特定居住用財産の買換え特例について

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マイホームを売って買い換えたときに特例があります

マイホームを平成27年12月31日までに売った場合、代わりに新しいマイホームを買った場合は譲渡益への課税を繰り延べることができます。
これを特定居住用財産の買換え特例といいます。
例に挙げると、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売ったとします。そして7000万円のマイホームに買い換えた場合、譲渡益である4000万円が課税の対象となります。ですが特例を適用された場合は売却した年の譲渡益への課税は行われません。
新しいマイホームを将来譲渡売却したときまで譲渡益が繰り延べられるのです。

この新しいマイホームを将来8000万円で売却した場合は合計5000万円への譲渡益が発生していますので、この5000万円への課税がなされます。

特例を受けるには条件があります

自分が住んでいる家屋を売ることが条件となります。
もしくは家屋とともに敷地や借地権も売ることが条件です。
すまなくなった日から3年目の12月31日までに売却することが条件です。
すんでた家を取り壊した場合は、以下の条件にすべて当てはまることが大切です。
敷地は家屋が取り壊された年の1月1日において所有10年以上を超える事。
敷地の譲渡契約は、家屋取り壊しの1年以内に締結されていること。そして住まなくなってから3年以内に売っていること。
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結するまで駐車場等に利用していないこと。
この3つを守っていれば特例は受けられますのでチェックしてみてください。
特に取り壊した住宅は駐車場等に利用しないことが大切です。

特例を受けていないこと

こういった特例は、他の特例を前年または前々年までに受けていないことが上げられます。軽減税率や繰越控除、損益通算などの特例を受けていないことをしっかりと確認してください。しっかりと確認していないと特例が受けられないことがあります。

国内にあること

マイホームは、売ったマイホームも買ったマイホームも国内にあることが前提です。
海外の不動産は対象となりません。

売却代金1億円以下であること

売却代金は1億円以下であることが前提となります。
対象の不動産と一体して利用していた部分を分割して売却した場合は、5年以内の場合は通算して考えます。

所有10年を超える事

所有期間は10年を超えることが重要です。売った年の1月1日時点での所有期間を10年以上と定めています。

買い換える建物の床面積の制限

50平米以上500平米未満であることです。あまりに狭すぎたり広すぎたりする建物は対象となりません。500平米は相当な広さですのでほとんどのマイホームが当てはまるのではないでしょうか。

買換えの期間

売った年かの前年から翌年まで3年以内に買い換える必要があります。
マイホームには一定期間までに住むことも条件となります。

耐火建築物

耐火建築物である中古住宅である場合は取得25年以内に建築されたものである必要があります。耐震住宅である場合、一定の条件を満たせば建築年数に制限はなくなります。注意してください。

特別な間柄でないこと

買換えに当たって、マイホームを売った人と買った人が親子や夫婦などの特別関係者でないことが条件です。生計を一にしている親族や内縁関係、関係法人の社員なども含まれますので誰に売ったかもチェックされます。

確定申告が必要です

内訳書、所有が10年を超えることを証明する書類、面積を明らかにするもの、住民票、売買契約書の写しで1億円以下である事を証明するもの、耐火耐震建築物であることの証明書などを準備して、確定申告が必要です。わからないことがあれば税務署に聞いてください。

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