【3月最新】住宅ローン借り換え徹底比較!金利だけで選ぶと損をする?

「今の住宅ローンを組んだときより金利が下がってるし、借り換えをした方がいいのかな……。」

「どのローンが一番お得なんだろう?」

といった疑問をお持ちの方は多いでしょう。

賢く住宅ローンの借り換えをすれば、返済額を減らせる可能性がありますが、金利の低さだけで借り換え住宅ローンを選んでしまうと、かえって損をしてしまうケースがあります

住宅ローンを借り換えるときは金利だけでなく、団体信用生命保険の保障内容や日々の生活に役立つ特典の充実度を比較することが重要です。

1.借り換え住宅ローンを比較するときの4つの重要ポイント!金利だけで選ぶと損かも

「一番金利が低い住宅ローンに借り換えしよう!」

と、お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、金利の低さだけに着目して借り換え住宅ローンを契約すると結果的に損をしてしまうことにもなりかねません。

じゃあどうやって借り換え住宅ローンを選んだらいいの?
不動産のプロ
安心してください!これから、借り換え住宅ローンを比較するとき絶対知っておくべき4つの重要ポイントをご説明します。

1-1.変動型?固定型?金利上昇リスクに対応できるか否かを見極めて

住宅ローンの借り換えを検討するにあたっては、最初に「どの金利タイプの住宅ローンに借り換えるのか」を決めるのがポイントです

すでに一度住宅ローンのご契約をされている方はご存じの情報だと思いますが、住宅ローンには「変動」「全期間固定型」「当初固定型」という3種類の金利タイプが存在しています。

【住宅ローンの金利の種類】
  • 変動型……経済や社会の変化に応じて、金利が上がったり下がったりするタイプ
  • 当初固定型……3年、5年、10年など一定期間だけ金利を固定した後、改めて変動か固定かを選択
  • 全期間固定型……利用開始時に決まった金利が完済時まで変わらないタイプ
いざ借り換えるとなったら、どの金利タイプにするのがいいんだろう?

結論をいうと、現在の金利の安さを重視するなら「変動型」、今後の金利上昇のリスクが不安な方は「当初固定型」がおすすめです。

注意
全期間固定型の場合、返済終了まで現在の金利が固定されることになります。今よりさらに金利が低くなった場合、結果的に損をしてしまう可能性があるため、この記事では「変動型」か「当初固定型」をおすすめしています。

変動型と当初固定型のメリット・デメリットをまとめると以下の表のようになります。

【変動型と当初固定型のメリット・デメリット】

※横にスクロールできます
変動型 当初固定型
メリット 他のタイプと比較して金利が低い。 経済状況や社会情勢の変化で金利が変わらないので返済計画を立てやすい。
デメリット 固定期間終了後、金利の状況を見て変動型か固定型か選択することができる。 状況によっては、再び借り換えの手間とコストがかかってしまう。
今の住宅ローンを借りたときより金利が下がりそう!自分は変動型にしようかな。
今は金利が低いけど、これ上がる可能性もないとは言い切れないし不安だなあ…。
不動産のプロ
金利の低さを重視する方は変動型、この先の金利上昇が不安な方は当初固定型にして様子見をすると良いでしょう。

先に変動型借り換え住宅ローンのおすすめを知りたい方はこちら、当初固定型借り換え住宅ローンのおすすめを知りたい方はこちらをお読みください。

1-2.そうはいっても金利は重要!低金利の商品から候補を絞り込もう

変動型か固定型にするか決まったら、同じ金利タイプの中でなるべく金利の低い借り換え住宅ローンを選んで比較するようにしましょう。

現在より少しでも金利の低い商品を選んで返済額の負担を減らすことは非常に重要です。

注意
詳しくは後述しますが、金利「だけ」に注目して借り換え住宅ローンを選ぶと結果的に損をしてしまう可能性があります。一方で、少しでも返済額を減らすためには低金利の商品を比較することも重要です。

現在借り入れている住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えると具体的にどれくらい負担が減るのか、簡単に計算してみます。

【最初に借りた住宅ローンの条件(当初固定型)】
    ・借り入れ金額:3,500万円
    ・返済期間:35年
    ・金利:2.2%
    毎月返済額:約12万円
    ・契約タイプ:当初固定型(5年)

以上の条件で最初の住宅ローンを契約し、5年後に固定期間が終了して住宅ローンを借り換えたケースを想定してみましょう。

【借り換え住宅ローンの条件】
    ・借り入れ金額:3,000万円
    ・返済期間:30年
    ・金利:1.9%
    毎月返済額:約10万5,000円
    ・契約タイプ:当初固定型(10年)

金利が0.3%下がっただけで、月々の返済額が約1万5,000円減ったことが分かりますね。

さらに、これを30年の返済期間の総額として考えると、約1万5,000円×12カ月×30年=540万円となります。

注意
当初固定型のため、固定期間終了後金利が変動する場合があります。
金利が0.3%下がっただけで540万円もお得になるんですね!
不動産のプロ
そのとおり!したがって、少しでも金利が低い商品の中から契約する住宅ローンの候補を選ぶようにしましょう。

1-3.借り換えにも手数料がかかる!不安なら分割で払えるサービスを選んで

新規で借り入れをする際と同様、借り換え住宅ローンを契約する際にも手数料などの諸費用がかかります

借り換え住宅ローンを利用する金額にもよりますが、おおむね数10万~100万円程度の金額は必要となります。

契約時に必要な費用を理解していないと、契約寸前まで行って「現金が足りない……」という事態にもなりかねません。

借り換え住宅ローンを契約する際に必要な費用は以下のとおりです。

【住宅ローンを借り換える際にかかる費用の一覧】
  • 印紙税……借り換え住宅ローンの契約書に貼り付ける印紙にかかる税金のこと。
  • ローン保証料……住宅ローンの保証会社に支払う費用。借入金額や返済期間などで金額は変動する。
  • 事務手数料……金融機関に支払う手数料のこと。借入金額の2.2%など定率の場合や、借入金額にかかわらず3万3,000円など定額の場合もある。
  • 抵当権設定費用……ローンの返済が滞ったとき、金融機関が住宅を差し押さえる権利である「抵当権」を設定するためにかかる費用。
  • 抵当権抹消費用……現在住宅ローンを借りている金融機関に設定された抵当権を抹消する費用。
  • 司法書士報酬……抵当権の設定は司法書士に依頼することが一般的であるため、報酬を支払う必要がある。

実際にどれくらいの金額が必要になるのかは、借り入れ金額や返済期間によって変動があります。

例えば、先ほど用いた以下の条件で費用がいくらかかるのか試算してみましょう。

【借り換え住宅ローンの条件(全期間固定型)】
    ・借り入れ金額:3,000万円
    ・返済期間:30年
    ・金利:1.9%
    ・毎月返済額:約10万5,000円
    ・契約タイプ:全期間固定型

上記のケースの場合、かかる費用はおよそ以下のとおりとなります。

【住宅ローンを借り換える際にかかる費用の一例】
  • 印紙税……2万円
  • ローン保証料……約18万円(会社によって異なる)
  • 事務手数料……66万円(定率2.2%の場合)
  • 抵当権設定費用……1万2,000円
  • 抵当権抹消費用……2,000円(土地と建物で登記が別れていた場合)
  • 司法書士報酬……6~10万円

つまり、3,000万円の借り換え住宅ローンを組んだ場合、必要となる手数料は総額93万4,000円です。

そんなに費用がかかるんだ……。一気に払えるか不安だなあ。
不動産のプロ
ご安心ください!金融機関によっては、手数料などの諸費用を分割で支払うことができる住宅ローンを提供しているところもあります。

1-4.必ず特典内容を比較!金利だけで決めると結果的に損してしまうかも

実は、金融機関によっては住宅ローンにさまざまな特典を付けています。

このあとご紹介する比較表をご覧いただければ一目瞭然ですが、実は住宅ローンの金利に大きな差はありません

0.01%~0.05%程度の金利の差よりも、「団体信用生命保険にどんな保障がついているか」「日々の生活に役立つ特典がどれくらいついているか」という特典内容の方があなたにとってメリットがある場合もあります。

団体信用生命保険とは
契約者が死亡したり、重度の障害を負ってしまったりした場合、住宅ローンの残債を保険金で支払ってくれる制度です。

多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入が住宅ローン契約の条件になっていることもあります。

団体信用生命保険の保険料として別に料金が必要になる住宅ローンもありますが、無料で団体信用生命保険に加入できる商品もあります。

例えば住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローンは、無料で団体信用生命保険に加入できることはもちろん、女性ならガンと診断を受けたときに給付金を受け取ることができます。

また、イオン銀行の借り換え住宅ローンを契約すると、5年間イオングループでの買い物が毎回5%オフになります。

詳しいシミュレーションはこちらでしていますが、食料品や日用品など日頃のお買い物でイオングループのお店を利用している方は生活費を節約できますね。

不動産のプロ
金利「だけ」で選ぶのではなく、団信や特典の充実さで住宅ローンを選ぶのがポイントです!

2.徹底比較!借り換え住宅ローン主要11社

それでは、実際に主要金融機関10社の借り換え住宅ローンを比較してみましょう。

金利や手数料はもちろんのこと、特典についてもまとめています。

【主要借り換え住宅ローン11社比較表】
※横にスクロールできます
金融機関名 プラン名 金利 ローン保証料 事務手数料
ジャパンネット銀行 住宅ローン 全期間引下型
変動金利
0.399% 不要 借入金額の2.2%
住信SBIネット銀行 変動金利
通期引下げプラン
0.415% 不要 借入金額の2.2%
りそな銀行 りそな借りかえローン
変動金利型金利プラン/全期間型
0.429% 不要 借入金額の2.2%
新生銀行 変動金利(半年型)タイプ
<変動フォーカス>
0.45% 不要 借入金額の2.2%
イオン銀行 変動金利(お借換え)
0.45% 不要 定額型
110,000円
(税込)
定率型
借入金額×2.2%
三井住友信託銀行 プレミアム住宅ローン固定3年
0.49% 必要 33,000円
じぶん銀行 変動金利/全期間引き下げプラン
0.457% 不要 借入金額の2.2%
三菱UFJ銀行 プレミアム住宅ローン
固定3年
0.49% 不要 借入金額の2.2%
ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン 0.507% 不要 借入金額の2.2%
楽天銀行 変動金利(固定特約付き)
0.527% 不要 330,000円
横浜銀行 標準型金利プラン
変動金利型
0.60% 必要 55,000円

※1 金利は2020年3月1日現在の数値となっています。
※2 各社の中で最も金利が低いプランで比較したときの低金利順で並んでいます。

借り換えの住宅ローンってこんなに低金利の商品がたくさんあるんですね!
でも、色々な種類がありすぎて金利以外のサービスも含めて自分で比べるのは大変かも……。
不動産のプロ
お任せください!これから、金利と特典を総合的に加味した上でおすすめできる借り換え住宅ローンを詳しくご紹介していきます。

3.金利だけ見ていると気付かない!プロがおすすめする借り換え住宅ローン

「どうせ借り換えるなら少しでも返済額を減らしたい……」

とお考えの方は多いでしょう。

ここでは、返済額だけではなく生活全体の節約や保障に繋がる2つの住宅ローンを紹介します。

3-1.【変動型】低金利で団信の保障内容も安心!住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン」

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは、ネット銀行の強みを活かした低金利と充実した保障内容がおすすめの商品です。

住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローンの特徴
【住信SBIネット銀行の変動型借り換え住宅ローンのメリット】
  • ・ネット銀行ならではの低金利で返済額を減らせる可能性が高い
  • ・無料で団体信用生命保険に加入、全疾病保障も付帯
  • ・女性の場合はガンと診断された際給付金を受け取れる特約が無料でつく
  • ・住宅ローン借り換えにともなう手数料を分割で支払い可

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは、0.415%という低金利が大きな魅力の一つです。

住信SBIネット銀行の金利
メモ
金利は2020年3月1日現在のものです。

また、金利が低いだけではなく、団体信用生命保険の保険料が無料なのも嬉しいポイントです。

さらに住信SBIネット銀行の団体信用生命保険は、全疾病保障が付帯している上、女性限定でガンと診断されたときに給付金がもらえる特約もついています。

メモ
ガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の8つの病気と、それ以外の病気・ケガまで保障してくれる制度です。

「家族のために保障を充実させたい」「生命保険の補填にしたい」という方にはおすすめの住宅ローンです。

3-2.【当初固定型】毎日のお買い物が5%オフ!イオン銀行の10年固定特別金利プラン

イオン銀行の10年固定特別金利プランは、イオングループでの買い物が毎回5%オフになる特典のついたお得な住宅ローンです。

イオン銀行の借り換え住宅ローン
【イオン銀行の当初固定型借り換え住宅ローンのメリット】
  • ・当初固定型としては比較的低い金利で返済計画を立てやすい
  • ・イオングループでの買い物が5年間毎回5%オフになる
  • ・金利に0.1%上乗せでガン特約、金利0.3%上乗せで8疾病特約が付帯

イオン銀行の10年固定特別金利プランは、当初固定型の住宅ローンとしては比較的低金利なのが魅力です。

また、何よりも大きな特典はイオングループでの買い物が5年間毎回5%オフになることでしょう。

メモ
5%の対象となるのは主に以下の店舗です。

5%オフになる店舗

例えば、普段の買い物でイオングループを日常的に利用している方の場合、年間4~5万円の節約になる可能性もあります。

イオン銀行の住宅ローンの特典
注意
ただし、イオングループでの買い物が5%オフとなるのは、契約完了後から5年間です。また、割引を適用するためにはイオングループのクレジットカードを発行する必要があります。詳しい条件はこちらをご覧ください。

イオン銀行の10年固定特別金利プランは、負担を減らし計画的に住宅ローンを返済していきたい、返済を日頃のお買い物でイオンをよく利用している人には打ってつけといえるでしょう。

4.まとめ

「少しでも返済額を減らしたい!」

という思いから、金利の低い住宅ローンに目がいってしまう方も多いでしょう。

しかし、総合的な観点から借り換え住宅ローンを比較して「団体信用生命保険の保障内容」や「日々の生活に資する特典」が充実した商品を選ぶこと非常に重要です。

住宅ローンの月々の返済額が減るだけでなく、あなたの生活全体の支出の削減にも繋がる可能性があるからです。

借り換え住宅ローンの選び方が分かりました!
不動産のプロ
この記事を参考に、現在の住宅ローンの負担を少しでも軽くできるかどうか調べてみてくださいね。

住信SBIネット銀行の変動型住宅ローンはこちら>>

イオン銀行の当初固定型住宅ローンはこちら>>

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