フラット35とはどんな住宅ローン?メリット・デメリットを簡単解説!

「フラット35ってよく聞くけど、どんな住宅ローンなんだろう?」

「他の住宅ローンと何が違うの?」

といった疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、フラット35のメリットや使うべき人、利用する際の注意点などについて一般的な住宅ローンと比較しながら解説していきましょう。

フラット35Sをはじめとしたフラット35のさまざまなバリエーションについても併せてご説明します。

不動産のプロ
この記事を読めば自分がフラット35を利用すべきなのかどうかが分かるはずですよ。ぜひ住宅ローン選びの参考になさってくださいね。

目次

1.フラット35とは全期間固定金利が特徴の住宅ローン

「フラット35」ってよく聞くけど、そもそもどんなものなんですか?
不動産のプロ
フラット35とは最長35年間固定金利が特徴の住宅ローンです。

「フラット35」は、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人住宅支援金融機構と民間の金融機関が提携し2003年に誕生した住宅ローンのことです。

いわば半官半民の住宅ローンだといえますね。

国が管轄する機関が出資するローンなので幅広い人が利用できるよう工夫されており、民間の金融機関が提供するローンよりも審査が通りやすい傾向にあるといわれています。

また借り換えにも対応しており、「フラット35S」や「フラット50」などのさまざまなバリエーションもあります。

不動産のプロ
「フラット35のさまざまなバリエーションについて先に知りたい!」という方はこちら をご覧ください。

2.フラット35のメリットは何?民間ローンと徹底比較

国が関わってるってことは分かったけど……フラット35には具体的などんなメリットがあるの?
不動産のプロ
そこが一番気になるポイントですよね。ここからは、フラット35をその他の一般的な民間ローンと比較してメリットをご説明しましょう。

フラット35と民間ローンとの大きな違いをまずは表で確認してみましょう。

【フラット35と民間ローンの代表的な違い】

フラット35 民間ローン
金利タイプ 全期間固定金利型 変動金利型
固定金利選択型
全期間固定金利型
ローン保証料 不要 必要な場合がほとんど
団体信用生命保険 任意加入 強制加入
繰上げ手数料 無料 金融機関によって異なる

このように、フラット35には民間ローンとは異なる特徴があることがわかりますね。

不動産のプロ
詳しくご説明していきましょう。

2-1.返済額が変わらないので安心

フラット35の特徴は何といっても、「全期間固定型金利」のために返済額が変わらないということでしょう。

景気や金利の変動によって返済額が変わってしまうことがないため、安心して返済を続けられます。

つまり、最初に毎月の返済額が正確に決まるため、完済するまでの返済計画を立てやすいのですね。

メモ
民間ローンの場合には変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型からローンを選ぶことになります。変動金利型、固定金利選択型のローンを借りると、金利が変動することになります。そのため、先々の返済額まではわからないのです。

2-2.保証料がかからない

一般的に、住宅ローンの契約には保証料が必要となります。

しかし、フラット35なら保証料や保証人の必要はないというメリットがあります。

ローン保証料とは
住宅を購入する際にかかる費用の一種です。ローン契約者が住宅ローンを返済できなくなったときのために保証会社に支払います。ローン保証料の額は金融機関によって異なりますが、借入金額のおよそ2%程度が相場です。

民間の住宅ローンを借りると高額のローン保証料が必要になってしまいます。

しかし、フラット35の場合には保証料を支払う必要がないため、住宅購入のときにかかる諸費用を抑えることができるのです。

メモ
住宅ローンの保証料については「住宅ローンの保証料は無料のものを選ぶべき?保証料の仕組みと注意点」の記事で詳しく解説しています。
また、保証人について詳しく知りたいという方は「住宅ローンに保証人は原則不要!例外として必要となる3パターンとは
の記事をご覧ください。

2-3.団体信用生命保険への加入が任意

フラット35では団体信用生命保険いわゆる団信に加入するかどうかを選ぶことができます。

団体信用生命保険とは
住宅ローンを借りるときに加入する生命保険の一種。団信に加入していると、ローン契約者が死亡した場合や高度障害の状態になった場合、保険金が下りることで残った住宅ローンを全額返済できます。団信に加入することで、もしものことがあったときに家族に住宅ローンなしでマイホームを残すことができます。

一般的に、民間の住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に必ず加入しなくてはいけません。

つまり、団体信用生命保険に加入できない人は民間の住宅ローンを借りられないのです。

持病があるなど健康上の問題を抱えている方は、団体信用生命保険に加入できないため民間の住宅ローンは借りられない可能性が高いといえるでしょう。

しかし、健康に不安がある方もフラット35を利用すれば、住宅ローンを借りることが可能になるのです。

メモ
フラット35では、団体信用生命保険に加入することもできます。健康面の不安がない方は、加入を検討しても良いでしょう。ただし、加入する場合には団体信用生命保険料を支払う必要があります。

2-4.繰上げ手数料が無料

フラット35のもう一つのメリットとして繰上げ手数料がかからないことが挙げられます。

繰上げ手数料とは
住宅ローンの繰上げ返済を行う際に金融機関に支払う手数料のことです。

住宅ローンの利子は返済期間に対して適用されるため、返済期間を短くして少しでも返済額を減らすために繰上げ返済をする方は多くいらっしゃいます。

しかし金融機関によっては繰上げ返済の度に手数料がかかってしまう場合があるのです。

フラット35を利用すれば、繰上げ手数料がかからないので安心して繰上げ返済を行うことができるといえるでしょう。

3.フラット35にデメリットはないの?

今のところいい話ばかりだけど、フラット35にはデメリットはないの?
不動産のプロ
実はフラット35は金利面で不利になってしまう可能性があります。

フラット35で住宅ローンを借りると、ずっと同じ金利で返済を続けていくことになります。

つまり、借入後に金利が下がったとしても返済額は変わらないということです。

固定型の金利もその時々の景気の変動に合わせて更新されますが、既に契約してしまった方に適用される金利は契約時から変わりません。

もし金利が借りたときよりも下がっていった場合、変動金利型の住宅ローンよりも返済額が多くなり、損をしてしまう可能性があります

また、一般に民間の住宅ローンの方が特典やサービスが充実しているということがいえるでしょう。

4.フラット35の利用条件は?

民間の住宅ローンは審査があるけど、フラット35は誰でも借りられるのですか?
不動産のプロ
フラット35を借りるためには条件を満たす必要があります。

続いてフラット35を借りるための条件について見ていきましょう。

4-1.借り入れる人の条件

まずフラット35を借りる人は次の条件を満たしている必要があります。

  • (1)申し込み時の年齢が満70歳未満
  • (2)日本国籍の方、もしくは特別永住者または永住許可を受けている方

ただし、親子リレー返済の場合に限って、満70歳以上でも申し込むことができます。

4-2.物件の条件

フラット35で住宅ローンを借りるためには、物件も一定の条件を満たしていなければいけません

まず、面積の条件があります。

【フラット35でローン契約できる住宅の面積の条件】
  • ・一戸建ての場合……70㎡以上
  • ・マンションの場合……30㎡以上

また、住宅の建設費もしくは購入価格が1億円以下である必要があります。

さらに、物件が住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅でなければいけないのです。

基準に適合した住宅であることは、適合証明機関に「適合証明書」を発行してもらうことによって証明します。

注意
適合証明書を発行してもらう際の費用は機関によって異なります。2万円〜10万円程度と金額に幅があるため、よく調べて依頼しましょう。

中古物件の場合には、さらに以下の2つの条件があります。

  • (1)既に人が住んだことがある
  • (2)築年数が2年を超えている

4-3.審査の基準

フラット35を借りるための審査は明確な基準によってなされています。

年収に占めるローン返済の額が次の基準を満たす必要があるのです。

※横にスクロールできます
年収 総返済負担率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

審査に通るためには、フラット35以外の自動車ローン、カードローンなどあらゆるローンを含めた返済額の負担が以上の基準を満たしていなければいけません。

5.フラット35を使うべき人とは?

なるほどなあ。フラット35の特徴については分かってきたけど、結局フラット35を使うべきなのはどんな人?
不動産のプロ
フラット35をおすすめしたいのは、自営業の人や持病を持っている方です。

なぜそのような方々にとってメリットがあるのか、詳しくはこれからご説明していきましょう。

5-1.自営業の方

フラット35は所得が安定しない傾向にある自営業の方でも比較的審査に通りやすい住宅ローンだといわれています。

民間の住宅ローンでは、審査の際に過去数年の所得を重視されることが多くなっています。

そのため、節税などのために所得額を抑えている自営業の方は審査に通ることが難しくなっているのです。

しかし、フラット35の審査を通るために重要なのはあくまで返済負担率となっています。

したがって、過去の所得が低かったとしても、審査に通る可能性が高いといえるのです。

5-2.持病を持っていて団体信用生命保険に加入できない方

フラット35は、持病を持っているために団体信用生命保険に加入できない方にもおすすめです。

団信に加入できなければ、民間の住宅ローンを借りることはできません。

しかし、フラット35であればそうした方でも住宅ローンを借りることが可能となっているのです。

6.フラット35を利用する際の注意点

フラット35を利用するときに注意しなければいけないことは何ですか?
不動産のプロ
ご説明していきましょう

フラット35を借りる際に注意すべき点は主に4つあります。

【フラット35を借りる際の注意点】
  • (1)金融機関によって借入の条件が異なる
  • (2)土地だけの購入には利用できない
  • (3)投資用物件の購入には利用できない
  • (4)着手金などの支払いに対応できない

それぞれの注意点を解説していきますね。

6-1.金融機関によって借入の条件が異なる

フラット35はさまざまな金融機関から申し込むことができ、金融機関によって借入の条件が異なります

フラット35は銀行、信用金庫、JAなどの金融機関を通じて申し込むことができます。

同じフラット35でも、借りる金融機関によって金利や手数料、手続きの内容などが異なってくるのです。

フラット35で借入をする場合には、複数の金融機関を比較して条件の良いところを選ぶようにしましょう。

6-2.土地だけの購入には利用できない

フラット35は基本的に、土地のみを購入する際には利用することができません

土地を購入してからマイホームを建てるといった計画を立てている方は、他のローンと組み合わせるなどの対策を練っておくことが必要です。

メモ
金融機関によっては、フラット35と他の住宅ローンを組み合わせる「ミックスローン」に対応している場合があります。バランスよく組み合わせれば、お得な返済ができるかもしれません。ただし、ミックスローンの場合には手数料や保証料など初期費用が高くなる点には注意が必要です。

6-3.投資用物件の購入には利用できない

フラット35を投資用物件の購入に利用することはできません

フラット35は、本人またはその親族が住む住宅の購入資金に充てなければいけないのです。

万が一、投資用物件を購入するためにフラット35を利用してしまうと、一括で借入金を返さなくてはいけなくなります。

6-4.着手金などの支払いに対応できない

フラット35では、建物を新築する際にかかる着手金や中間金などの支払いに対応することができません

自己資金が少なく、こうした費用を工面することが難しい方は、民間の住宅ローン利用を検討しましょう。

民間の住宅ローンであれば、着手金や中間金などの支払いに対応しているものもあります。

また、民間住宅ローンの担当者は、工務店やハウスメーカーに事前に支払うべきお金が発生したときにも相談に乗ってくれる可能性があるのです。

7.併用できるものも!活用したいフラット35のバリエーション

フラット35にはいろいろな種類があるって聞いたけど……
不動産のプロ
フラット35のバリエーションについてご説明していきましょう

ここでは、フラット35の5つのバリエーションについて見ていきます。

7-1.フラット35S:高品質の住宅は金利が一定期間引き下げられる

フラット35Sは一定の条件を満たした住宅であれば、フラット35よりも金利がお得になる住宅ローンです。

フラット35Sでは、「省エネ・耐震」などの条件を満たすことで、一定期間金利を引き下げてもらえます。

注意
フラット35Sは中古住宅を購入する際にも利用できますが、借り換えには対応していません。

フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2つが用意されており、それぞれ金利の引き下げ期間と適用の条件が異なります。

金利の引き下げ期間は以下のとおりです。

【フラット35Sの金利引き下げ期間】

プラン 引き下げ期間
金利Aプラン 当初10年間
金利Bプラン 当初5年間

それぞれの金利タイプの適用条件については、住宅金融機構の公式ページをご覧ください。

注意
またフラット35Sには予算金額があるため、予算金額に達すると見込みになると受付が終了してしまいます。この場合、基準を満たしている住宅であってもフラット35Sは利用できないことに注意しましょう。

フラット35Sはフラット35リノベとの併用はできませんが、フラット35子育て支援型・地域活性型との併用は可能です。

フラット35子育て支援型・地域活性型についてはこちら をご覧ください。

7-2.フラット20:返済期間が20年以下なら金利がフラット35よりお得になる

フラット20は、返済機関が15年以上20年以下であれば金利がお得になる住宅ローンです。

フラット20はフラット35の最低金利より低い金利でローンを借りることができます。

毎月の返済に余裕がある方、短期間で低い金利でローンを支払いたい方におすすめのローンだといえるでしょう。

7-3.フラット35子育て支援型・地域活性型:地域によっては金利が一定期間引き下げられる

フラット35子育て支援型・地域活性型とは、条件を満たせば地域によって一定期間フラット35の借入金利が引き下げられる住宅ローンです。

フラット35子育て支援型は、子育て支援に積極的な地方自治体の支援によって、次の場合にフラット35の金利が当初5年間0.25%引き下げられます。

  • (1)若い子育て世帯が住宅を取得する
  • (2)若い子育て世帯が親と同居、もしくは近くに住むために住宅を取得する

また、フラット35地域活性型も、地方自治体の支援によってフラット35の金利が当初5年間0.25%引き下げられる住宅ローンです。

フラット35を利用して住宅購入を考えている方は、住宅を購入する地域がこうした仕組みに対応しているかどうか確認してみると良いでしょう。

7-4.フラット35リノベ:中古住宅のリフォームがお得になる

フラット35リノベは、住宅の性能を向上させるリフォームを行う場合に金利が一定期間引き下げられる住宅ローンです。

以下の2つの場合に、利用できる可能性があります。

  • (1)中古住宅を購入して、住宅の性能を向上させるリフォームを行う
  • (2)住宅事業者が既に住宅の性能を向上させるリフォームを行った中古住宅を購入する

基本的にフラット35リノベの適用には、リフォーム工事前には満たしていなかった基準を満たす工事をする必要があります。

フラット35リノベには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、それぞれに異なる金利の引き下げ期間と適用条件が設けられています。

【フラット35リノベの金利引き下げ期間】

プラン 引き下げ期間
金利Aプラン 当初10年間
金利Bプラン 当初5年間

それぞれの金利タイプの適用条件については、住宅金融機構の公式ページをご覧ください。

7-5.フラット50:最長50年間固定金利で長期優良住宅を取得できる

フラット50は最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。

フラット50の場合、借入対象となる住宅を売却する際、一度に限って住宅購入者に債務を引き継ぐことができるのです。

注意
ただし、長期優良住宅を入手した場合しか、フラット50を利用することはできません。長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅のことを指します。所管行政庁に申請することで、認定を受けることができます。

フラット50の借入金額は物件価格の6割までとなっていますが、フラット35やフラット20との併用もできます。

他の住宅ローンを併用することで、物件価格の全てをまかなうことは可能です。

長期間にわたって安定した資金計画を立てたい方、毎月の返済額を抑えたい方などにフラット50はおすすめといえるでしょう。

8.まとめ

フラット35は、政府の出資する機関が民間の金融機関と提携して提供する住宅ローンのタイプです。

大きな特徴の一つは、「全期間固定型金利」で契約したときから完済までずっと金利が一定ということでしょう。

景気の影響を受けず返済額が変わらないため、当初の返済計画通り着実に返済を進めていくことができます。

またフラット35には保証料や繰上げ返済がかからないなどの契約者に嬉しいメリットが多数あります。

公的機関が提供に関わっているため広く門戸を開かれており、特に民間の住宅ローンの融資審査が下りづらい傾向にある自営業の方や持病のある方には向いているローンだといえるでしょう。

フラット35にはさまざまなバリエーションもあるため、ご自身に合ったプランを見つけられるかもしれませんよ。

民間金融機関が提供する住宅ローンとの違いを把握し、自分に合ったものを選ぶようにしてくださいね。

不動産のプロ
住宅ローンを選ぶ際には、複数の商品を比較・検討することが重要です。

フラット35を含めたおすすめの住宅ローンについてはこちらの記事でご紹介しています。

また、ご自身で比較するのが面倒だという方は同時に複数の住宅ローンの審査を受けられる「一括審査」を利用してみるのも手です。

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