不動産売却に関わる税金の計算方法

不動産売却をしたときは、所得として課税されます

不動産を売却したとき、所得が生じますよね。この所得を譲渡所得といいます。
この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されるのです。
マイナスの場合には税金は課税されません。

譲渡所得は、譲渡収入（売買代金）から、取得費と譲渡費用を引いたものになります。
取得費は、次の2つのうち大きい金額を使います。

実額法：土地・建物の購入代金と取得に要した費用の合計から、建物の減価償却費を引いた金額
概算法：譲渡収入金額　×　5％

また、税額は、譲渡所得に税率をかけたものです。
原則として、所得税と言うものは給与所得や不動産所得などをあわせて合計して総所得金額を決めます。そこから課税する総合課税を使います。

ですが、売却所得である譲渡所得は、合算せずに個別に課税する分離課税方式を採用しています。

所有期間の年数は5年がボーダーライン

譲渡した日の1月1日時点において、所有期間が何年かによって課税率が異なります。
5年がボーダーラインとなっています。5年以内を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得といいます。
短期譲渡所得は、居住用で税率39.63％(所得税30.63％、住民税9％)、長期譲渡所得は居住用で20.315％(所得税15.315％、住民税5％)となっています。
10年を超える場合は特例があります。
課税譲渡所得6000万円以下の部分は14.21％(所得税10.21％、住民税4％)、6000万超える部分は20.315％(所得税15.315％、住民税5％)となっています。
非居住用の場合は、短期譲渡所得は39.63％(所得税30.63％、住民税9％)、長期譲渡所得は20.315％(所得税15.315％、住民税5％)となっています。

譲渡益、譲渡損が出た場合の特例(控除)があります

譲渡益が出た場合、3000万円特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例があります。
譲渡損が出た場合、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除が受けられます。

確定申告の際の添付書類

確定申告は自分で行わなければなりません。譲渡所得に対する確定申告の際は、次の書類が必要となります。
・不動産売却時の売買契約書類
・不動産購入時の売買契約書類
・仲介手数料や印紙税などの領収書
これらを確定申告書類に添付して税務署に提出します。

3000万円の特別控除

3000万円の特別控除を受ける際には、以下の条件が必要です。
・自分が居住していた不動産であること
・売り手と買い手が、親子や夫婦などのような特別な関係ではないこと
・売却した前の2年間、この特例や譲渡損失などの特例を受けていないこと
これらの条件を満たしていれば、

譲渡所得税　＝　（課税譲渡所得　-　3000万円）×　譲渡所得の税率

となり、3000万円の特別控除が受けられます。

居住用財産の買換え特例

不動産を売却し、新たな住まいを購入、つまり買換えた場合は特例が受けられます。
売った不動産と買った不動産どちらにもそれぞれ下記の条件を満たす必要があります。

売却した不動産：所有期間10年以上、居住期間10年以上、1億円以下
購入した不動産：床面積50平米以上、築年数25年以内または耐震住宅、土地面積500平米以下、売却した年から翌年までの3年間に購入している

これらによって買換えの特例が受けられます。

売却損が出た場合の繰越

不動産を売却することによって損失が出た場合、他の給与などの所得と通算することで所得税を還付することができます。
控除がしきれなかった場合は、翌年以降最大3年繰り越すことが可能です。