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相続税対策としてのアパート建築の有効性

相続税にはアパート建築が有効です

土地を相続すると言う人は多いと思います。
相続は現金はそのままの価値で判断されますが、土地建物は評価額で相続税を計算されます。そのため評価額を下げることが相続税対策につながります。
土地の上にアパートを建てると、その分だけ資産価値が下がります。
売りづらくなりますので資産価値が下がったと判断されるのです。
そのため相続税対策でアパート建築が進んでおり、とくにバブルのころは相続税対策で立てられたアパートが急増しました。今でも節税の基本としてあげられるのが相続税対策のアパート建築です。

借入金があると優遇されます

アパートを建てるときにローンを組んで建築すると、そのローンが債務控除として相続税から控除されます。つまり実質的に相続税が下がるのです。このためさまざまな土地の地主さんがアパート建築に乗りだし、日本全国にアパートが建ったきっかけとなりました。更地で放置するよりもソーンを組んでアパートを建てたほうが相続税対策になるのです。

土地だけよりも評価額が下がります。

土地にアパートを建てると評価減となります。貸家建付地として評価されるからです。貸家建付地となると相続税の評価額は9%~21%ほどさがります。
また小規模宅地等の評価減を利用すれば評価額は50%まで下がります。
ただし土地は200平米までと限られています。200平米の土地は結構大きいですがアパートにしたらそこそこの広さかもしれません。
200平米以上の部分については評価減されません。

アパートを建てることのメリットは

相続する土地にアパートを建てることのメリットは、相続税が少なくなることのほかに、アパートを立てることによって財産を分割しやすくなります。相続人が複数いる場合に有効です。またローンを組んでいるので相続税も下がりますし所得税も還付を受けられます。

相続税は一括払い

相続税は相続が発生してから10ヶ月以内に納める必要があります。
そして基本は現金で一括で納める必要があります。
事情があれば分割や延滞、物納でも対応してくれますが、基本は即時に入金しなくてはなりません。ですのでアパートを建ててしまうとその分相続税対策で売りにくくなるリスクも考えておいてください。
アパートを建ててあまりに家賃を安く設定してしまうと滞納リスクが上がり、入居者のトラブルも増えます。そうなると資産価値が下落してますます売りづらくなるのです。
相続税が払えることを前提にアパートを立ててください。
また物納でも対応できますが、評価額そのままを金額として設定してくれます。
ですので土地だけで1億円ならその方が高い価値で引き取ってくれますのでアパートを建てないことも対策としてはあるのです。
ですがおおむね、アパートを建てたほうが相続税そのものが下がりますのでメリットのほうが多いです。

家賃収入をプールしておける

アパートを建てて入居者が決まると収入が発生します。家賃収入であり不労所得です。
ここからアパートのローンを支払って残った分をプールしておけばその分相続税の納税に役立ちます。ですがアパートを建てられるほどの土地を持っている場合は相続税も大きいですのでそれ相応の金銭的準備が必要です。

評価額を下げて相続税を下げる

アパートによる相続税対策の基本は、現金はそのままの価値で、土地は評価額で資産として計上されるのに対して、借金をしてアパートを建てると資産価値がさがり、それに応じて相続税も下がると言うのが基本です。ですが資産価値が下がることはその分だけ自分の資産額も減っていることになりますので注意が必要です。税の観点から見れば資産が減ることは大歓迎ですね。

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