路線価から売却相場を掴む方法

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売却時に重要な路線価

不動産を売却するとき、最も気になるのが売却価格です。
その売却価格を決めるのはどのようにすればよいでしょうか。
ひとつの手として、不動産会社に見積もりを出すと言うのがあります。
複数の不動産会社に見積もりをだせば、だいたいの相場がわかるでしょう。
またインターネットで平均的な売却価格をチェックすると言う手もあります。
それよりも確実に売却相場を掴む方法に、路線価があります。

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路線価の単位
路線価の発表時期は毎年7月頃

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路線価とはもともと課税のために国税庁がさだめたもの

たとえば不動産を持っていると税金の対象になります。
購入時、所持しているとき、売却時、そして譲渡したときや相続したときなど、不動産はそれだけで課税の対象になるのです。
そのとき、税金をかける側の国はどのようにして不動産価格を決めているのでしょうか。国が不動産を、不動産会社に見積もり依頼するわけにいきませんので、そこは統一的で公平な価格の決定方法があります。
それが路線価です。
1平米あたりの評価額を国がさだめ、課税価格の計算の根拠とします。
土地取引の指標となる公示価格の8割程度となっており、国税局が決定します。
東日本大震災をきっかけに調整も行われており、決まった価格は年々変わります。
もちろん路線価が高いのは東京の特別区で、地方に行くと安くなります。
国税庁ホームページで発表されます。

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路線価から売却相場を掴む

同じ町内の土地であっても、駅に近いほど路線価は高くなり、遠いほど安くなります。
こまかく決まっており、マップでも提供されています。
保有している不動産を路線価マップにあてはめて、だいたいの相場を把握するといいでしょう。
国税庁が決めた価格ですので、何か事故でもない限りは大きく下回ることもないですし、だいたいの相場であるといえます。

市場価格=路線価ではない

路線価イコール売却価格ではありません。
平均して、市場価格の7,8割程度が路線価になるといわれていますから、そこから計算して売却価格の相場を掴むことができます。
路線価がそのまま売却相場になるケースは少ないですので、少し上乗せして計算しましょう。

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路線価とかけ離れていると問題が生じます

売買は取引ですので、双方が納得すればどのような価格で譲渡してもかまいません。
10万円の土地を1000万で売買しても、3億の土地を1000万で取引しても、双方が納得していればそれでいいのです。
ですが、路線価とあまりにかけ離れた価格の取引は、税務署に調査され贈与だとみなされる可能性があります。
不動産取引はすべて役所に報告されていますので、税務署などはそのすべての不動産取引を把握しています。あまりに路線価からかけ離れた取引は贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。みなし贈与になってしまうのです。

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路線価はどのように決まるか

路線価は、年に一度、国土交通省の調査で決まります。
決め方は適当にやってるわけではもちろんなく、不動産鑑定士などの土地の鑑定を通じて公平に決められます。
ビル、商業地区、繁華街、住宅、工場などのジャンルに分けられて設定されています。
また路線価が設定されていない土地もありますが、その場合は特定路線価という扱いとなり、近隣の路線価から算定されます。
路線価は道路に面した土地の価格を決定するもので、道路に面している土地が対象となります。

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上昇傾向などがわかります

地価は値動きするものです。同じ土地でも年度によって路線価が異なることはよくあり、たとえばふなっしー効果のせいか、千葉の船橋などは路線価が上昇している傾向があります。千葉県内では船橋がトップであり、これはふなっしー効果によって付加価値がついたため路線価にも影響を与えたと見られています。

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