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事故物件とは、殺人や自殺、事故などによって物件の内部などで人が亡くなった事実のある不動産のことを言います。
売却を検討している不動産が事故物件の場合、不動産の価値はどうなるのか、そもそも売却できるのか、不安を持たれるオーナー様も多いのではないでしょうか。
結論から申しますと、事故物件であっても売却することは可能です。
しかし、事故物件であるという事実を購入希望者がどう捉えるかによって売却価格に影響がでます。
今回は、事故物件の基準や事故物件の価格相場、事故物件を売却する方法などを紹介します。
⇒自殺のあった不動産を売却する方法は？ 専門業者に買い取ってもらうことがベスト？
⇒不動産売却時に過去の火事も伝えるべき？ 火事のあった不動産の売却について
福留 正明
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１．事故物件とは？事故物件の基準
不動産売買では告知（こくち）義務というものがあり、心理的瑕疵（かし）・物理的瑕疵・法律的瑕疵に該当する場合には、売主や貸主は相手方に対して事前にその瑕疵について事実を伝える必要があります。
事故物件とは、上記３つの瑕疵のうち「心理的瑕疵」に該当する不動産であり、その物件および近隣で事件や事故によって亡くなった方がいる場合に使われます。
物理的瑕疵や法律的瑕疵は比較的わかりやすいのですが、心理的瑕疵は借主や買主の気持ちが重要となり、事実を知っていたら契約しなかったと思われる場合には心理的瑕疵に該当します。
⇒民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に！変更点や対策を徹底解説
２．自宅での老衰による自然死は事故物件になるか
事件や事故によって人が亡くなった場合は事故物件に該当しますが、老衰など自然死の場合には事故物件に該当するのでしょうか？
老衰とは、年老いて体が衰弱し、自然に亡くなっていくことを言います。
老衰は、病気や事故が死亡原因ではありませんので、死亡診断書には自然死と記載されます。
医療の発達と診断技術の進歩によって老衰による自然死は減少傾向にありましたが、近年では老衰による自然死が少しずつ増加しています。死亡件数に対する老衰の件数は、2013年（平成25年）の5.5％から５年で2.5％増加し、2018年（平成30年）には８%となりました。
| 死亡件数 | 老衰件数 | |
|---|---|---|
| 2013年（平成25年） | 1,268,432件 | 69,684件（5.5％） |
| 2014年（平成26年） | 1,273,020件 | 75,340件（5.9％） |
| 2015年（平成27年） | 1,290,428件 | 84,755件（6.6％） |
| 2016年（平成28年） | 1,307,765件 | 92,759件（7.1％） |
| 2017年（平成29年） | 1,340,433件 | 101.787件（7.6％） |
| 2018年（平成30年） | 1,362,482件 | 109,606件（8.0％） |
※厚生労働省 人口動態調査「人口動態統計（確定数）の概況」参考
老衰（自然死）が増えている背景には、死生観（生きることや死ぬことに対する考え方）やQOL（生きる上での満足度に焦点をあてた考え方）の変化などによって病院ではなく自宅で最期を迎えたいと思われる方が増えているためと考えられます。
人は必ず死を迎えることになるため、老衰による自然死や病気による死亡など、亡くなった原因に事件性が無い場合には事故物件に該当しないとされ、告知義務はないとされることが一般的です。
しかし、老衰による自然死や病死であっても、場合によっては、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
２－１．老衰（自然死）が心理的瑕疵と判断されるケース
老衰（自然死）の場合には、一般的には心理的瑕疵には該当せず、告知義務はないと判断されることが多いのですが、孤独死などでご遺体が発見されるまでに時間が経過してしまい、ご遺体の損傷が激しい状態などの場合には、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
平成30年版高齢化白書によると、平成28年（2016年）の東京23区における65歳以上の一人暮らしの高齢者の自宅での死亡者数は、3,179人となります。
（図１－２－４－１６「東京23区内における一人暮らしで65歳以上の人の自宅での死亡者」より抜粋）
この数字は年々増加傾向にあります。
単身で生活されている高齢者数は6,559世帯（2016年）とこちらも増加傾向にあり、孤独死の発生件数は今後も増えることが予想され、心理的瑕疵に該当する件数も増えると思われます。
２－２．老衰（自然死）による孤独死は告知すべき？
心理的瑕疵は、借主や買主が「その事実を知っていたら契約しなかった」と感じる場合は該当してしまいます。
ですので、老衰（自然死）だから問題ないと自己判断してしまうと、後々、トラブルに発展する可能性があります。
特に、発見が遅れてしまった孤独死の場合には、孤独死があったという事実は伝えておくべきと言えるでしょう。
３．事故物件の価格相場
売却を予定している不動産が事故物件の場合、売却価格への影響を心配されるオーナー様が多いと思います。
事故物件の価格相場は、一般的な売買価格よりも2～3割程度は価格が下がると言われており、場合によっては5割程度下がることもあります。その理由は「事故物件」という事実が、買い手や借り手の需要を低下させる可能性が高いからです。
不動産の価格は需要と供給のバランスが関係します。
事故物件の場合、少なからず事故物件ではない物件よりはその物件を欲しいと思う人は減ります。
そうなると需要が減るわけですから、価格（供給）を下げないと取引が成立しない可能性が高くなります。
ただし、立地条件がとても良いなど他の要素で高需要が見込める不動産は、心理的瑕疵の内容にもよりますが、大きく値段を下げずに売却できる可能性があります。心理的瑕疵の原因によっても売却価格に差が生じます。実際にその部屋で人が亡くなっているケースと、敷地内で人が亡くなっている場合では、後者の方が心理的負担は少ないのではないでしょうか？
このように、物件の条件と心理的瑕疵の原因によって差が生じるものの、事故物件の価格は通常よりも下がることが一般的です。
⇒孤独死があった不動産の売却は心理的瑕疵に該当する？ 孤独死不動産の売却の注意点
４．事故物件の売却方法と注意点
４－１．不動産売却の２つの方法
不動産の売却には「仲介」と「買取」の２つの方法があります。
仲介と買取は、不動産を購入する側が誰になるかという違いがあります。
また、仲介と買取にはそれぞれ特徴があり、不動産を売却する際に何を重視したいかによって取るべき方法が変わります。
まずは、仲介と買取の流れを確認しておきましょう。
（１）仲介による不動産売却の流れ
仲介による不動産売却は、売主と買主の間に不動産会社が介入し、売主と買主が売買契約を締結する方法です。
具体的な手順は以下の通りです。
まず、売却する不動産の査定を行います。査定は複数社に依頼し比較することがポイントです。
その後、査定結果などを基に、仲介を依頼する不動産会社を決定し、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約後、不動産会社が販売活動を行い、購入希望者との価格交渉などを経て売買契約へと進みます。
ちなみに、不動産会社と結ぶ媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。
（２）買取による不動産売却の流れ
買取による不動産売却は、不動産会社に物件を買い取ってもらう形です。
査定結果に納得したら、その不動産会社と売買契約と締結します。
買取による不動産売却の特徴は、売却までのスピードが速いという点です。
事故物件の売却で、周辺に売却の事実を知られずになるべく早く売却したいという場合には、買取による売却がおすすめです。
ただし、不動産会社との直接交渉になるため、買取価格は相場価格よりも5割程度、もしくはそれ以上に低くなる可能性があることを理解しておきましょう。
４－２．事故物件の売却は仲介と買取どちらが良いか
不動産の売却は、どのような目的なのかによって仲介と買取のいずれかの売却方法を選択します。
価格よりも売却までの期間を優先する場合には買取がおすすめですが、なるべく価格を下げずに売却したいという場合には、仲介による売却がおすすめです。
事故物件の場合、買取で売却すると相場の価格の5割以上価格が低くなる可能性があります。
しかし、仲介であれば、2割～3割程度、価格を下げることで売却できる可能性があります。
⇒「仲介」「買取」どちらが高く売れる？｜不動産売却ノウハウ
４－３．事故物件を売却する際の注意点
事故物件の売却では売却時に注意すべき点が３つあります。
〇注意点１：事故物件であることを隠さずに売却する
最初に述べたように、事故物件は自殺や他殺、事故などによって人が亡くなっている物件となり、心理的瑕疵に該当します。
その事実を隠して売却すると告知義務違反となり、売却後にその事実が明かるみになった場合、損害賠償や契約の白紙解約など大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。自己判断はせず、事前に不動産会社にきちんと伝えておくようにしましょう。
〇注意点２：臭いなど事故の痕跡は消しておく
臭いや汚れなどは、時間が経つにつれて原状回復するための費用がかさみます。
また、物件を見に来た購入希望者の方の心理的にも早急にハウスクリーニングなどを行い、臭いや事故の痕跡を消しておきましょう。
状況によってはお清めやお祓いなどもしておくとよいでしょう。
※買取による不動産売却の場合には、買い取る不動産会社がハウスクリーニングを行う場合もあるので、先方に確認してから着手することをおすすめします。
〇注意点３：仲介を依頼する場合には、事故物件に精通した不動産会社を選ぶ
事故物件は、通常の不動産よりも扱いが難しく、不動産会社によっては事故物件の取り扱いをしないという場合もあります。
扱いが難しい物件だからこそ、しっかりとしたノウハウを持っている不動産会社を見極め、スムーズに売却に繋げましょう。
精通している不動産会社であれば、上記に記載したハウスクリーニングなどの業者も紹介してくれますし、売却先を探すための流通経路も持っていますので安心です。
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まとめ
自殺や他殺、事故などによって人が亡くなっている事故物件の売却は、通常の物件よりも売却が難しくなります。
しかし、立地条件などが良く、需要の高い物件の場合、想定よりもスムーズに売却できる可能性もあります。
早急に手放したい場合は買取業者への売却を検討し、少しでも高く売却したい場合は仲介会社へ依頼しましょう。
また、老衰などの自然死の場合でも、孤独死などでご遺体が発見されるまでに時間がかかってしまった場合には、心理的瑕疵に該当する場合があります。心理的瑕疵は、購入希望者の捉え方がポイントとなるため、どんな些細なことであっても、心理的瑕疵に該当する可能性がある場合は、不動産会社に伝えるようにしましょう。
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