元利均等返済と元金均等返済の違いを解説!お得な返済方法はどっち?

「住宅ローンの返済方法には種類があるって聞いたけど、どんなものがあるんだろう?」

「元利均等返済と元金均等返済って何が違うの?」

このような疑問を抱いている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は住宅ローンの返済方法には「元利金等返済」と「元金均等返済」の2種類があり、それぞれに仕組みが異なります。

両者の特徴を理解して自分に合った返済方法を選ぶことが重要です。

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この記事では、住宅ローンの2つの返済方法「元利均等返済」と「元金均等返済」について詳しく解説します!

1.元利均等返済と元金均等返済の違いを解説!

住宅ローンを借りる際には、金利のタイプを選ばなくてはならないことは皆さんご存知かもしれません。

実は住宅ローンには返済方法も2種類あり、返済計画を立てる上で非常に重要だといえます。

まずは住宅ローンの2つの金利タイプ「元利均等返済」と「元金金利返済」がどのようなものかと、それらの違いについてご説明しましょう。

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住宅ローンの金利タイプについて知りたいという方は「住宅ローンは変動?固定?選ぶべき金利タイプと返済方法を解説」の記事も合わせてご覧ください。

1-1.元利均等返済の仕組み

元利均等返済とは、一言でいえば毎月一定の額を返済していく方式のことです。

元利均等返済の場合、返済額のうちの元金(借りたお金)の部分と利息の部分の割合が返済するごとに変化していきます。

元利均等返済

返済を始めた当初は返済額の多くを利息が占めていますが、返済が進むにつれて減り、やがて元金の割合が増えていくのです。

毎月の返済額が一定になるため、月々の出費が予想しやすいというのが最大のメリットだといえるでしょう。

1-2.元金均等返済の仕組み

元金均等返済は徐々に月々の返済額が下がっていく方式です。

「返済額が下がっていくなら、何が『均等』なの?」

と引っかかった方もいらっしゃるかもしれませんね。

元金均等返済の場合には、月々の返済額における元金の部分が一定に設定されています。

元金均等返済

元金の返済に伴って上乗せされる利息が減っていくため、初回の返済額が最も多く、返済を進めるごとに一回の返済額が下がっていくのです。

着実にローン残高を減らしていける上、利息の負担が軽くなるのがメリットだといえます。

2.元利金等返済と元金均等返済、結局どっちがお得なの?

「それぞれの仕組みは分かったけれど、結局どっちを選ぶのが良いんだろう?」

「どっちを選んだらよりお得なんだろう?」

という疑問を抱いた方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、借入額・金利・返済期間が同じであれば、元利均等返済よりも元金均等返済の方が利息が少なく、その分総返済額も安くなります。

そうはいっても、場合によっては元利均等返済の方がお得になることもあります。

ここから詳しくご説明していきましょう。

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自分に合った返済方法がどちらか見極めることが重要ですよ。

2-1.条件が同じなら元金均等返済の方がお得

借入額・金利・返済期間が同じであれば、元金均等返済の方が総返済額を低く抑えることができます。

例えば2,000万円を1.5%の固定金利で借り入れ、20年間で返済する場合の元利均等返済と元金均等返済の返済額を比較してみましょう。

※横にスクロールできます
元利均等返済 元金均等返済
初回の返済額 96,509円 108,333円
10回目の返済額 96,509円 107,395円
50回目の返済額 96,509円 103,228円
100回目の返済額 96,509円 98,020円
150回目の返済額 96,509円 92,812円
200回目の返済額 96,509円 87,603円
最後の返済額 96,394円 83,517円
総返済額 23,162,045円 23,012,400円

このように、返済総額には14万9,645円もの差が出ることが分かります。

条件が同じなのに総返済額は変わるってどういうこと?
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実は住宅ローンの利息の額は、残債に対して年間何%の金利がかかるかで決まります。

つまり、元金が多く残っているほど、支払わなくてはならない利息が増えるということですね。

元利均等返済では返済を始めた当初は返済額のうちの利息が占める割合が高くなっています。

そのため、元金の残債の減るペースが遅く、その分利息が膨らんでしまいます。

一方元金均等返済では一定のペースで元金が減っていきますから、それに伴って支払うべき利息の額も減っていくのですね。

元利均等返済と元金均等返済の比較
注意
ただし、元金均等返済を選んだ場合収入次第で借り入れられる金額が少なくなる可能性があることには注意が必要です。

金融機関はローン審査の際、年収に対する年間返済額の割合=「返済負担率」を1つのポイントとしています。

元金均等返済は当初の返済額が高いため、元利均等返済よりも返済負担率が高くなってしまいます。

同じ借入額でもより高い収入が求められる場合があることを念頭に入れておきましょう。

なるほど、元金を早く返した方がお得なんですね!

2-2.返済期間を短く済ませられるなら元利均等返済の方がお得

「元金均等返済の方が返済総額が低く抑えられるならそっちの方が良いな」

と思った方も多いのではないでしょうか。

しかし、返済期間を短く済ませられるのであれば元利均等返済の方がお得だと考えられるのです。

確かに同じ条件で比較した場合には元金均等返済の方が総返済額は低くなります。

ただし、元金均等返済では最初の返済額が最も高く、徐々に月々の返済額が減っていくという性質がありましたよね。

この元金均等返済の初回の返済額が負担にならない家計状況であれば、元利均等返済でローン完済を急いだ方が総返済額が安く抑えられると考えられます。

例えば2,000万円を1.5%の固定金利で借り入れた場合、元金均等返済で20年かけて返済するよりも、元利均等返済で19年で返済した方が総返済額は低くなるのです。

※横にスクロールできます
元利均等返済 元金均等返済
初回の返済額 100,866円 108,333円
10回目の返済額 100,866円 107,395円
50回目の返済額 100,866円 103,228円
100回目の返済額 100,866円 98,020円
150回目の返済額 100,866円 92,812円
200回目の返済額 100,866円 87,603円
最後の返済額 100,919円(228回目) 83,517円(240回目)
総返済額 22,997,501円 23,012,400円

1年完済を早めると同じ元利均等返済で20年かけて返済した場合から16万4,544円も返済額が減っています。

また元金均等返済で20年かけて返済した場合と比べても1万4,899円総返済額が安くなったことが分かりますね。

住宅ローンの利息額は返済期間が長引けば長引くほど膨らみ、結果として総返済額も高くなってしまうため、確実な返済計画を立てておくことが重要なのです。

不動産のプロ
住宅ローンの総返済額を抑える最大のコツは可能なかぎり早く返済を済ませることだといえるでしょう。

3.まとめ

住宅ローンには「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の返済方法があります。

元利均等返済は毎回一定の額の返済を続けていく方法で、元金均等返済は一回あたりの返済額が徐々に減っていく方法です。

借入額・金利・返済期間といった条件が同じであれば、元金均等返済の方が総返済額は低く抑えられるため元金均等返済の方がお得であるといえます。

ただし、返済期間を短く済ませることができれば、元利均等返済の方が総返済額が安くなる可能性が高いといえます。

また、元金均等返済の場合ローン審査の際に元利均等返済よりも高い収入が求められる可能性があることに注意が必要です。

住宅ローンの総返済額を低く抑える最大のコツは、返済期間を短く済ませることだといえます。

不動産のプロ
どちらの返済方法の方がお得になるかは家計の状況にもよるため、ご自身の経済状況によって判断するようにしましょうね。

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