千代田区の不動産を高く楽に売却するコツとは?相場や手順を解説

「千代田区の不動産を売るにはどうすればいいの?」

「千代田区の不動産は今、高く売れる?」

東京都千代田区の不動産の売却を考えたとき、このような疑問を抱く方が多いのではないでしょうか。

皇居や国の行政機関が位置する千代田区は、日本の中枢ともいえる場所です。

他の区に比べて居住物件は少ないものの、千代田区の不動産には幅広い層からの需要があるため中古でも高値で売買される傾向があります。

しかし、千代田区の不動産を実際に売ろうとすると何から始めればいいのか、具体的な相場はどれくらいなのかといったことが分からずになかなか売却に踏み出せないという方もいらっしゃるでしょう。

また、実際に不動産を売るならできるだけ手間をかけずに高額で売却したいですよね。

不動産のプロ
この記事では、千代田区の不動産を売る手順や相場、売却のコツなどを徹底的に解説します。

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この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。

目次

1.千代田区の不動産、今売って大丈夫?

千代田区の不動産は今、高く売れるの?
売却のタイミングを間違えて損をしないか心配だなあ。

いざ千代田区の不動産を売却しようとしたとき、このような不安を感じる方が多いでしょう。

一般的に不動産を売るためにはタイミングが重要だといわれていますよね。

実際に社会や経済の影響を受け、中古不動産の売れやすさや売却価格の相場は日々変動しています。

「売り時」ってどうやったら分かるの?
不動産のプロ
実は「売り時」の見極めは、専門家でも難しいといわれています。

しかし、データを読み解くことで現在の傾向を把握し、売却に適した時期かどうかを判断することはできます

まずは、現在の不動産市場の動向と千代田区の中古不動産の相場のデータを確認しましょう。

1-1.現在の不動産市場は上昇傾向

以下の表は、全国の「不動産価格指数」の推移を表したものです。

不動産価格指数とは
国土交通省が公表しているデータで、不動産価格の動向を示すものです。
年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化しています。
国土交通省「不動産価格指数(令和3年3月・第1四半期分)」をもとに執筆者作成

近年の不動産指数の動きを見ると、新型コロナウイルスの流行が始まった2020年には一時的に下落していることが分かります。

しかし、現在はマンションと一戸建て住宅において不動産指数は緩やかに上昇しており、不動産市場は全国的に回復傾向にあることが分かります。

不動産のプロ
不動産市場は現在安定しているため、全国的に不動産を売るには悪くない時期だといえます。

1-2.千代田区の中古不動産の相場

全国の傾向は分かったけれど、千代田区はどうなの?

エリア別の最新データから千代田区の不動産の現在の相場を見ていきましょう。

メモ
千代田区の居住物件は約8割がマンションとされ、一戸建て住宅や土地の取引は少ないためここではマンションのデータのみ取り扱います。

以下の表は中古住宅HOME4Uが発表した千代田区の中古マンションの面積別売却価格です。
(2021年7月15日時点)

地区 ~40㎡ ~50㎡ ~60㎡ ~70㎡ ~80㎡ ~90㎡ ~100㎡ 100㎡~
千代田区 3,141万円 5,395万円 7,195万円 13,056万円 9,834万円 15,197万円 16,076万円 24,517万円
中古住宅HOME4Uの2021年7月15日付データをもとに執筆者作成

このデータを見ると、千代田区の中古マンションの価格は40㎡以下の単身用物件から100㎡を超える物件まで高値で取引されていることが分かります。

千代田区の面積の約12%は皇居が占めており、国の機関やオフィス街のエリアも多いため居住区域は他の区より少ないのが特徴です。

不動産のプロ
千代田区の中古不動産は希少性が高いといえるでしょう。

実際に千代田区と周辺の区の中古マンションの相場を比べてみましょう。

以下の表は、千代田区に隣接する区の中古マンションの面積別売却価格をまとめたものです。

地区 ~40㎡ ~50㎡ ~60㎡ ~70㎡ ~80㎡ ~90㎡ ~100㎡ 100㎡~
中央区 3,027万円 4,816万円 6,215万円 7,485万円 9,143万円 10,802万円 9,980万円 16,282万円
港区 4,073万円 5,811万円 7,936万円 9,312万円 10,881万円 14,036万円 14,781万円 30,113万円
新宿区 2,867万円 4,192万円 5,275万円 6,209万円 7,885万円 7,778万円 12,271万円 10,966万円
文京区 3,425万円 4,152万円 4,903万円 5,402万円 9,080万円 12,465万円 7,147万円 11,497万円
台東区 3,028万円 3,411万円 4,983万円 5,242万円 4,730万円 5,906万円 8,749万円 23,000万円
中古住宅HOME4Uの2021年7月15日付データをもとに執筆者作成

これらのデータから、現在の千代田区の中古マンションの相場は中央区や新宿区などの周辺の区を抑え、港区に続いて高い水準であることが読み取れます。

また、高額での取引が成立していることから、千代田区の不動産の需要は高いということが分かります。

どうして千代田区の不動産はそんなに人気があるの?
不動産のプロ
次の章でその理由を詳しく見ていきましょう。

2.千代田区の不動産が人気の理由は?

千代田区の中心には皇居があり、その南側に国会議事堂や官公庁のエリア、東側にオフィス街、北側と西側に住宅地と商業地域が広がっています。

学生やビジネスパーソンに加え観光目的で訪れる方も多い千代田区は、夜間人口に比べ昼間人口が多いことでも知られます。

昼間人口/夜間人口とは
昼間人口(ちゅうかんじんこう)とは、その地域に常住する人口(常住人口)に他の地域から通勤・通学してくる人口(流入人口)を足し、他の地域へ通う人口(流出人口)を引いたものです。
また、常住人口のことを夜間人口といいます。

多くの企業や学校があり住民数の少ない千代田区は、昼間人口が夜間人口を大幅に上回るのが特徴です。

しかし、最近では居住地として選ぶ人も増えていますよ。

ここからは、千代田区の不動産が人気の理由を解説します。

2-1.緑の多い住環境が保たれている

千代田区には皇居をはじめとする自然豊かな緑地や大小さまざまな公園などが多く存在します。

四季の移り変わりを身近に感じられることから親子連れや観光客も多く、居周辺はランニングコースとしても有名ですよね。

東京都の中心ともいえる好立地でありながらも、落ち着いた自然環境や景観が保たれているのは千代田区ならではの魅力といえるでしょう。

2-2.子育てに関する施策が充実している

千代田区では子育て支援に力を入れており子育てに関する独自の制度も充実しているのが特徴です。

児童手当や医療費助成は高校生相当まで受けることができ、待機児童をなくすための取り組みなども積極的に行われています。

両親が共働きでも十分な支援を受けることができ、東京都内はもちろん全国的に見ても子育てをしやすい環境が整っているといえるでしょう。

また、千代田区には番町小学校や麹町小学校など名門校と呼ばれる公立小学校もあるため、子供の進学のために名門校の学区に移り住む世帯もあります。

これらの理由により、千代田区の物件は子育て環境を重視するファミリー層からの安定した需要があります。

2-3.交通アクセスが良い

千代田区にはJR各線の駅や地下鉄の駅が数多くあり、特に東京都の玄関口ともいえる東京駅では新幹線の利用も可能です。

渋谷や新宿、池袋などの繁華街にも電車を利用して20分前後で移動できるため、通勤通学に適した非常に利便性の高いエリアだといえるでしょう。

また、これらの繁華街エリアにはタクシーでも3,000円前後で行くことができるので、終電を逃してしまったときや電車のない早朝に移動するときにも安心です。

不動産のプロ
千代田区は交通機関が発達しておりタクシーも利用しやすいため、自家用車がなくても比較的住みやすいでしょう。

2-4.治安の良いエリアが多い

皇居や大使館、国会議事堂や官公庁などの重要機関がある千代田区には、国内外の要人が頻繁に訪れます。

国際的なイベントも定期的に開催されることから、普段から警察官のパトロールが行われており高い水準で治安が保たれています

また、千代田区では区民の安全を守るためのさまざまな犯罪対策が実施されています。

警察官による巡回だけでなく、防犯カメラの設置支援や犯罪情報を通知する安心・安全メールなどの取り組みが実施されています。

以上のことから千代田区には治安のいいエリアが多いため、ファミリー層だけでなく一人暮らしの女性にも人気があります

メモ
同じ千代田区でもエリアによって犯罪発生率は変わります。東京駅周辺や秋葉原駅など昼間人口が多く、夜間人口が少ないエリアでは犯罪発生率が高くなる傾向があるため防犯意識を高く持つ必要があります。

3.千代田区のエリアと特徴を解説

売りたい物件があるエリアにはどんな特徴があるのかな?
エリアごとに不動産の需要は違うのかな?

千代田区は皇居を中心にいくつかのエリアに分かれており、それぞれ雰囲気や特徴が異なります。

売れやすい物件の種類や購入希望者層もエリアごとに変わるため、エリアの特徴を理解して不動産の売却に活かしましょう。

ここからは千代田区で特に人気のあるエリアと特徴をご紹介します。

3-1.麹町・番町エリア

麹町・番町は皇居の西側に位置する古くからの高級住宅街がある閑静なエリアです。

四ツ谷駅や市ケ谷駅、麹町駅、半蔵門駅などが利用でき、東京駅はもちろん渋谷・新宿などの繁華街エリアへのアクセスにも便利です。

エリア内には迎賓館や大使館などの荘厳な洋風建築も立ち並んでいます。

国際色豊かで緑にあふれた街並みは麹町・番町エリアならではの魅力といえるでしょう。

3-2.飯田橋・九段下エリア

皇居の北側エリアに隣接する飯田橋・九段下エリアは、大学や総合病院が点在する比較的人が集まりやすいエリアです。

商店や飲食店も多く庶民的なスーパーもあるため、千代田区のなかでは比較的生活に便利な土地であるといえるでしょう。

また飯田橋駅はJR中央・総武線や東京メトロ有楽町線、都営地下鉄大江戸線など複数の路線が利用できるため利便性の高さでも人気があります。

飯田橋・九段下エリア内だけでなく都内各所へ通勤通学する方も多く、単身者にも人気があります。

3-3.大手町エリア

丸ノ内や有楽町方面に向けて高層ビルが立ち並ぶ大手町エリアは皇居の東側に広がる日本有数のオフィス街です。

東京駅までは徒歩圏内であり、商業施設や大企業の本社が多いことでも有名ですよね。

数は多くありませんが、大手町エリアにはオフィスだけでなく居住物件も存在します。

皇居や官庁などがあるため普段から警備体制が整っており、夜間の治安も良いことから一人暮らしの女性からも需要があります

不動産のプロ
皇居外苑のような緑もありますが、基本的にはオフィス街なのでファミリー世帯よりも単身者の方が住みやすいエリアだといえるでしょう。

3-4.神田・神保町・御茶ノ水エリア

皇居の北側に位置する神田・神保町・御茶ノ水エリアは、伝統文化や下町の情緒が残る土地です。

職人文化や印刷・出版業が発展したエリアでもあり、現在でも大手の出版社が立ち並び楽器やスポーツ用品などの専門店が点在します。

また、明治大学や日本大学をはじめとする教育機関や医療機関が多数あり、駅周辺にはおしゃれなカフェや飲食店が多いことでも知られています。

学生からビジネスパーソンまで多くの人が集まっており、単身者向けマンションにも高い需要があります

3-5.秋葉原エリア

秋葉原エリアは神田の東側に位置するエリアで電気街やポップカルチャーの中心地として知られています。

オタク文化やアイドル文化の聖地として独自のカルチャーが発展しており、国内外問わず観光客が多いスポットとしても有名ですよね。

秋葉原エリアはメインとなる秋葉原駅だけでなく、岩本町駅や末広町駅も徒歩圏内であり、多くの路線が利用できます。

また、総武線の通る秋葉原駅は千葉方面への玄関口であり、新幹線のターミナル駅である上野駅と東京駅までそれぞれ2駅でアクセスできます。

不動産のプロ
秋葉原エリアの物件は、出張の多い会社員にも便利ですね。

4.千代田区の不動産を高く売るコツ

千代田区の不動産を高く売るにはどうしたらいいの?
スムーズに売却するにはどうすればいいのかな?

不動産の売却はなるべく良い条件で手間や時間をかけずに行いたいですよね。

この章では千代田区の不動産を高く売るためのコツをご紹介します。

需要の高い立地だからこそ、できるだけ高い値段で売るためのポイントを押さえて売却活動に臨みましょう

4ー1.「買取」ではなく「仲介」を選ぶ

不動産を高値で売りたいなら「買取」ではなく「仲介」を選びましょう。

「買取」と「仲介」ってどう違うの?
不動産のプロ
「買取」は不動産会社に直接物件を売却する方法、「仲介」は不動産会社を通して買い主を見つける方法です。

「買取」の方が「仲介」よりも早く売却できますが、不動産会社にとっていわば仕入れのようなものであるため売却価格は「仲介」に比べて安くなります

メモ
買取の場合、不動産会社は売り主から物件を安く購入し、賃貸物件として利用するか別の買い主に売却することになります。買い主が見つかれば仲介と同程度の金額で売却できるため、購入金額との差額が不動産会社の利益になります。

千代田区のように買い手が見つかりやすいエリアの物件を売るときには「仲介」を選ぶのが一般的です。

すぐに売却したい特別な事情がなければ「買取」は選ばないように注意しましょう。

でも「仲介」は高い手数料がかかるんじゃないの?
不動産のプロ
仲介手数料の上限は法律で定められているので安心してください。詳しくはこちらで説明します。

一般的に「買取」の値段は「仲介」の6~7割程度になることがほとんどなので、手数料を引いたとしても仲介の方が売り主の手元に残る金額は大きくなります

高額で売りたいと考えるならば、不動産会社に「仲介」を依頼して買い主を見つけるのが鉄則です。

また、仲介には「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があります。

両手仲介/片手仲介とは
不動産会社が買い主と売り主の双方を仲介する方法を「両手仲介」、どちらか一方のみを仲介する場合を「片手仲介」といいます。

片手仲介の場合は両手仲介よりも高値で売れやすいといわれており、千代田区の不動産は片手仲介を専門とするSRE不動産会社に査定依頼できます

無理に片手仲介の業者に絞って探す必要はありませんが、選択肢の1つとして検討してみてもいいでしょう。

4-2.複数の不動産会社を比較する

不動産を売却するときには複数の不動産会社の査定を受け、しっかり比較して信頼できる業者を選ぶことが需要です。

なぜ複数の不動産会社の査定を受けないといけないの?

まず査定の段階から1社に絞り込んでしまうと、不動産会社が提示する査定額が妥当であるかどうかの判断ができません。

そのため本来ならば高く売れる物件であっても、相場が分からずに安く売ってしまい損をするケースも少なくないのです。

自分の物件の相場を把握するためにも、複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。

査定額の高い不動産会社を選べば良いということですか?
不動産のプロ
もちろん査定額も重要ですが、それだけで決めてしまうのは危険です。他にも確認しておきたいポイントがあります。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、査定額だけでなく不動産会社の担当者の対応が誠実であるかを判断することも重要です。

特に不動産会社の中には媒介契約を結ぶためにわざと高い査定額を提示する悪質な業者も存在するため、飛び抜けて高い査定額を提示された場合には注意が必要です。

査定を受けたら必ずその根拠を尋ね、きちんとした回答が得られるかをチェックしましょう。

「宅地建物取引業法」という法律により不動産会社には査定の根拠を明示する義務が定められています。

メモ
「宅地建物取引業法第34条の2第2項」において、不動産会社には査定額の根拠を提示する義務があると定められています。

「宅地建物取引業者は、前項第二号の価額(※)又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」
※前項第二号の価額……当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

また、不動産会社と一口で言ってもさまざまな個性があり、マンションに特化していたり都心の物件または地方の物件の売却に優れていたりとそれぞれ強みが違います。

自分の物件に近い条件の不動産の売却実績があるかどうかもチェックして依頼する不動産会社を絞り込むと良いでしょう。

複数の不動産会社の査定を受ける重要性は分かったけれど、1社ごとに依頼するのは面倒だなあ。
なるべく手軽に査定を頼む方法はないの?
不動産のプロ
複数の不動産会社に査定を依頼するときには一括査定サイトを利用するのが便利ですよ。

5.千代田区の不動産を売るときにおすすめの一括査定サイト

不動産一括査定サイトはどんなサービスなの?
安心して利用できるサイトなんですか?

初めて不動産一括査定サイトを使う場合、このように心配する方もいるのではないでしょうか?

不動産一括査定サイトは、その名の通り複数の不動産会社への査定依頼をまとめてできる無料サービスです。

売りたい不動産の条件を入力すれば不動産会社の絞り込みも簡単にできるので忙しい方にもおすすめです。

【不動産一括査定サイトを使う流れ】

また、査定を依頼できる不動産会社は一括査定サイトによって異なります

【不動産一括査定サイトと不動産会社の関係】

現時点では日本にあるすべての不動産会社が参加している不動産一括査定サイトはありません

そのため自分の不動産を少しでも高く売るには、複数の不動産一括査定サイトを併用して査定を受けることがポイントです。

どの不動産一括査定サイトを選べばいいんだろう?
不動産のプロ
千代田区の物件の売却におすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

HOME4U
メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTグループ運営で安心
デメリット
大手6社には査定依頼ができない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
運営会社 NTTデータ スマートソーシング
参加不動産
会社数
1,800社以上
同時査定依頼可能数 最大6社

HOME4Uは2001年にサービスが開始された日本で最も歴史の古い不動産一括査定サイトです。

NTTデータグループの「NTTデータスマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しているため個人情報を入力する際も安心です。

また悪質な不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っている点も魅力的だといえるでしょう。

全国の1,800社を超える不動産会社が参加しており、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしています。

同時に最大6社まで査定依頼が可能なので、きっと信頼できる不動産会社を見つけることができますよ。

不動産一括査定サイトを利用する際はまずはHOME4Uを試してみるのがおすすめです。

おすすめ2 すまいValue:業界をけん引する大手6社が運営

メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に見積を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
運営会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介
参加不動産
会社数
6社
同時査定依頼可能数 最大6社

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営を行う不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+(野村不動産ソリューションズ)が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという特徴があるため、利用価値が高いサイトだといえるでしょう。

なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。

誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。

おすすめ3 SUUMO:知名度No.1だから安心感も抜群

SUUMO
メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
運営会社 リクルート
参加不動産
会社数
非公開(店舗数としては全国2,000以上)
同時査定依頼可能数 最大10社

賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存知の方は多いのではないでしょうか。

実はSUUMOは不動産一括査定サイトも運営しているのです。

耳なじみのあるサービスだから安心感が違うといえますよね。

大手から地域に密着した中小まで、非常に幅広い不動産会社が参加しているのできっと信頼できる不動産会社が見つかりますよ。

売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。

一部地域が取扱対象外となっているのが唯一のデメリットといえますが、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか気軽に確かめてみるのが良いでしょう。

おすすめ4 おうちダイレクト:都会のマンション査定におすすめ

おうちダイレクト
メリット
Yahoo!不動産に物件が掲載できる
SRE不動産への一括査定依頼も可能
デメリット
地方の物件や一軒家などは対応外の場合もある
参加不動産会社数が少ない
こんな人におすすめ!
都市部のマンションを売却したい方
運営会社 ヤフー、ソニーグループ
参加不動産
会社数
10社
同時査定依頼可能数 最大10社

都市部のマンション売却をお考えの方にはおうちダイレクトがおすすめです。

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトで、以下の不動産会社が参加しています。

【おうちダイレクトに登録されている不動産会社】
  • ・大京穴吹不動産
  • ・大成有楽不動産販売
  • ・CENTURY21
  • ・ロイヤルハウジング
  • ・POLUS
  • ・オークラヤ住宅
  • ・京急不動産
  • ・SRE不動産(旧ソニー不動産)

参加不動産会社の数は少ないものの、都市部のマンション売買を得意とする企業が多く参加しているため都会のマンションを売りたいと考えている方にはぴったりのサービスです。

また売り主のみの仲介を行う「片手仲介」専門で他社よりも高い査定額を出してくれるといわれているSRE不動産に一括査定が依頼できる唯一の不動産一括査定サイトである点も大きなポイントです。

SRE不動産は自社の査定サービスも提供していますが、おうちダイレクトを通じて売りに出した不動産はヤフーの運営する不動産ポータルサイトYahoo!不動産に無料で掲載できるというメリットがあります。

不動産のプロ
片手仲介のSRE不動産と他の不動産会社の売却価格を比較してみたい方は、おうちダイレクトがおすすめですよ。

メモ
他の不動産会社にすでに査定を依頼している方などで、「片手仲介の不動産会社がいい!」と思う場合は、SRE不動産に直接査定を依頼してみましょう。

おすすめ5 LIFULL HOME’S:参加不動産会社数最多クラス

HOME'S
メリット
3,175社を超える不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
運営会社 LIFULL
参加不動産
会社数
3,175社
同時査定依頼可能数 最大10社

HOME’S一括査定は総掲載物件数ナンバーワンを誇るLIFULL HOME’Sが運営する不動産一括査定サイトです。

CMなどでLIFULL HOME’Sの名前を聞いたことがあるという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

なんと全国3,175社(2021年8月時点)の不動産会社が参加しており、他の不動産一括査定サイトでは不動産会社を見つけられなかった場合でもHOME’S一括査定なら信頼できる不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。

またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされているのもうれしいポイントです。

LIFULL HOME’Sが設けた独自の基準をクリアしている不動産会社だけが参加しており、個人情報の取り扱いも徹底されています。

きっと相性の良い不動産会社を見つけることができますよ。

6.千代田区の不動産を売る手順

不動産を売却するまでに何をすればいいの?
どんな手順で進めればスムーズに不動産を売却できるのかな?

ほとんどの方にとって物件を売るのは初めての経験ですよね。

そのためいざ不動産を売却しようとしても、具体的にどのようなことをすればいいか分からないという方も多いでしょう。

そこでここからは、物件を引き渡すまでの不動産売却の一連の流れを解説します。

不動産売却の流れ

STEP1 複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却するなら、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

複数の不動産会社の査定を受けることで、売りたい物件の現在の相場を把握しやすくなります

また、不動産を売却するには約3~6ヵ月かかるのが一般的なので、不動産の一括査定はなるべく早い段階で受けておくのが得策です。

でも、不動産の査定を受けたらすぐに売らないといけないんじゃないの?
不動産のプロ
査定を受けたとしても売却する必要はなく、タイミングも売り主次第なので安心してください。

複数の不動産会社に査定を依頼するときには、不動産一括査定サイトを利用するとスムーズですよ。

不動産の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

一般的には机上査定を受けてから訪問査定を依頼します。

机上査定/訪問査定とは
「机上査定」は利用者側が入力したデータをもとにおおよその金額を算出する査定法です。不動産の情報や過去の取引などのデータを参照し、大まかな査定額を算出します。
「訪問査定」は不動産会社の担当者が物件を訪問して査定する方法です。実際の不動産の状態を勘案することで、より正確な見積もりを算出できます。

まず机上査定を10社程度に依頼し、結果を見て2~3社に絞り込んでから訪問査定を依頼するとスムーズでしょう。

STEP2 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが必要不可欠です。

査定の結果や不動産会社の対応などを比較して、実際に依頼する不動産会社を選びましょう。

査定額の根拠や不動産会社の担当者の対応などを判断のポイントにすると良いでしょう。

STEP3 不動産会社と仲介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社といわゆる仲介契約を交わします。

不動産業界では「仲介」のことを「媒介」と呼ぶため、専門的にはこの契約のことを「媒介契約」といいます。

不動産のプロ
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれのメリットとデメリットを以下の表にまとめました。

【媒介契約の種類】
契約種類 メリット デメリット
専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・悪質な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介をもくろんで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
・悪質な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介をもくろんで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。
3種類のうちどの媒介契約を選んだらいいんだろう?
不動産のプロ
不動産売却が初めての方には「専任媒介契約」がおすすめですよ。

「専任媒介契約」であれば不動産会社の担当者から2週間に1度の売却活動報告があるため、売却活動の定期的な確認ができて安心です。

また、売り主が自分で買い主を見つける「自己発見取引」の際に仲介手数料は発生しません。

「一般媒介契約」は不動産会社に活動報告の義務がなく売却活動が不透明になりやすいため、初心者にはあまりおすすめできません。

「専属専任媒介契約」は自己発見取引を行う場合でも仲介手数料の支払い義務が生じます

自己発見取引を行う可能性がないのであれば「専属専任媒介契約」でも良いですが、少しでもその可能性があるなら「専任媒介契約」選びましょう。

STEP4 不動産会社が買い主を探す

媒介契約を交わしたら、不動産会社が売却活動を始めます。

具体的な活動としては、不動産の情報サイトに物件のデータを登録・掲載したり、チラシを作成して周辺地域にポスティングしたりといったことが挙げられます。

メモ
不動産の情報サイトにはSUUMOやLIFULL HOME‘Sなどの誰でも閲覧可能なサイトだけでなく、不動産会社しか閲覧できない専用サイトも存在します。

売却活動を行うのは不動産会社ですが、売り主自身も担当者がどのような活動を行っているかチェックしておくといいでしょう。

不動産のプロ
最近はインターネットを利用した物件探しが主流になっているため、特にWeb上でのPR活動を確認しておくのがおすすめです。

STEP5 買い主と売買契約を結ぶ

不動産会社の担当者が買い主を見つけたら、いよいよ売買契約を結びます。

売買契約の際には不動産会社が間に入り、基本的に書類も不動産会社が用意するため専門知識は必要ありません。

売り主が自分で用意する書類も一部ありますが、不動産会社からの指示や連絡があるでしょう。

不動産会社に任せられるなら安心だね。
不動産のプロ
基本的には不動産会社に任せて問題ありませんが、契約書類にはしっかり目を通してからサインしてください。

契約書の内容を読んで不明点や確認したいことがあれば、契約の前に必ず不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

また、仲介手数料は売買契約を締結したタイミングで発生します。

仲介手数料はいくら支払うんだろう?
高額の請求をされないか不安だなあ。

仲介手数料の上限は法律により物件の売却価格に応じた割合で定められています

以下の表にまとめました。

成約価格 仲介手数料
200万円以下 成約価格の5%
200万円~400万円以下 成約価格の4%+2万円
400万円超 成約価格の3%+6万円

不動産会社は上限を超える仲介手数料や報酬を受け取ることはできません。

ちなみに仲介手数料は媒介契約時に提示されるため、上限以上の手数料を提示された場合には契約しないように気を付けましょう

仲介手数料はどのタイミングで支払うの?
不動産のプロ
売買契約を行う際に半額、物件の引き渡しまですべての手続きが完了したときに残りの半額を支払うのが一般的です。

STEP6 引き渡し

物件の引き渡しは、不動産の所有権が売り主から買い主に移る日に行うのが一般的です。

引き渡しの際には、以下のような手続きが行われます。

【引き渡しの手続き】
  • ・代金の決済
  • ・その他の費用の清算
  • ・必要書類の引き渡し
  • ・登記の変更
  • ・部屋の状態の確認
  • ・鍵の引き渡しなど

不動産の代金の決済や仲介手数料などの費用の清算は引き渡しまでに完了させます。

清算が終わったら登記登録の変更や売買契約に関しての書類を提出し、最後に不動産の引き渡しが行われます。

不動産のプロ
不動産を売却した翌年には確定申告を忘れずに行いましょう。利益が生じた場合の節税策についてはこちらで解説しています。

7.千代田区の不動産を売却する際の注意点

千代田区の不動産を売るときにはどんなことに気を付ければいいの?
損をしないために対策できることはある?

このように考える方も多いのではないでしょうか?

不動産を売却する際には損をしないための方法やリスクを減らすための対策を知っておくことが大事です。

ここでは千代田区の不動産を売るときに、特に注意しておきたいポイントをご紹介します。

7ー1.リフォームはしない

リフォームした物件の方が売れやすいんじゃない?
高く売るためにはリフォームした方がいいのかな?

このように思う方もいらっしゃるでしょう。

確かに築年数が古くてもきれいにリノベーションされて人気が集まる物件もありますよね。

しかし、個人で中古不動産を売る場合はリフォームしない方が無難だといえます。

賃貸物件とは違って不動産を中古で購入する場合、自分好みにリフォームする前提で購入されることも少なくないからです

せっかくリフォームしても無駄になってしまうだけでなく、買い主の好みと合わずにマイナス要素になってしまうことも考えられます。

また、リフォームした費用を相場に上乗せして売却できるわけではないので、利益を得ることはもちろんリフォームの費用の回収も難しいといえるでしょう。

リフォームしても結果的に売り主にとって損になるケースが多いため、売却のためにあえてリフォームをする必要はありません。

メモ
不動産会社は安く買い取った物件をリフォームして、売却したり賃貸物件として利用したりすることがあります。しかし、あくまで利益を出すためのリフォームでありプロの判断で行うため個人では難しいでしょう。

7-2.買い主の信用情報を確かめる

売買契約を結ぶ前には、不動産会社を通して買い主の年収や勤務先などの信用情報を確認しておきましょう。

不動産の売買をするときには、物件の引き渡しまでに買い主から売り主へすべての購入費用が支払われます。

しかし、買い主がローンの審査に落ちてしまったり、現金が用意できなかったりして契約の成立後に破談となるケースも少なくありません。

特に買い主が住宅ローンを組む場合、審査に落ちるとローン特約による売買契約の解除が適用されるため契約そのものが白紙になります

ローン特約とは
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、買い主が借入金の審査に落ちてしまったときには違約金なしで売買契約が解除されるという契約の条項です。ローン特約により売買契約が解除されると、手付金も全額返却しなければなりません。

通常の破談の場合は違約金が発生しますが、ローン特約の場合は違約金もなく仲介手数料も半額しか返金請求できません。

買い主を再度探さねばならず余分な出費もかかってしまうため、売り主にとっては損失になります。

不動産のプロ
このようなリスクを避けるためにも、必ず買い主の信用情報を確かめてから売買契約を結びましょう。

7-3.節税に関する知識を持つ

千代田区の不動産は中古であっても高値が付きやすいため、利益が出た場合に備えて節税に関する知識を持っておくと良いでしょう。

利益が出るケースもあるの?

一般的には築年数や経年劣化により不動産の価格は低くなるため、不動産売却で利益が出るケースは多くありません。

しかし、千代田区の不動産を売却した場合には条件やタイミングによって利益が出ることがあります。

不動産の売却で生じる利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得には所得税と住民税が課されます

メモ
不動産の購入費用のことを「取得費」、売却した時の費用のことを「譲渡費用」といいます。「譲渡所得」は、譲渡費から取得費と売却にかかった費用や手数料を差し引いた売却益のことを指します。
利益が出でたらうれしいけど、税金がかかるのは不安だなあ。
節税する方法はないの?
不動産のプロ
物件の条件によりますが、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の適用対象となるケースがあります。

売却する物件がマイホーム(居住用財産)である場合、条件を満たしていれば特例が適用できるため大きな節税効果が期待できます

国税庁のページに詳細がありますので売却前に確認しておくといいでしょう。

メモ
この特例を受けるには確定申告時に必要書類をそろえて提出する必要があります。また、利益が出ないケースでも不動産を売却した翌年の確定申告は必須なので忘れずに行いましょう。

8.まとめ

千代田区は東京都のなかでも中古不動産が高値で取引される人気エリアです。

しかし、新型コロナウイルスの影響により不動産を売っていい時期なのか不安になる方もいらっしゃるかもしれませんね。

不動産市場は全国的に回復傾向にあり、千代田区も例外ではありません。

中古不動産の売却に関して影響は少ないといえるでしょう。

不動産の売却を考えているなら、まずは早い段階で複数の不動産会社に査定を依頼し相場を把握しておくのも1の手です。

ただ、多くの不動産会社をそれぞれ一から比較して売りたい不動産の条件に合った会社を絞り込むのは時間も手間もかかって大変ですよね。

「不動産会社をどのように選んだらいいか分からない。」

という方は、この記事で紹介した不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

不動産のプロ
HOME4UやすまいValueなどタイプの違う不動産一括査定サイトを組み合わせて使うと不動産会社選びがスムーズになりますよ。

株式会社チェスター
株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行
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