東京のマンション売却は2020年がラストチャンス？相場と成功の秘訣

東京都内のマンションを売却するか悩んでいませんか？

東京都の中古マンション市場は今、オリンピックを目前にして非常に活発な状況にあります。

相場はどれくらいなのか、自分のマンションはいくらくらいの値が付くのか、気になりますよね。

この記事では、東京都の中古マンションの取引相場と、東京都内の中古マンション売却を成功させる秘訣を徹底解説いたします。

マンション売却の流れとコツは別の記事で詳しく解説しています。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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１．東京のマンション売却相場

近年、全国的にマンションを含む不動産の価格は上がり続けていましたが、2019年からやや停滞しています。

しかし、東京都のマンション成約価格は依然として好調です。東京都は人口が多いこともあり他の地方に比べてマンションを求める方が多く、売却しやすい傾向にあります。

実際のところ東京都の中古マンション市場は今どのような状況にあるのでしょうか。全国のデータとも比較しながら、東京都のマンション相場を確認してみましょう。

１−１．全国的なマンション価値の上昇は緩やかになっている傾向

国土交通省が年間約30万件の情報を元に不動産取引価格の動向を指数化した「不動産価格指数」は、2019年7月までになんと「56カ月連続して前年同月比で上昇」しています。

特にマンションは2009年ごろから上昇傾向にあり、2013年以降は他の不動産を引き離して大きく伸びています。

しかし、2019年に入ってから、マンションの不動産価格指数もやや伸び幅が小さくなっています。

１−２．東京のマンション売却の相場もオリンピック後に下がる予想がある

ところが、東京都内のマンション成約価格は依然として上がり続けています。

下図は、国土交通大臣指定の公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表する「月例マーケットウォッチ」の2014年1月度から2019年10月度を元に作成した、東京都の中古マンションの成約平均価格の推移です。

東京都内の中古マンションの成約平均価格は2015年ごろに3,500万円を超え、2018年ごろには4,000万円を突破、2019年に入ってもさらに伸び続けていることが分かります。

しかしこの高騰は、今後もずっと続くというものではありません。東京都の中古マンション高騰は、東京オリンピックの影響を受けているものといわれています。

これまで中古マンションの取引価格が上昇傾向にあったのは、東京オリンピックの影響で景気が向上しているのに加え、競技場などの建設のため建築資材や作業員が不足しており、中古不動産の需要が高まっていたことが原因であると考えられます。

そのため、東京オリンピックが開催される2020年以降は、マンションの価値が下落していくと考えられているのです。

１−３．23区の中古マンション相場ランキング

一口に「東京都」といっても、場所により不動産の価値に大きく差があることは想像に難くありません。

ここでは、23区に注目して中古マンションが高く売れるエリアトップ5を確認してみましょう。

「中古住宅HOME4U」に掲載されている物件の平均価格データを元としているため、東京都内で売り出されている全てのマンションのデータに基づいているわけではないのですが、参考までにご覧ください。

【中古マンションが高額で取引されているエリアTOP5】
港区：10,554万円
千代田区：9,902万円
渋谷区：8,966万円
中央区：7,754万円
新宿区：6,847万円

中古マンションの成約平均価格が最も高い港区では、なんと1億円を超えています。5位の新宿区の平均価格が7,000万円以下にまで落ち込むことを考えると、地域によってかなりのばらつきがあることが分かりますね。

更に詳しい一覧表を紹介します。

【中古マンション平均価格】※単位は万円

マンションが高額で売買されている地域と、そうではない地域では同じ規模の物件であっても価格に大きく差があることが窺えます。

しかし、他の地方に比べると全体的に高額で売買されていると考えられます。

２．東京のマンションは今が売り時なの？

「オリンピック需要」ともいえる現在の需要の高まりはオリンピック後には徐々に収束し、マンションの取引価格が下がることが予想されています。

マンションを売却するなら、需要が高まっている今の時期がチャンスという見方ができます。

３．東京のマンション売却を成功させるためには

ここまで、さまざまなデータから東京都のマンション相場を読み解いてきました。

しかし、マンションは広さや立地、設備だけでなく、日当たりや眺望など非常に複合的な観点から評価される個別性の高い不動産です。

実際のところあなたのマンションにどれほどの価値があるのかは、不動産会社に査定を依頼し、プロに見てもらわなくては分かりません。

３−１．査定依頼は大手の不動産会社だけでは損かも

査定はどのような不動産会社に依頼すれば良いのでしょうか。「とりあえず大手の不動産会社に頼んでおけば安心」と思っていませんか？

実は、大手だからといって必ずしも高値で物件が売却できるとは限りません。査定は複数の不動産会社に依頼し、その結果を比較することが重要です。

販路や得意とする物件などが不動産会社によって異なるため、査定額には多少の差があります。特定の地域や沿線に特化した地域密着型の不動産会社もあり、独自の販路を有しているなどの理由から場合によっては大手の不動産会社よりも物件に高い査定額を付けてくれる可能性もあります。

例えば弊社、（株）チェスターの場合は、多いときには50社以上に査定依頼しています。

不動産は個別事情が高く、買主側の希望タイミング等にも左右されるため、その時の状況に応じて適切な業者を選定するのが、高く不動産を売却するための重要な要素なのです。

個人で売却する場合は、弊社のように50社とは言いませんが、複数社から見積もりを取った方が高く売却できる可能性が高まるでしょう。

３−２．不動産一括査定サイトから幅広い不動産会社に査定依頼するのがおすすめ

自力で複数の不動産会社に査定を依頼するとなると、まず街を歩き回ったりインターネットであれこれ検索したりして不動産会社を何社か見つけ、それぞれの不動産会社に連絡を取り、物件の情報を伝えるなどのやりとりを何度もしなくてはなりません。手間と時間のかかる非常に面倒な作業です。

そのような煩雑な作業をカットしてくれるのが、複数の不動産会社に査定を同時に依頼することのできる不動産一括査定サイトです。

売りたい物件の立地や広さ、築年数といった情報と、申込者の連絡先などを一度入力するだけで売りたい物件の地域を取り扱っている不動産会社が表示され、手軽に何社もの不動産会社に査定を無料で依頼することができます。

不動産一括査定サイトを利用して手間なく賢く複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

▼営業はしつこい？
見積もりを取ると、営業がしつこいのではないか？と心配になる方が多いのですが、そんなことはありません。

実は不動産会社の営業活動は宅地建物取引業法（通称「宅建法」）によって厳しく管理されており、しつこい営業電話は違法行為である可能性があるのです。

万一しつこい営業が来るようであれば「宅建法に違反していませんか？」と言えば連絡が来なくなるはずです。

また、電話営業されるのがどうしても嫌な方は、査定依頼の際に電話を控えて頂けるように頼んでおきましょう。

例えば、NTTグループが運営している一括査定サイトのHOME4Uでは、査定申込みの直前に備考欄が設けられていますので、電話を控えて下さい、と記載しておきましょう。

３−３．東京のマンション売却で利用すべき不動産一括査定サイト

異なる特色を持った不動産会社を比較するために、不動産一括査定サイトも複数のものを活用するのがおすすめです。参加する不動産会社がサイトによって異なるため、複数の一括査定サイトを利用することでより自分に適した不動産会社に出会える可能性が高まります。

東京のマンション売却の際には、以下の不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめですよ。

東京マンション売却におすすめの不動産無料一括査定サイト

サイト名	特徴
ＨＯＭＥ４Ｕ	NTTグループ直営。大手不動産会社から地域密着型の中小まで、バランス良くカバーしている。
おうちクラベル	片手仲介のみのため囲い込みの心配がなく査定価格が高い傾向にあるSRE不動産が唯一参加しているなど、独自の取り組みがある。

３−３−１．HOME4U

HOME4Uは、NTTグループのNTTデータスマートソーシングが運営する不動産一括査定サイトです。2001年にサービスを開始した日本で最も古い不動産一括査定サイトで、累計35万件の販売実績を誇ります。

大手から規模の小さな業者まで幅広い不動産会社1,300社が参加しているため、バランス良くさまざまな不動産会社に査定を依頼できます。

また、電話相談窓口を設けていたり、不動産のプロである宅地建物取引士が常駐していたりとユーザーサポートが万全なのも特徴の一つです。多くの方に信頼されてきたサービスなのも納得ですよね。安心して利用することができます。

ＨＯＭＥ４Ｕの不動産一括査定＞＞

３−３−２．おうちクラベル

おうちクラベルは都内のマンション売却に強い不動産会社が特に集まっている不動産一括査定サイトです。ソニーグループで東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営しています。

SREホールディングスが運営するSRE不動産（旧ソニー不動産）が唯一参加している不動産一括査定サイトというのも特記すべき点でしょう。SRE不動産は、売り主（または買い主どちらか一方）とのみ仲介契約を交わす「片手仲介」を専門としている不動産会社です。

多くの不動産会社は売り主・買い主双方と仲介契約を交わす「両手仲介」を行っています。自社で買い主を見つけて両手仲介を行うことができれば双方から仲介手数料を受け取れるため、1回の成約で得られる不動産会社の利益が倍となります。この両手仲介を狙って、不動産会社によっては他社からの問い合わせに応じないなど顧客の不利益となる「囲い込み」を行うこともあります。

片手仲介を行う不動産会社は、売り主がより高値で不動産を売却することがそのまま利益につながるため、高値で売るべく尽力してくれる可能性の高い企業だと考えられます。

その他にもライオンズマンションで知られる大京グループの大京穴吹不動産など、マンション売買に強い不動産会社が集まっているのがおうちクラベルの特徴です。

おうちクラベルの無料一括査定＞＞

不動産一括査定サイトについては別の記事で詳しく解説しています。

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不動産一括査定サイトの選び方とおすすめ

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４．東京のマンション売却で気を付けたいポイント

東京のマンションは需要が高くその分高価です。中古不動産のなかでもとりわけ人気の高い商品であるといえます。

しかし、不動産売却にはいくつか注意すべき点があり、失敗すると「不動産会社に騙された……」「本当はもっと高値で売れたのに安く売ってしまった……」などという事態になりかねません。

このセクションでは、マンション売却で失敗しないための注意点をお伝えします。

４−１．不動産会社には査定額の根拠を質問しておこう

査定結果が出揃ったら、不動産会社にその査定額の根拠を聞いておきましょう。特に一社だけ飛び抜けて高値を提示してきた場合には要注意です。

不動産会社は、物件の売却が決まった際に成約価格に対して決まった取り分の仲介手数料をもらい受けることで利益を得ています。そのため、まずはどうにかして仲介契約を結ぼうと根拠のない高額を提示する不動産会社もなかにはあります。

査定額はあくまでこの価格なら売れるという見込みにすぎず、不動産会社がその値段を払ってくれるわけではありません。無根拠な高額を提示する不動産会社と契約を結んでしまうと、売却活動中に必要以上に値下げを勧められたり契約を急がされたりして損をしてしまう可能性があります。

疑問に思う点は必ず担当者に確認し、きちんと誠実な対応をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

４−２．買い主候補は2人以上集めよう

東京の中古マンションは、人気の高い物件です。そのため売却活動を続けていれば買いたいという人が複数現れる可能性があります。

時間に余裕があるようであれば、買い主候補は2人以上集めるのが良いでしょう。

不動産の売買は往々にして価格交渉が行われますが、買い主候補が複数いれば、競争の原理が働いてより高値で売却できる可能性があります。

４−３．内覧時は気を抜かずに対応しよう

買い主が見つかりやすい立地・物件種別であるとはいえ、油断は禁物です。

内覧希望にはすぐに対応できるように用意しておきましょう。部屋を掃除したり、室内が暗い場合には照明を交換したり、良い印象を持ってもらえる空間を目指しましょう。

また、質問には丁寧かつ正確に回答し、売却するのが自宅であれば、住んでいるからこそ分かる物件の魅力をさりげなく伝えるのも手の一つです。「この物件が欲しい」と思ってもらえるよう努めましょう。

まとめ

東京のマンション相場は、ここ数年上がり続けています。しかし東京オリンピック後には価値が下落するという予想もあるため、マンションを売却するならば今がチャンスだといえます。

今のうちに不動産一括査定サイトを利用し、より高値で売却してくれそうな不動産会社を探すのがおすすめです。

東京マンション売却におすすめの不動産無料一括査定サイト

サイト名	特徴
ＨＯＭＥ４Ｕ	NTTグループ直営。大手不動産会社から地域密着型の中小まで、バランス良くカバーしている。
おうちクラベル	片手仲介のみのため囲い込みの心配がなく査定価格が高い傾向にあるSRE不動産が唯一参加しているなど、独自の取り組みがある。