相続税対策としての土地の有効活用方法

土地は持っているだけでなく活用しましょう。

両親から土地を受け継いだり、先祖代々の大切な土地を持っている人は意外と多いものです。
ですが土地は活用しなくては意味がありません。
また、相続した現預金よりもはるかに大きな相続税がかかることもあります。
そのため、節税、納税資金の確保などの面から、相続税対策が急務となるのです。

土地や建物の場合は評価額で判断されます

相続税を確定するには資産がどれぐらいあるかを明らかにしなくてはなりません。
現金はそのまま現金の額が試算になりますが、土地や建物は評価額がその価値となります。
そのため、土地にアパートを建てると貸家建付地として評価減となりますので、小規模宅地等の評価減を適用して評価額を下げることができます。
また借金をしてアパートを建てていれば、債務控除がありますのでローンの残高が控除されますので相続税が一気にさがることとなります。
具体的には、土地にアパートを建てると貸家建付地として評価減となり、相続税の評価額は9%~21%ほど低くなります。小規模宅地等の評価減を利用すれば評価額はなんと50%まで下がります。ただし土地の200平米までの部分についてです。
たとえば更地で500平米持っていて評価額が1億円の場合、アパートを建てることによって6320万円まで相続税評価額を下げることが可能になります。
アパートのローンも債務控除として差し引くことができ、相続財産が1億5000万円の場合、ローンが1億円ならば相続税評価額は5000万円になります。
このため、更地で放置するのではなくてローンを組んでアパートを立てることが相続税対策として効果的になるのです。

売却するよりも活用すること

相続税を減らすには、相続財産そのものを減らすしかありません。
ですが土地は売却してしまうと今度は現金と言う資産に代わりますので、今度は現金が相続財産となります。
ですので評価額を下げることが相続税対策の基本となります。
そこで賃貸マンションを建築すれば相続税対策を行わないよりもはるかに相続税をさげることができ、借入を行えば借入金を相続財産から引くことができますのでますます効果的となります。相続税評価額が下がるのです。

なぜ評価が下がるのか

なぜ建物を建築すると評価額が下がるのでしょうか。
それは、土地だけにしておくのではなく、建物を建てることで家賃の不払い問題、退去のトラブル、抵当権の設定などで容易に手放すことができなくなるのです。
つまり市場性がさがり感嘆に売れなくなってしまうのです。
そのため換金性が下がりますので、そのことが評価されて相続税評価額が下がってしまいます。つまり相続税対策になると言うことは、財産の価値がさがるということでもあることを覚えておきましょう。

注意点

財産の価値が下がることと同時に、相続税が払えなくなる可能性も考慮してください。相続税は現金一括払いが基本であり、払えない場合は延滞もしくは物納を選択することになります。
延滞の場合は金利をつけて払うことになりますので、賃貸を立てている場合はそのローンも一緒に払う必要があります。資金繰りが非常に懸念されるところです。
物納の場合は換金性のあるものを財産で物納します。
ですが抵当権のついた不動産は物納できません。
固定資産税評価額で引き取ってくれますので、更地のままだとそのまま1億円なら1億円で土地を引き取ってくれます。
しかし上物を建築してしまって抵当権が設定されていると、物納もできません。
相続税をしっかり計算して、払えない場合はそのまま土地で物納して相続税の支払にあてたほうが有利だと言う考え方もありますので見当してみてください。

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