所得税が最大3,000万円控除?!空き家を売却するなら知っておくべきこと

実家を受け継ぐ人がいない、老人ホームに入居してしまい自宅が空き家となるなど様々な理由によって空き家が増えています。空き家をそのままにしている大きな理由としては更地よりも建物のある土地の方が固定資産税が安くなるという点が挙げられます。しかし、空き家は不審火や倒壊、衛生上の問題などリスクも多く、近年、空き家問題は深刻化しています。空き家をめぐる法改正も進み、売却することで受けられる控除などがあります。

そこで今回は、空き家の売却方法や売却することでかかる税金、譲渡所得税の特別控除など空き家を売却する前に知っておいていただきたいことをご紹介します。

この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
株式会社チェスターは、総勢190名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.空き家を売却する方法

空き家を売却する場合には、空き家をそのままの状態で売却する方法と解体してから売却する方法があります。
それぞれのポイントを確認しましょう。

1-1.空き家売却の2つの方法

(1)空き家を残したまま売却する

空き家をそのまま売却する場合には、中古戸建又は古家付土地のどちらかとなります。
どちらで売却するにせよ、売り手側は建物をリフォームしたり壊したりするための費用を負担する必要がなく、そのままの状態で売却することが可能です。

しかし、建物を残したまま売却する場合には、売れるまでに時間がかかる場合があります。また売却時の金額も更地と比較すると低くなる可能性があります。

(2)空き家を解体してから売却する

建物を解体し、更地にしてから売却すると建物がある状態よりも早く高く売却することが可能です。
解体にかかる費用等は負担する必要があります。

建物を解体してから売却する場合には、更地の状態で1月1日を迎えてしまうと住宅用地の課税基準の特例が適用されず、特例適用時よりも高い固定資産税が課税されることになるので注意が必要です。

1-2.空き家を売却する流れ

空き家の売却を行う際には、不動産業者を経由して行う方法が一般的です。
主な流れは以下の通りです。

空き家売却の流れ

基本的に買手との契約などは不動産会社が行ってくれるため、ご自身で行うことは不動産会社を決めることのみとなりますが、売却までにある程度の事前準備が必要です。

1-3.売却を相談する不動産会社の選び方

不動産会社にも得意・不得意があります。空き家の売却について相談を行う場合には、空き家問題に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。できれば、空き家のある場所の近くの不動産会社を選ぶようにすることもポイントです。

最近では、インターネットで検索すると一括査定など一度に複数の不動産会社に査定を行ってもらうことができるサイトもあります。

良い業者と出会う方法はいくつかありますが、個人の方であれば、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から見積もりを取得することがスタートになることが多いでしょう。

例えば弊社、(株)チェスターの場合は、多いときには50社以上に査定依頼しています。

個人で売却する場合は、弊社のように50社とは言いませんが、複数社から見積もりを取った方が高く売却できる可能性が高まるでしょう。

今直ぐに売るつもりがない方でも、不動産会社とコミュニケーションを早めに取っておくと、相性の良い不動産会社や懇意にしてくれる営業担当者が見つけやすいので、動き出しは早めにすべきです。

▼営業はしつこい?
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか?と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法(通称「宅建法」)によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか?」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

▼不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社に見積もりを依頼できる

不動産一括査定サイトの図

不動産の一括査定サイトを利用する場合は、株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している「HOME4U」と地域密着型の不動産会社が見つかりやすい「HOME’S」や「SUUMO売却」を利用すると良いでしょう。

HOME4Uでは、中小不動産会社から大手不動産会社まで幅広く見積もりを取ることができます。
イエウールではより幅広く地域密着の不動産会社へ一括見積を依頼できます。

どちらの業者も、悪徳業者の排除に力を入れていることもポイントです。質の良い不動産会社を紹介してくれます。また、HOME4Uは、弊社も長いお付き合いがありますが、非常に真面目にしっかりと運営されているサービスでおすすめです。

HOME4Uの不動産一括査定>>
HOME’Sの不動産一括査定>>
SUUMOの不動産一括査定>>

その他にも、様々な特徴をもった一括査定サイトがあります。利用したことがないサイトがあれば利用してみると良いでしょう。

【おすすめ不動産一括査定サイト】
サイト名 特徴
HOME4U 日本で初めて一括査定サービスを発足した老舗サイト。登録されている会社は全て厳しい審査を通った不動産会社のみなので、悪徳業者につかまる心配もなく安心して利用できる。NTTデータグループが運営しておりセキュリティも充実している
LIFULL HOME’S 不動産情報サイトLIFULL HOME’Sが提供する売却査定サービス。
1,700社以上の不動産会社が参画し、多くの情報が提供されていて不動産会社の特色や雰囲気がわかるようになっている。
SUUMO売却 約2,000社の不動産会社が参加する日本最大級の無料一括査定サイト。SUUMOを利用すればほとんどの地域で優良な不動産会社から見積もりを貰うことができる。また、不動産会社を実際の売却実績などから絞り込む機能が備わっていて大変便利。
イエウール 1,600社以上が提携されていて、地域密着の優良不動産会社が多数登録している。悪徳業者を排除する仕組みも整っていて安心して使える
おうちダイレクト エリアは限られているが、Yahoo!やSRE不動産など他にない独自の販売チャネルが特徴。マンション売却に特化した不動産会社が多い。
マンションナビ マンション売却が得意な会社が多く登録されている。また売却査定だけでなく、賃料査定も同時にできる
RE-Guide SBIグループが運営をしており、投資物件の売却に長けている。
リビンマッチ 売却だけでなく、買取や土地活用、注文住宅など幅広いジャンルの不動産総合サイトを運営しているため、他には加盟していない不動産会社に査定ができる。

各一括査定サイトに登録されている不動産会社から考えると、以下の組み合わせで利用するとバランスよく見積もりが取れます。

・マンション(首都圏)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却 + おうちダイレクト
・一戸建て(首都圏)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却
・マンション(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却 + マンションナビ
・一戸建て(首都圏以外)売却の場合:HOME4U + SUUMO売却

■査定額に不満や不安がある場合
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日頃からお付き合いのある不動産会社がある場合には、そちらに相談するという方法もひとつです。

査定価格などを参考にしながら不動産会社を選ぶようにしてください。

2.空き家の売却にかかる税金

空き家を売却すると、売却によって得た利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は売却した年の1月1日時点の所有期間によって税率が異なります。

保有期間による譲渡所得税率の違い

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

3.相続した空き家の売却なら「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」

相続した空き家の売却を行った場合に適用できる、譲渡所得税の特別控除の特例があります。
相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに、被相続人が居住していた家屋を相続人がその家屋または取り壊した後の土地を譲渡した場合には、譲渡所得から3,000万円を特別控除するという特例です。

3-1.特例の適用の要件

・相続発生日を起算点とした適用期間
特例の適用期間は平成28年4月1日~平成31年12月31日までに譲渡された場合となり、相続開始日から3年目を経過する年の12月31日までという決まりがあるので、平成25年の1月2日以降に発生した相続が対象となります。

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」の適用期間

3-2.特例の適用を受ける家屋の要件

特例の適用を受ける家屋は以下の要件をすべて満たしている必要があります。

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」を適用できる家屋の要件

3-3.譲渡する際の要件

特例の適用を受けるための譲渡は以下の要件をすべて満たしている必要があります。

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」を適用できる譲渡の要件

耐震基準に適合していない場合には、耐震リフォームを行う必要があります。

耐震基準を満たしていない場合の対処方法

3-4.特例の適用を受けた場合の譲渡所得の計算

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」を受けた場合の譲渡所得計算式

例えば、昭和55年に建築され、被相続人である父がひとりで住んでいた土地を相続人である息子が相続したとします。300万円かけて建物を取壊し、1,000万円で売却した場合、特例の適用を受けていない場合と比較して譲渡所得税が異なります。
※取得費は不明で計算しています。また、復興特別所得は含めずに計算しています。

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」を適用した譲渡所得税の計算例

3-5.適用を受けるために必要な書類

特例の適用を受けるためには以下の書類の提出が必要となります。

「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」を受ける際の必要書類

3-6.共有名義にするとそれぞれで適用できる

通常、不動産の相続では共有名義は後々面倒になることが多いため、おすすめはできません。
しかし、「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」の場合には共有名義で相続してから売却を行うことでそれぞれが特例の適用をうけることができます。

この特例の適用をうけるためには、建物と土地の両方を共有名義にする必要があります。土地だけを共有名義にして、建物を1人が相続するというケースでは特例の適用ができません。

3-7.小規模宅地等の特例と併用することができる

居住用の住宅の場合、相続税の減税措置として小規模宅地等の特例があります。
小規模宅地等の特例は被相続人や被相続人と同一生計の親族の居住用や事業用の宅地で一定の条件を満たしている場合に評価額が最大80%減額される特例です。

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも条件を満たしていれば利用することが可能です。

*小規模宅地等の特例に関しての詳細は下記をご確認ください*
親が老人ホームに入居していた!同居できない状況でも小規模宅地等の特例は適用される?

4.所有者が存命でも適用できる「マイホームを売った時の特例」

老人ホームに入居することになったから自宅が空き家になるというケースでも、住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却することで、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。

4-1.特例の適用要件

「マイホームを売った時の特例」の適用要件

また、家屋を取り壊した場合には、敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、売却は住まなくなった日から3年目の12月31日までに行う必要があります。譲渡契約の締結までに、対象となる敷地を貸駐車場などその他の用途で使用した場合には適用とならないため注意が必要です。

4-2.適用できない家屋

「マイホームを売った時の特例」が適用できない家屋

特例の適用を目的として入居していたと判断される場合や、新築の建築中の仮住まいなど一時的な目的で入居したと判断されるようなケースでは特例の適用を受けることが出来ません。
また、別荘など保養のために所有している建物も適用外となります。

以上のような場合には、マイホームを売った時の特例は適用されません。

4-3.特例適用の手続き

マイホームを売った時の特例の適用を受けるためには確定申告が必要となります。
確定申告書と一緒に以下の書類を添付して提出します。

  • 譲渡所得の内訳書等

4-4.長期間住んでいた家は「マイホームを売った時の軽減税率の特例」も併用できる

所有期間が10年を超える長期保有の自宅の場合には、3,000万円の特別控除の他に軽減税率の特例も併用出来ます。

(1)特例の適用要件

マイホームを売った時の軽減税率の特例は、以下の項目の全てを満たしている必要があります。

「マイホームを売った時の軽減税率の特例」の適用要件

マイホームを売った時の3,000万円の特別控除の特例と同様に、家屋を取り壊した場合には、敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、売却は住まなくなった日から3年目の12月31日までに行う必要があります。譲渡契約の締結まで、対象となる敷地を貸駐車場などその他の利用に使用した場合には適用とならないため注意が必要です。
また、取り壊された日が属する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるものである必要があります。

(2)特例適用後の税率

「マイホームを売った時の軽減税率の特例」適用後の課税長期譲渡所得金額の計算式

(3)特例適用の手続き

マイホームを売った時の軽減税率の特例の適用を受けるためには確定申告が必要となります。
確定申告書と一緒に以下の書類を添付して提出します。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売却した家屋や敷地の登記事項証明書等

まとめ

空き家となってしまった家屋をそのまま保有していると、特定空き家に認定されてしまう可能性があります。
安全衛生的にも早めに対策を行うべきと言えるでしょう。更地にする費用や固定資産税など懸念事項となることがあるかもしれませんが特例をうまく利用することで、思っていたよりも費用がかからずにすむ可能性があります。

税理士などに相談しながら最善の方法で売却を行うようにしてください。


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家やマンションを売ろうと考えているなら、とにかく早めの査定を

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また、家やマンションの売却価格は時期などによる需要で大きく変動します。急いで売りに出すと価格交渉で不利になる可能性があります。

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