べておいた相場と査定価格を照らし合わせます。

相場とかけ離れていたり、その他に疑問点などがあったりした場合は納得できるまで質問しましょう。

不動産のプロ
質問に対して担当者がどのような対応を取るのか、その反応から信頼できる不動産会社かどうか見極めることができますよ。

STEP3 不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を見つけることができたら、次に媒介契約を結びます。

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。

三つの違いはなんなんだろう?

以下の表に媒介契約の違いをまとめましたので参考にしてみてください。

【媒介契約の違い】
※横にスクロールできます
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
自己発見取引
(自分で買い主を探し、直接やり取りをする)
×
複数の不動産会社との契約 × ×
レインズ(※)への登録義務 契約を結んでから5日以内 契約を結んでから7日以内 任意
不動産会社からの状況報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意
契約の有効期間 3カ月 3カ月 法令上の指定はないが、行政指示では3カ月以内となっている
※レインズ
不動産流通標準システムのことで、英語表記の「Real Estate Information Network System」から頭文字を取った略称です。レインズに登録された不動産情報は宅地建物取引業者(不動産会社)であれば閲覧できるので、他の不動産会社を通して購入希望者が見つかるケースもあります。

媒介契約の大きな違いとして「自己発見取引」と「複数の不動産会社と契約」ができるかどうかが挙げられます。

自己発見取引が可能なのは「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の二つです。

自己発見取引が可能であれば、契約後に知人などから不動産購入の希望があったときに不動産会社を通す必要がないため仲介手数料が不要になります。

注意
しかし自己発見取引は専門家の介入がないため、取引に慣れていないとトラブルが発生する恐れがあります。
不動産売却の初心者の方は仲介の利用をおすすめします。

一方で複数の不動産会社と契約ができるのは「一般媒介契約」のみです。

複数の不動産会社から同時に売り出せば、早く売却できそうだね。
不動産のプロ
実はそうとも言い切れないのです。

複数の不動産会社と契約ができれば幅広く購入希望者を募ることができるので、早期に売却できそうに思えますよね。

しかし不動産会社の利益や売却活動にかかる費用は、売却後に支払う仲介手数料に含まれています。

そのため、他社で売却するかもしれない不動産に対して真剣に買い主を探してもらえない可能性があるのです。

特に築年数が経っていたり立地条件があまり良くなかったりする物件は、真剣に売却活動をしてもらえる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。

一方で立地や設備が充実しているような好条件の物件は、複数の不動産会社と契約し、よりよい条件を提示した不動産会社を選ぶことができるので「一般媒介契約」がおすすめです。

ただし、「一般媒介契約」は他の媒介契約に比べて売却活動が不透明になりやすいというリスクがあり、複数の不動産会社の担当者とのやり取りにも手間がかかるため、初心者にはあまりおすすめできません。

不動産のプロ
初心者は専属専任媒介契約か専任媒介契約を選びましょう。

なお、STEP1~STEP3までの平均期間は1~3週間ほどです。

STEP4 売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が開始されます。

売却活動は以下の三つの過程に分けられます。

【売却活動の流れ】
  • (1)売り出し価格の決定
  • (2)宣伝・広告活動
  • (3)内見の実施
不動産のプロ
売却活動は買い主を探す上で大事な工程なので、きちんと流れを把握しましょう。

(1)売り出し価格の決定

「売り出し価格」とは不動産広告などに掲載されている中古物件の価格のことです。

仲介を依頼した不動産会社の査定額をもとに、売り主の売却希望価格を加味しながら最終的に売り主自身が売り出し価格を決定します。

最終的な決定権が売り主にあるんだったら、売り出し価格を自由に決めてもいいの?
不動産のプロ
可能ではありますが、売れ残るリスクが高くなります。

自身の売却希望価格をそのまま売り出し価格に設定することは可能ですが、相場からかけ離れてしまうと売れにくくなってしまいます

購入希望者が見つからなければ価格を見直す必要が出てきますが、不動産会社は新着物件を優先的に売り込むため、売れない期間が長くなればなるほど目に触れる機会が少なくなります

つまり、最初から相場に合った価格で売り出していた場合と、後から見直した場合とでは同じ価格でも売れやすさに差が出る可能性があるのです。

「相場よりも安い価格で販売することになった」ということにならないためにも、以下の3点を踏まえたうえで売り出し価格を決めましょう。

【売り出し価格を相談するときのポイント】
  • ・いつまでに売りたいか
  • ・売却希望価格(上限値)
  • ・最低売却価格(下限値)

いつまでに売りたいという期限を担当者に伝えておくことで、適したアドバイスが受けられます

例えば早く売却したい場合は、このくらいの価格から売り出した方がよいとアドバイスをしてくれたり、値下げを早めに提案してくれたりします。

「売却希望価格」と「最低売却価格」は売り出し価格を決定する上で重要な情報です

「売却希望価格」とは売り主がこの価格で売りたいと思う上限値のことで、担当者はこの値をもとに売り出し価格を提案してきます。

一方で「最低売却価格」は、この価格までなら許容できるという下限値のことです。

最低売却価格を決めておく必要性ってなんだろう?

売り出し価格はあくまで不動産広告などに掲載される金額のことなので、そのままの価格で売却できるとは限りません。

例えば自身では気付かなかった瑕疵(かし)が発見され、購入希望者から値下げを要求されることなどがあります。

瑕疵とは
設備の故障など、なんらかの欠陥や不具合のことです。雨漏りや建物の虫食い、土壌汚染などが該当します。

かならずしも値下げに応じる必要はありませんが、購入希望者の多くはできるだけ安く購入したいと考えているため、値下げを提案してくることが一般的です。

事前に最低売却価格を決めておかないと「早く売れるなら」と気持ちが焦ってしまい、大幅な値下げを受け入れる恐れがあります。

「こんなに安く売るんじゃなかった……」と後悔しないように最低売却価格を決めておくことが大事なのです。

(2)宣伝・広告活動

売り出し価格が決定したら、宣伝・広告活動が始まります。

インターネット広告や折り込みチラシ、不動産情報サイトに掲載するなどさまざまな方法で売り出されます。

「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を結んでいた場合は、このタイミングでレインズに不動産情報が掲載されます。

このとき注意したいのは、売却活動を担当者に丸投げしないことです。

物件について一番よく知っているのは売り主自身ですので、間違いなどがないか必ず目を通すようにしましょう

広告や宣伝にかかった費用は誰が払うのかな?

不動産会社は仲介手数料以外を受け取ってはいけないと決められているため、宣伝費用などを別途支払う必要はありません

ただし、例外として事前に売り主の承諾を得て特別な広告活動を行った場合は費用を請求される可能性があります

特別な広告とは大手新聞の広告欄に不動産を掲載したり、テレビCMを流したりする場合が挙げられます。

また、多くの不動産会社は広告や宣伝にかかった費用を仲介手数料から支払っているため、契約を途中で解除した場合も請求されることがあります

(3)内見の実施

宣伝・広告活動によって内見希望者が見つかったら、売却活動の最終工程「内見の実施」をします。

不動産業者に内見対応を一任し、売り主不在で内見を実施することもできますが、可能であれば同席した方がよいでしょう。

内見に同席することで、実際に住んでいるからこそ分かる情報を伝えられるので、購入の後押しができます。

またどんな人が住んでいたのかが分かれば、買い主候補者に安心して購入を検討してもらえるでしょう。

内見希望者との日程の都合がどうしても合わなかったり、不動産が遠方にあって対応が難しかったりする場合は担当者に相談し、売り主不在でも対応できるか確認します。

同席が不可能だと事前に分かっている場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ時点で申し出ておきましょう。

内見の事前準備として掃除と整理整頓を徹底するのをおすすめします。

築年数が経っている物件でも、清潔感があれば好印象になります。

高い位置にある汚れや、こびりついてしまった汚れなど、掃除が難しい場合はハウスクリーニング業者に依頼するのも手です。

また厄介なのがにおいで、自分では気付いていない生活臭がする場合があります。

内見当日は全部の部屋の窓を開け、換気を徹底した方がよいでしょう。

また、住みながら物件を売却する場合、物が雑然として生活感が出過ぎていると印象が悪くなってしまいます。

長年使っている本棚とかも見栄えが悪いから処分しようかな。
不動産のプロ
大きい家具など、極端に物を減らしてしまうのはおすすめできません。

家電や家具などが置いてあると実際に暮らすイメージが付きやすくなるので、無理に物を処分せず、小物や生活用品などを中心に整理した方がよいでしょう。

なお、内見に同席する場合は、内見者の質問に答えられるように準備しておくのがおすすめです

専門的な質問は一緒に立ち会ってくれている担当者が口添えしてくれますが、近隣の治安や近所付き合いなどに関する質問の場合は売り主が回答します。

購入希望者の質問に丁寧に答えることができれば、売買契約につながりやすくなります

事前にどんな質問が来るのか想定し、備えておくとよいでしょう。

内見を終え購入を決定した買い主は「購入申込書」もしくは「買付証明書」と呼ばれる書類を提出します。

この書類には買い主側の「購入希望金額」や「引き渡し希望日」など大事な情報が記載されます。

購入希望金額に不満があった場合は価格交渉に移りますが、売り主と買い主が直接交渉するのではなく、媒介契約をした不動産会社が間に入って間接的に交渉するのが一般的です。

売り出し価格を決定する際に「最低売却価格」を決めておけば、スムーズに交渉が進むでしょう。

STEP5 買い主と売買契約を結ぶ

売却価格や引き渡し日など双方が納得できる条件が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。

【売買契約で売り主が必要になるもの】
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・身分証明書
  • ・実印、印鑑登録証明書(発行3カ月以内のもの)
  • ・仲介手数料の一部(多くの場合は半額)
  • ・管理規約(マンションの場合)
  • ・印紙税

その他、不動産会社に指示された場合はその書類も用意しましょう。

メモ
ちなみに「印紙税」とは契約書などを作成する際に国に納める税金のことで、売却金額によって支払う額が変わります。
不動産のプロ
印紙税について詳しく知りたい方は「こちら」の記事の「5-3.印紙税」をご参照ください。

売買契約を結ぶ際は、売り主も同席するのが一般的です。

代理人を立てることは可能ですが、当日は仲介料の一部や印紙税を支払ったり手付金の受け取りがあったりなど、大きな金額が動きます。

やむを得ない理由がない限りは必ず出席するようにしましょう。

売買契約が結ばれると、売却代金の手付金が支払われます。

一方、売り主には「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任とは
売買契約の際に商品の品質や数量不足などの不備があった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことです。

この責任により、物件売却後に不具合が発覚し契約内容と違うと判断されると、損害賠償や契約の解除、補修代金の支払い、代金の減額などを買い主側から請求されます

このようなトラブルには「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に加入しておくことで備えることができます

不動産のプロ
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば引き渡し後に物件に不備があった場合でも、修繕費用などを保険で賄うことができるので安心して不動産を売却できますよ。

STEP6 不動産の引き渡し・決済

不動産の引き渡しと決済は同じ日に済ませるのが一般的です。

また、引き渡し日には売り主や司法書士などと金銭のやり取りがあるため、金融機関が営業をしている平日に行う必要があります

売買契約を結んでからどのくらいで引き渡しがされるのかな?
不動産のプロ
1カ月前後で引き渡されることが多いようです。そのため、売買契約を結んだらすぐに引き渡しの準備をしなくてはなりません。

引き渡し時には以下の書類を提出する必要があります。

【引き渡しの際に提出する書類】
※横にスクロールできます
引き渡し時に提出する書類 所有権移転登記時に提出する書類
共通 ・鍵受領書
・物件引渡確認書
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・設備取扱説明書・保証書
・写真付きの身分証明書
(運転免許証やマイナンバーカードなど)
・印鑑登録証明書
・登記済権利証または登記識別情報
・固定資産評価証明書
・住民票の写し(既に引っ越している場合)
・売買契約書
マンションのみ ・分譲時のパンフレット
・管理規約
・管理費が分かるもの

上記の他、不動産担当者に指示されたものがあれば準備しておきましょう。

引き渡し当日は以下の流れで手続きが進みます。

【引き渡し当日の流れ】
  • (1)所有権移転登記の手続き
  • (2)売却代金の決済が行われる
  • (3)不動産を引き渡す
  • (4)不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払う
  • (5)最終確認

当日は売り主と買い主、双方の不動産仲介担当者の他に司法書士が立ち会います。

買い主が住宅ローンを借りる場合には金融機関関係者も同席します。

メモ
決済場所は原則として買い主が決めますが、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は金融機関の控え室などで行うことが一般的です。

まず、司法書士による「所有権移転登記」のための本人確認と書類の確認から始まります。

書類に不備がないと確認されたら、司法書士が作成した委任状に署名、押印します。

注意
押印する際は、提出した印鑑登録証明書に登録されているものを使用しましょう。

書類の手続きが終わったら、買い主から売り主へ売却代金の残金が支払われ、不動産の引き渡しに移ります。

書類の他に玄関や勝手口、倉庫などの鍵も渡し、その後不動産仲介会社に仲介手数料の残金を支払います。

このとき司法書士に抵当権の抹消を依頼していた場合は依頼料も支払います。

最後にもう一度決済内容や物件に不備がないかを確認し、問題がなければ取引は完了です。

STEP7 確定申告

引き渡しまで終わったのに不動産売却はまだ終わってないの?
不動産のプロ
最後に確定申告を済ませれば終了です。不動産売却の完了までもう一息ですよ。

確定申告は不動産を売却した次の年の2月16日~3月15日(当日が土日祝日の場合は翌平日)の間に行います。

確定申告後には「譲渡所得税」と「住民税」の納付も求められるのですが、譲渡所得税の納税も確定申告と同じ期間内(2月16日~3月15日)に行わなくてはなりません。

譲渡所得税とは
不動産の売却で得た利益のことを「譲渡所得」といい、それに対して課される税金のことです。

確定申告時に「振替納税」の手続きをしておけば、4月ごろに指定の銀行口座から自動で引き落とされるので納税を忘れる心配がなくて便利ですよ。

確定申告・譲渡所得税の納付から少し遅れ、5月以降になると市町村から住民税の納付書が届きます。

期日までに確定申告や納税をしないとペナルティーが科せられ、別の税金を支払う必要が出てきますので忘れないようにしましょう。

ちなみに不動産の売却で損が出てしまった場合は譲渡所得税の納付義務はなく、確定申告の必要もありませんが、申告しておくと後から還付が受けられます。

受けられる控除について、詳しくはこの後解説する「注意点3 節税できる制度を把握する」をご参照ください。

不動産のプロ
不動産売却で利益が出ても損をしてしまっても、確定申告は忘れずに行いましょう。

7.不動産売却での注意点

売却の流れは把握できたけど、失敗せずにちゃんと売れるかな?

不動産の売却に不慣れな方は、流れが把握できても不安が残りますよね。

最後に事前に知っておくべき注意点を三つ解説します。

注意点1 リフォームはしない

できるだけ高く売りたいんだけど、リフォームしたら高く売れるかな?
不動産のプロ
結論からいうと、売却前のリフォームはおすすめできません。

売却前のリフォームがおすすめできない理由は大きく分けて二つあります。

一つ目の理由としてはリフォーム費用が回収しきれない可能性が高いことが挙げられます。

リフォームをしても中古物件であることに変わりはなく、築年数も変動しません。

そのため、条件の近い近隣の物件と比較して高い価格で売り出すと、売れにくくなる可能性があるのです。

売れなければ値下げをしなくてはならず、結果的にリフォーム費用が回収しきれないことが考えられるのです。

二つ目の理由は買い主の趣味に合わない可能性があることです。

中古物件の購入を検討している方の多くは、購入後にリフォームをすることを前提にしています。

リフォームを前提にしている方は、ただ単に内装をきれいにしたいだけではなく、内装に対して強いこだわりがある可能性があります。

そのような場合、理想とは異なるリフォームが施された物件は候補から外されてしまうでしょう。

不動産のプロ
好みではないリフォームがされた物件よりも、自分好みのリフォームができる安い物件の方が需要は高まるのです。

このようにリフォームをしたからといって売却価格が高くなるとは限りませんし、逆に売れにくくなってしまう恐れもあるため、売却前にリフォームをすることはおすすめできません

でも、古い物件はリフォームしないと買い手がつかないんじゃない?
不動産のプロ
どうしてもリフォームがしたい場合は不動産会社の担当者に相談してみると、その物件に合った効果的なリフォーム方法を提案してくれますよ。

注意点2 査定額が高い場合でも根拠を聞く

不動産会社の査定額にばらつきがあったら高い方を選べばいいのかな?

このように査定額が少しでも高い不動産会社を選びたいという方も多いのではないでしょうか。

しかし、査定額をそのままうのみにするのは危険です。

他と比較して査定額に大きな差が出ている不動産会社は、適正価格を把握していないか、媒介契約を結びたいがために高めに設定している可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、査定額が会社によって多少の差が出るのが一般的です。

似たような物件の取引が多い不動産会社はより精度の高い査定額を算出することができるので、経験の浅い不動産会社と比較して査定額に差が生じることも考えられます。

またずば抜けて高い査定額を付けている不動産会社は高い査定額をえさに仲介契約を結び、締結後は売り出し価格を下げ売却を急がせ、仲介手数料を得ようとする悪質な会社である可能性があります。

他の不動産会社と比べて査定額が高すぎたり安すぎたりした場合は要注意です。

他社と比べて査定額がかけ離れていた会社には、必ず査定額の根拠を尋ねて信頼できるか判断しましょう

注意点3 節税できる制度を把握する

できるだけお金をかけずに不動産を売却したいなあ。
不動産のプロ
そんなときは節税について調べてみると良いでしょう。

特定の条件を満たした際に、所得税などの税金が差し引かれる制度を「特別控除」といいます。

特別控除は譲渡所得が大きくなればなるほど節税効果が期待できます

例えばどんなものがあるのかな?

不動産の売却で使える特別控除で代表的なものは「3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除とは、マイホームを売った際に使える特例です。

譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます

譲渡所得が3,000万円以下だった場合は譲渡所得税を支払う必要がなくなります。

メモ
他にも不動産の売却で損失が出てしまった場合、マイホームを売却した後に新しい家に住み替える場合、所有期間が10年以上の長期にわたる場合など、さまざまな条件で適用できる特例があります。

ただし、特別控除を利用するためには確定申告時に申請をする必要があります。

不動産のプロ
自身の持つ不動産に使える特例はあるのか、事前に把握しておくとよいでしょう。

8.まとめ

現在の不動産市場は新型コロナウイルスによる影響は受けておらず全国的に上昇傾向であることが分かりました。

また、墨田区に絞った場合でも土地の平均単価は上昇しており、現在は不動産を売却するのに悪くない時期であるようです。

観光地というイメージが強い墨田区ですが、人口が年々増加しており、エリアによっては閑静な住宅街もあります。

交通の便が良く、子育て支援にも力を入れているため、墨田区は居住用の不動産の需要が高い地域といえるでしょう。

しかし、どんなに需要の高い不動産であっても、仲介を依頼する不動産会社選びを誤ると売れにくくなったり、売却価格が相場より安くなったりしてしまいます

所有する物件に合った不動産会社を見つけるために、不動産一括査定サイトを活用しましょう。

同時に査定を依頼することで、査定結果や担当者の対応など、さまざまな視点から比較・検討することができます。

また、不動産の売却で損をしないためには以下の3点に注意しなくてはなりません。

【不動産売却の注意点】
  • ・リフォームはしない
  • ・査定額が高い場合でも根拠を聞く
  • ・節税の意識を持つ
不動産のプロ
不動産売却の基礎知識をしっかり身に付けて、損のない取引を行いましょう。

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