中央区の不動産はいくらで売れる?相場や売却の手順とコツを徹底解説

「東京都中央区の不動産を売却したいんだけど、いくらになるのかな?」

「売り出し時期は今で良いの?」

中央区に不動産をお持ちで売却を検討されている方なら、相場や売り出し時期について気になりますよね。

日本一土地の価格が高いとされる銀座を擁する中央区は、中古不動産でも比較的高値で売買される傾向があります。

また近年中央区は人口が増加しており、不動産の需要も高いといえます。

せっかく需要があるならば、なるべく高値で売却したいですよね。

この記事では、中央区の不動産の相場や売却の手順を詳しく解説します。

不動産のプロ
基礎知識やコツを押さえて、中央区の不動産を損せず賢く売却しましょう。

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この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。

目次

1.中央区の不動産、今売って大丈夫?

中央区の不動産を今売っても損しないかな?
せっかく売るなら、高く売れる時期を待ちたいなあ……。

中央区にある不動産を売却したいと考えていても、今売って大丈夫なのかお悩みの方も多いでしょう。

事実、不動産の価格は需要と供給のバランスによって左右されるため、高値で売却するためには売却に適した時期かどうかを見極めることが肝心です。

しかし不動産の「売り時」を見極めることは専門家でも難しく、今が「売り時」であるという時期は明言できません。

それじゃあ売り時は分からないの?
不動産のプロ
専門機関が発表しているデータから、現在の不動産市場の動向や中古不動産価格の相場のおおよその傾向を把握することはできますよ。

まずは現在の不動産市場がどのように動いているのか、確認していきましょう。

1-1.現在の不動産市場は上昇傾向

2020年から続く新型コロナウイルスの流行は、特に首都圏において、経済活動や生活様式に大きな変化をもたらしました。

このような状況が不動産市場に与える影響を危惧される方もいらっしゃいますよね。

しかし、現在の不動産市場は全国的に見ても上昇傾向にあります。

まずは、全国の不動産価格指数の推移を見てみましょう。

不動産価格指数とは
国土交通省が公表しているデータで、不動産価格の動向を示すものです。
年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化しています。
国土交通省「不動産価格指数(令和3年2月・第4四半期分)」をもとに執筆者作成

コロナウイルス流行の影響で不動産市場は一度は下落したものの、そのまま下がり続けているわけではありません。

2020年から不動産価格指数は回復傾向にあることがグラフから読み取れます

不動産のプロ
このように不動産市場は比較的安定しているため、現在は不動産が売れにくい時期ではないといえます。

1-2.中央区の中古不動産の相場

続いて、中央区の中古不動産の相場について見ていきましょう。

中央区の不動産といえば、まず土地価格そのものが高いのが特徴的です。

国土交通省「不動産取引価格情報(2020年)」をもとに執筆者作成

銀座や日本橋エリアを中心に高値が付く中央区の土地は、23区内でもトップの価格で売買されています

なるほど。これなら中古とはいえ中央区の不動産は高く売れそうだけど、一体どれくらいになるんだろう?
不動産のプロ
それでは、気になる中央区の中古不動産の相場を見てみましょう。

以下の表は、中古住宅HOME4Uが発表した中央区のマンションの面積別の売却価格と23区の平均価格をまとめたものです。

※表は横にスクロールできます。
~40㎡ ~50㎡ ~60㎡ ~70㎡ ~80㎡ ~90㎡ ~100㎡ 100㎡~
中央区 2,999万円 4,802万円 6,243万円 7,511万円 9,049万円 10,811万円 9,980万円 16,742万円
23区平均 2,532万円 3,506万円 4,659万円 5,703万円 6,680万円 8,084万円 8,144万円 11,506万円
中古住宅HOME4Uの2021年7月データをもとに執筆者作成

中央区では40㎡以下の小さな物件から100㎡以上の大きな物件まで幅広く売却が成立しており、億単位の高額な不動産の取引もあることが分かります。

また23区の平均的な中古不動産の売却価格と比べると、中央区の不動産価格は大幅に平均を上回る結果となっています

平均を上回る水準で売買されているということは、中央区がそれだけ人気のあるエリアだということでもあります。

なぜここまで人気が高いのでしょうか。

次章では中央区の不動産が人気の理由についてご紹介していきます。

2.中央区の不動産が人気の理由は?

中央区の人気の秘訣は「レジャー」「ビジネス」「住まい」の3つがそろっていることにあります。

世のなかにはベッドタウンとして機能するエリアや、娯楽施設が有名な地域、ビジネスパーソンの集う街などがありますよね。

そのすべてを兼ね備えているのが、中央区の大きな特徴です。

不動産のプロ
それでは中央区の不動産が人気の理由を1つずつ見ていきましょう。

【中央区の不動産が人気の理由】

2-1.有名スポットが多い

中央区には多くの有名スポットが存在します。

なかでも有名なのが「銀座」という街ですよね。

ショッピングビルや高級ブランド店が立ち並ぶ華やかな街並みは誰もが憧れるといっても過言ではありません

そして華やかながらも「歌舞伎座」という伝統的な施設も擁しているのがこの街です。

銀座以外にもショッピングスポットとして人気が高いのが日本橋です。

日本橋地域には老舗百貨店もあり再開発も進んでいるため、多くの人が買い物に訪れます。

他にも「築地場外市場」も人気スポットとして名高く、頻繁にテレビなどのメディアで取り上げられています。

築地近くには「浜離宮恩賜庭園」もあり、観光名所として有名なのはもちろん、広がる緑と情緒あふれる景観が人気を集めています。

また、古くから安産や子宝の神様として知られる神社「水天宮」も非常に有名ですよね。

こうして見ると、確かに有名な場所が多いなあ

ショッピングやグルメだけでなく、神社や庭園のような伝統的な建造物といった多様な有名スポットを擁しているのが中央区ならではの人気を誇る理由であるといえますね。

2-2.交通アクセスが良い

中央区という名の通り東京のほぼ中央に位置しているため、基本的にどこへ行くにも、またどこから中央区へ向かうにもアクセスに困りません。

区内を走る電車は全11路線で、地下鉄を中心としているのが特徴です。

【中央区内を走る電車11路線】
  • ・東京メトロ銀座線
  • ・東京メトロ丸ノ内線
  • ・東京メトロ日比谷線
  • ・東京メトロ東西線
  • ・東京メトロ有楽町線
  • ・東京メトロ半蔵門線
  • ・都営浅草線
  • ・都営新宿線
  • ・都営大江戸線
  • ・JR総武本線
  • ・JR京葉線

区外の主要駅への移動も、例えば銀座駅から新宿・渋谷であればどちらも15分ほどで到着します

また日本橋駅から出発しても20分程度で済みますよ。

何より大きなターミナル駅である東京駅には銀座駅から2分、日本橋駅から徒歩でも4分ほどで移動できます。

そもそも東京駅は中央区と隣接する千代田区の東端に位置しているため、出口を出てすぐの道路が中央区になっている場所もあります。

不動産のプロ
八重洲地下街などは実は中央区に位置しているのです。

場所によっては東京駅が徒歩圏内にあるということもあり得ますね。

またJR線を使えば東京都外からも通いやすいという面でも利便性が高いといえます。

都内外関わらず交通アクセスが良いため、ビジネスの拠点となる理由も頷けますね。

2-3.住みやすい

中央区ってレジャーやビジネス街のイメージが強くて、住むのに向いていない気がするけど……。

中央区にこのようなイメージを抱いている方も少なくないでしょう。

確かに中央区といえば、日本橋のビジネス街や銀座のような商業地区を真っ先に思い浮かべてしまいますよね。

しかし中央区は住む街としても人気が高く、その証拠に人口が増加傾向にあります

ここでは中央区の住みやすさの理由を見ていきましょう。

中央区の住みやすさの理由

2-3-1.夜間人口が少ない

「夜間人口」というのはその地域に常住している人口のことをいい、中央区は夜間人口と昼間人口の差が千代田区に次いで都内で二番目に大きくなっています

昼間人口とは
就業者または通学者が従業、通学している従業地、通学地による人口であり、従業地、通学地集計の結果を用いて算出された人口のことを指します。

この昼間人口に対する夜間人口の比率を「昼夜間人口比率」といい、数が100を超える場合はそのエリアが「人が通ってくる街」ということになります。

中央区の昼夜間人口比率は最新の国勢調査(平成27年)データによると493.6と、100を大幅に超えています。

普段はビジネスパーソンや観光客、ショッピング客でにぎわうが、夜間は人が少なく静かということですね。

2-3-2.手厚い子育て支援策

子育て支援の手厚さも、中央区が住みやすい理由の一つです。

まず出産支援祝品として、妊娠・出産の際に使用できるタクシー券利用1万円分や新生児誕生祝品(区内共通買物・食事券5万円分)がもらえます。

出産後の支援として人気なのが「トワイライトステイ」で、2歳から小学校6年生までの区内在住の子供を午後5時から午後10時まで預かってくれるというシステムです。

この施策は共働き家庭が多い現代に即しているといえますよね。

こういった現代的な施策がなされているのも中央区の魅力です。

また認可保育料は23区内でトップクラスの安さを誇ります。

【中央区の認可保育料】
3歳児未満 3歳児 4歳以上児
生活保護世帯 0円 0円 0円
区民税非課税世帯 0円 0円 0円
区民税均等割のみ課税世帯 1,600円 1,300円 1,300円
区民税所得割課税世帯 2,100円~ 2,000円~ 2,000円~

さらにここから、2人以上の子供が保育園などに入園している場合は2番目の子供の保育料が半額、3人目は無料となります。

こういった手厚い支援も、中央区の人口増加を促しているんですね。

2-3-3.ショッピング・飲食店が豊富

ショッピングやグルメを近場で堪能できるのも、中央区に住めばこそでしょう。

  • ・三越(日本橋・銀座)
  • ・高島屋(日本橋)
  • ・松屋(銀座)
  • ・GINZA SIX(銀座)
  • ・東急プラザ銀座(銀座)
  • ・和光(銀座)
  • ・晴海トリトンスクエア(晴海)
  • ・キラリトギンザ(銀座)
  • ・COREDO(日本橋・室町)

など日本橋、銀座を中心にショッピングビルが多く、区内だけでショッピングを済ませることができますね。

また飲食に関しても充実しており、数多くあるショッピングビル内にはおしゃれなカフェやレストランがそろっています。

また築地場外市場では新鮮な魚介、月島ではもんじゃ、日本橋では老舗の名店へ、といったように多種多様なグルメが楽しめます。

ショッピングやグルメを堪能するために区内から出る必要がないため、大変便利ですよね。

こうやってみると、確かに中央区は住みやすい場所ですね。
不動産のプロ
遊ぶのに良し、働くのにも良しの中央区は、住みやすくもあるということですね。

3.中央区のエリアと特徴を解説

前章では中央区に「レジャー」「ビジネス」「住まい」の3要素がそろっていることを確認しました。

中央区は大きくこの3点でエリアが分かれます。

レジャー、つまり商業地区は主に銀座や築地エリアです。

このエリアは住宅は少なく、不動産の取引も店舗や高級賃貸物件がメインとなります。

ビジネス街として有名なのは日本橋エリアです。

日本橋には比較的築年数が経つ中規模のビルが多く、製薬会社、地方金融機関の支店などが存在します。

八重洲、京橋は古くからあるビジネス街のため老舗企業が多くあります。

また茅場町近辺には、証券会社など金融系企業の中小オフィスが並んでいるのが特徴です。

住宅地区となるのが月島エリアで、勝どきや晴海には高層マンションが立ち並びます。

1990年以降臨海部では50階建て以上のマンションが複数建てられています。

また2019年に晴海に建てられた2020年東京オリンピック選手村は、2021年の大会以降に分譲および賃貸される予定です。

このように高層マンション化が進んでいるのが中央区の住宅エリアの特徴といえます。

不動産のプロ
ご自身が不動産をお持ちのエリアがどのような特徴を持っているかを知っておくことも重要ですよ。

4.中央区の不動産を高く売るコツ

不動産を売却するなら、スムーズにできるだけ高額で売りたいですよね。

ここでは、不動産を売却する2つの代表的な方法と、不動産会社選びのコツについて解説していきます。

4ー1.「買取」ではなく「仲介」を選ぶ

不動産の売却には大きく分けて「仲介」と「買取」という2つの方法があります。

「買取」は不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

「仲介」は不動産会社が売り主と買い主を仲介し、売買契約を成立させる方法です。

買取と仲介ってどっちがいいんだろう?

買取は仲介手数料がからないというメリットがあり、一見すると手軽で簡単そうに思えます。

しかし買取は仲介に比べて売却価格が安くなる傾向にあり、相場のおおよそ6~7割程度の価格になってしまうことがほとんどです。

買取は不動産会社にとっていわゆる「仕入れ」であり、売却時の利益を見越した金額で買い取る必要があるためです。

メモ
不動産会社は「買取」した不動産を自社でリフォームするなどしてから他の顧客に売却します。

一方仲介は相場に近い価格で売却しやすい傾向にあり、買取よりも高値で売れることがほとんどです。

このため、不動産を売却する際には仲介という方法を採ることが一般的です。

ただし、仲介は売却完了まで3~6カ月程度かかるといわれます。

比較的売却価格が高く付きやすい仲介がおすすめですが、時間がない場合は買取を選ぶなど、自分に合った方法を選びましょう

4-2.複数の不動産会社を比較する

中央区の不動産をより高額で売却したい場合、複数の不動産会社を比較して契約する会社を決める必要があります

不動産の価格相場を知るには不動産会社の査定を受けるのが一般的ですが、査定額は業者によって大きく異なる場合があるのです。

しかし1社の査定しか受けないと比較基準がないため、査定結果の妥当性が判断できませんよね。

相場より安く売却してしまい損をする可能性も考えられますし、なかには高い売却価格を持ち掛け契約だけを取ろうとする業者もあります。

ご自身が損をしないためにも、内実の伴わない高い見積もりを示す悪質な業者にだまされてしまわないよう注意が必要です。

不動産のプロ
複数の不動産会社を比較して、査定額の高さのみにとらわれず金額の根拠を明示してくれる不動産会社を選びましょう

5.中央区の不動産を売るときにおすすめの一括査定サイト

そうはいっても、複数の不動産会社なんてどうやって選べばいいんだろう?

複数の不動産会社の比較が必要といわれても、このように悩んでしまいますよね。

そんなときに心強い味方となってくれるのが、「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、名前の通り不動産の査定を一括して複数の不動産会社に依頼できるサイトのことです。

不動産一括査定サイトのしくみ

利用方法は簡単で、売却したい家の売却簡単な情報(立地や築年数など)と売り主の個人情報をフォームに入力するだけです。

情報を入力すると物件のある地域に対応した不動産会社をピックアップしてくれるので、そのなかから気になった数社を選んで査定を依頼しましょう。

なるほど。これなら自分で不動産会社を探し回らなくてすみますね。
でもどこのサイトを使えば良いのかな?一括査定サイトもたくさんあるみたいだし……。

不動産一括査定サイトには以下の図のようにそれぞれ特色や強みが存在します。

ご自身のお持ちの不動産や目的に応じて使い分けると良いでしょう。

不動産のプロ
まずは大手と中小企業がバランスよく参加する一括査定サイトで査定を依頼し、その後で売りたい不動産の種類や特徴に特化した一括査定サイトを利用するのがおすすめですよ。

ここからは中央区の不動産売却におすすめの一括査定サイトとその特徴をご紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

【不動産一括査定10サイト比較表】
※横にスクロールできます
サイト名 参加
不動産会社数
特徴 同時査定
依頼可能数
運営会社
HOME4U 1,800社 大手から中小までバランス良く参加 最大6社 NTTデータ スマートソーシング
すまいValue 6社 大手6社が共同で運営 最大6社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ
SUUMO 不明 知名度No.1だから安心感も抜群 不明 リクルート
LIFULL HOME’S 3,222社 参加不動産会社数最多クラス 最大10社 LIFULL
イエウール 1,900社以上 地方の中小規模不動産会社も多数参加 最大6社 Speee
おうちダイレクト 8社 都心のマンションに強い不動産会社が中心 最大8社 ヤフー、ソニーグループ
マンションナビ 2,500店舗超 分譲マンション専門の不動産一括査定サイト 最大9社 マンションリサーチ
RE-Guide 800社以上 投資物件の査定にも強い 最大10社 ウェイブダッシュ
リビンマッチ 約2,600事業所 さまざまな不動産の査定依頼が可能 最大6社 リビン・テクノロジーズ
いえカツLIFE 500社 業者買取やリースバックの査定も依頼可能 最大6社 サムライ・アドウェイズ
※2021年9月3日時点
※提携不動産会社数は公式サイトに明記されているものもしくは公式サイトに掲載された提携不動産会社を当社が数えたものです。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

HOME4U
メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTグループ運営で安心
デメリット
大手6社には査定依頼ができない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
運営会社 NTTデータ スマートソーシング
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社

HOME4U」は日本で最も歴史のある不動産一括査定サイトで、実績では他社の追随を許しません。

運営もNTTデータグループの「NTTデータ スマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が行っているため、個人情報の入力も安全に行うことができます。

また悪質な不動産業者を排除するための独自の取り組みを行っており、登録されているのは全て厳しい審査を通った不動産会社のみとなっています。

参加する不動産会社は全国の1,800社で、都市部から地方まで幅広い地域をカバーしているため、不動産売却を考えている人ならほとんど全ての方におすすめといえます。

おすすめ2 すまいValue:業界をけん引する大手6社が運営

メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に見積を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
運営会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介
参加不動産
会社数
6社
同時査定依頼可能数 最大6社

すまいValueは、不動産仲介を行う不動産会社のなかでも特に大手といえる6社が共同で運営する不動産一括査定サイトです。

東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+(PLUS)が運営を行っています。

参加不動産会社数は少ないものの、複数の大手不動産会社に同時に査定を依頼できるという唯一無二の特徴があるため、利用しておく価値が高いサイトだといえるでしょう。

なかにはすまいValueにしか参加していない大手不動産会社もあります。

誰もが知っている大手の不動産会社に査定を依頼したいという方はすまいValueがおすすめですよ。

おすすめ3 SUUMO:知名度No.1だから安心感も抜群

SUUMO
メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
運営会社 リクルート
参加不動産
会社数
非公開(店舗数としては全国2,000以上)
同時査定依頼可能数 最大10社

賃貸探しのポータルサイト「SUUMO」をご存じの方は多いと思いますが、実は不動産一括査定サービスも行っています。

CMなどでもなじみのあるサイトだからこそ、安心感は抜群ですね。

独自の絞り込み機能が大変便利で、不動産会社を売却実績や店舗数、サービス内容などの希望条件で絞り込めるようになっています。

また、売却実績や営業スタッフの人数など査定を依頼できる不動産会社に関する詳細な情報が確認できるのもうれしいポイントです。

しかし、一部地域が取扱対象外となっているため、まずはご自分の売りたい不動産で利用ができるか確かめてみるのが良いでしょう。

おすすめ4 おうちダイレクト:都会のマンション査定におすすめ

おうちダイレクト
メリット
Yahoo!不動産に物件が掲載できる
SRE不動産への一括査定依頼も可能
デメリット
地方の物件や一軒家などは対応外の場合もある
参加不動産会社数が少ない
こんな人におすすめ!
都市部のマンションを売却したい方
運営会社 ヤフー、ソニーグループ
参加不動産
会社数
8社
同時査定依頼可能数 最大10社

都市部のマンション売却をお考えの方にはおうちダイレクトがおすすめです。

おうちダイレクトはヤフーとソニーグループが共同で運営する不動産一括査定サイトで、以下の不動産会社が参加しています。

【おうちダイレクトに登録されている不動産会社】
  • ・大京穴吹不動産
  • ・大成有楽不動産販売
  • ・CENTURY21
  • ・ロイヤルハウジング
  • ・POLUS
  • ・オークラヤ住宅
  • ・京急不動産
  • ・SRE不動産(旧ソニー不動産)

参加不動産会社の数は少ないものの、都市部のマンション売買を得意とする企業が多く参加しているため都会のマンションを売りたいと考えている方にはぴったりのサービスです。

また売り主のみの仲介を行う「片手仲介」専門で他社よりも高い査定額を出してくれるといわれているSRE不動産に一括査定が依頼できる唯一の不動産一括査定サイトである点も大きなポイントです。

メモ
不動産会社が買い主と売り主の双方を仲介する場合を「両手仲介」、どちらかだけを仲介する場合を「片手仲介」といいます。買い主と売り主の利益が相反する両手仲介に対し、片手仲介では不動産会社が契約を結んだ売り主の利益を優先して動くため高値で売れやすいといわれています。

SRE不動産は自社の査定サービスも提供していますが、おうちダイレクトを通じて売りに出した不動産はヤフーの運営する不動産ポータルサイトYahoo!不動産に無料で掲載できるというメリットがあります。

不動産のプロ
片手仲介のSRE不動産と他の不動産会社の売却価格を比較してみたい方は、おうちダイレクトがおすすめですよ。

メモ
他の不動産会社にすでに査定を依頼している方などで、「片手仲介の不動産会社がいい!」と思う場合は、SRE不動産に直接査定を依頼してみましょう。

おすすめ5 LIFULL HOME’S:参加不動産会社数最多クラス

HOME'S
メリット
3,222社の不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
運営会社 LIFULL
参加不動産
会社数
3,222社
同時査定依頼可能数 最大10社

総掲載物件数ナンバーワンの不動産サイト「LIFULL HOME’S」が提供する不動産査定一括サービスで、なんと3,222社の不動産会社が参加しています。(2021年7月21日時点)

他サイトより圧倒的に多い提携会社数は、他では不動産会社を見つけられなかったという方でもLIFULL HOME’Sの一括査定ならご自身にぴったりの不動産業者を見つけられる可能性が高いといえます。

またユーザーが安心して利用できるよう工夫が凝らされており、不動産会社からの連絡手段としてメールか電話かを選択できます。

これなら営業の電話がかかってきて困る、ということもありませんよね。

さらに不動産会社の説明が充実していて、担当者の顔まで見られるのはLIFULL HOME’Sだけの特徴です。

査定価格に加えて実績や特色から不動産会社を選ぶことができますよ。

6.中央区の不動産を売る手順

不動産の売却って、どんな手順で進めればいいんだろう?

実際に不動産を売る前に、売却完了までにすべきことをしっかり把握しておかないと不安が残りますよね。

ここでは、売却完了までの一連の流れを解説していきます。

不動産のプロ
一般的な売却方法である「仲介」についてお話ししていきますよ。

まず、以下の図は不動産売却の流れを示したものです。

不動産売却の流れ

STEP1 複数の不動産会社に査定を依頼する

まずは複数の不動産会社に「査定」を依頼しましょう。

不動産の査定とは「売却できそうな価格」を不動産会社に割り出してもらうことです。

査定価格は主に以下の2つの観点から算出されます。

【査定額が算出されるポイント】
  • ・物件の特徴……物件の築年数や向き、間取りなど
  • ・不動産市況……競合物件数や人気のあるエリア・物件タイプかなど
不動産のプロ
4.中央区の不動産を高く売るコツ 」でもお話ししましたが、この査定価格は依頼する不動産会社によりまちまちなため、必ず複数社から査定を受けましょう

STEP2 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

中央区の不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

査定の結果や不動産会社の対応などを比較しながら、仲介を依頼する業者を選びましょう。

不動産の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、机上査定を受けてから訪問査定を依頼するのが一般的です。

「机上査定」と「訪問査定」とは
机上査定は、実際の不動産を見ずに査定をする方法です。物件の情報や過去の取引などのデータからおおよその売却価格を算出します。
訪問査定はその名のとおり、不動産会社の担当者が物件に訪問して査定する方法です。実際の不動産の状態を勘案し、より明確な見積もりを出します。

まずは6~10社の机上査定を受け、結果を見て2~3社に絞り込んで訪問査定を依頼するといいでしょう。

STEP3 不動産会社と仲介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を選んだら、不動産会社と売り主でいわゆる仲介契約を交わします

不動産業界では「仲介」のことを「媒介」と呼ぶため、契約のことも本来は「媒介契約」と呼びます。

不動産のプロ
不動産売却における媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれの媒介契約の特徴を以下の表にまとめました。

【媒介契約の種類】
契約種類 メリット デメリット
専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・2週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・悪質な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介をもくろんで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
専属専任媒介契約 ・窓口が一元化できる。
・1週間に1回、不動産会社から売り主に対して売却活動に関する報告を行うことが義務付けられている。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合にも仲介手数料などが発生する。
・悪質な不動産会社に依頼してしまうと、両手仲介をもくろんで他社に情報を提供せず、買い主がなかなか決まらないことがある。
一般媒介契約 ・複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができる。
・売り主が知人など、自分で買い主を見つけた「自己発見取引」の場合には仲介手数料は発生しない。
・売り主に対する報告義務がなく、売却活動が不透明。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と「一般媒介契約」で大きく異なるのは、報告の義務と同時に依頼できる不動産会社の数です。

一般媒介契約は、複数の不動産に対し同時に売却を依頼することができます。

しかし、売り主に対する報告義務がないため活動が不透明になりやすいというデメリットがあります。

一方で、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、契約した1社にしか売却依頼ができませんが、売却活動の報告義務があるため進行状況を定期的に確認できます

不動産のプロ
それぞれにメリット・デメリットがありますが、一般的には「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。

STEP4 不動産会社が買い主を探す

媒介契約を交わしたら、不動産会社が売却活動を開始します。

担当者は買い主を見付けるために、不動産のデータを情報サイトに登録・掲載したり、チラシを作成して物件の周辺地域にポスティングを行ったりします。

不動産会社が利用する物件情報サイトには、SUUMOやLIFULL HOME‘Sなど誰でも閲覧できるサイトだけでなく、不動産会社専用の情報サイトも存在します。

不動産のプロ
近年ではインターネットを利用して物件探しをするケースが増えたため、特にWeb上でどのようなPRをされているのか確認しておくといいでしょう。

売却活動を行うのは不動産会社ですが、売り主も積極的に活動状況をチェックしておくと安心です。

STEP5 買い主と売買契約を結ぶ

買い主が見つかったら、書類を用意し売買契約を結びます。

売買契約には難しい手続きが必要なの?

売買契約のときにも不動産会社が間に入るので、特別な専門知識は必要ありません

不動産のプロ
売買契約に必要な書類の作成も媒介契約を結んだ不動産会社の仕事です。売り主が用意する書類に関しても、不動産会社からの指示や連絡があります。
不動産会社に任せられるなら安心だなあ。

売買契約を結ぶときには、サインをする前に契約書にしっかり目を通し、どんな小さなことでも疑問点があれば必ず不動産会社の担当者に確認しましょう。

また、売買契約を交わすタイミングで不動産会社への仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで半額、物件の引き渡しが完了したときに残りの半額を支払うのが一般的です。

STEP6 引き渡し

不動産の引き渡しは、売り主から買い主へ不動産の所有権を移す日に行われるケースがほとんどです。

引き渡しの当日までには、以下の手続きが行われます。

【引き渡しの手続き】
  • ・代金の決済
  • ・その他の費用の清算
  • ・必要書類の引き渡し
  • ・登記の変更
  • ・部屋の状態の確認
  • ・鍵の引き渡し など

引き渡しを行う前には、不動産の代金の決済や仲介手数料をはじめとする費用の清算を完了させます。

清算が済んだら、所有権の転移を行うための投機登録の変更や売買に関する必要書類の提出が行われ、すべての手続きが完了したら不動産を引き渡します。

また、引き渡し当日に物件の状態確認や鍵の引き渡しが行われることもあります。

不動産のプロ
不動産売却で生じた利益には譲渡税がかかります。売却した翌年の確定申告も忘れずに行いましょう。

7.中央区の不動産を売却する際の注意点

中央区の不動産を売るときに注意することはあるのかなあ
せっかく売却するなら損はしたくないなあ……。

ここまでは中央区の不動産をより高値で売却するための知識や方法について解説してきました。

最後に、中央区の不動産を売却するときの注意点を3つ解説していきます。

7ー1.リフォームはしない

「物件はリフォームした方が買い手は付きやすいのかな?」

このようにお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、個人で不動産を売却するときには極力リフォームしない方が無難です。

というのも、自分好みにリフォームすることを前提に中古物件を購入する買い主も少なくないからです。

不動産会社は買い取った物件をリフォームして売ることがありますが、買い主のニーズに合わせた間取りやデザインを計算して利益が出る範囲でリフォームしています。

リフォームした金額を相場に上乗せして売ることは厳しく、個人の場合は不動産会社のように利益が出るわけではないのでリフォームするのは基本的にはおすすめできません。

でも、内見の時にはきれいな物件の方が有利じゃないですか?

確かに内見のときのイメージは大切です。

床や水回りの掃除をきちんとして清潔に保ち、破れた障子や壁紙を貼り換えるなど、ご自身の手の届く範囲で物件を綺麗にしておくと良いでしょう。

7-2.買い主の与信を確かめる

与信とは商取引の相手に対し信用を提供することです。

不動産売却においては、買い主が契約通り支払いできる能力があるか、住宅ローンの審査に通るかなどが焦点になります。

与信を確かめるためには、不動産会社を通して買い主の年収や勤務先などの確認をしておきましょう。

そうすることで、契約後に起こるトラブルを未然に防ぐことができます。

売買契約が締結されると売り主は買い主に手付金を払い、期限までに資金を調達して支払いをします。

しかし、売買契約が成立してもローンの審査に落ちてしまったり、支払うはずの現金が用意できなかったりして契約後に破談となるケースも少なくありません

不動産のプロ
特に中央区の不動産を売買する際には、売り主と買い主の間で数千万円~1億を超える高額の取引があるため注意が必要です。

契約を締結する前には不動産会社を通して買い主の「与信」を確認しリスクを減らしましょう。

特に買い主が住宅ローンの審査に落ちると、ローン特約による売買契約の解除が適用されるため無条件で契約が白紙になるので注意しましょう。

ローン特約とは
買い主が不動産購入時に住宅ローンを利用するとき、借入金の審査に通過できなかった場合は違約金なしで契約が解除されるという契約の条文です。ローン特約により売買契約が解除となったときは、あらかじめ受け取っていた手付金も全額返済する必要があります。

ローン特約によって契約が解除された場合、通常の破談と違って違約金もなく仲介手数料も半額しか返金請求できないなど、売り主は余分な出費や時間を費やすことになります。

このようなトラブルの可能性があるため、与信の確認は慎重に行いましょう。

7-3.節税に関する知識を持つ

売却で利益が出た場合に備え、節税の知識を持つことも必要です。

不動産の価格は築年数や経年劣化によって低くなるのが一般的であり、売却価格が購入価格よりも低くなるため、売却によって利益が出るケースは少ないといえます。

しかし不動産価格の高騰が続く中央区では、物件の条件によっては売却した際に大きな利益が生じるケースがあります

不動産の売却で利益が出た場合には「譲渡所得」となり、税金が課されます

メモ
物件を購入した時の金額を「取得費」、売却金額のことを「譲渡費」といいます。譲渡費から取得費と売却時の手数料を差し引いた金額が「譲渡所得(売却益)」です。譲渡所得には所得税と住民税が課されます。
利益が出たら税金がかかってしまうんですね。何か節税の方法はないのかな?

マイホーム(住居用財産)を売却する場合に限りますが、譲渡所得から最高3,000万円の控除ができる特例があります。

この特例を適用できる不動産には条件が定められていますが、ご自身の物件が対象であれば大きな節税効果があるので、事前に確認しておきましょう。

詳細については国税庁のぺージをご覧ください。

また、この特例を受けるには確定申告が必要になります

ちなみに売却益が出なかった際にも確定申告は必要なため、忘れずに行いましょう。

8.まとめ

中央区は平均土地価格が23区内で最も高いため、中古不動産でも高値が付きやすいという特徴があります。

ビジネス、商業地区という印象が強いですが、人口も増えており、居住用物件のニーズも上昇しています。

また現在の不動産市場は安定しており、売却に悪い時期ではありません。

このように好条件で売却できる要素がそろっているため、相場より安価で売却して損をしないよう、不動産売却の基礎知識を身に着けて売却しましょう

不動産のプロ
不動産一括査定サイトで信頼できる不動産会社を見つけ、「仲介」契約をすることがより高値で売却するコツとなります。

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株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行
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