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不動産の売却を検討されている方にとって、どれくらいの金額で売却できるかは売却の際の重要なポイントのひとつではないでしょうか？利便性の高い地域の不動産の方が高いというイメージはなんとなくお持ちだと思いますが、不動産の売却を左右する条件は利便性に限らず、その不動産の区域区分がどうなっているかという点が影響している事をご存知ですか？区域区分とは都道府県の都市計画によって、無秩序な市街化を防ぎ、計画的に市街化を図るために一定の区域に市街化区域と市街化調整区域の線引きを行うことを言います。
今回は、市街化調整区域の不動産を売却する際に、注意すべき点等についてご紹介します。
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福留 正明
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1．市街化区域と市街化調整区域
区域区分は全ての区域に定められているという訳ではありません。都道府県が都市計画法に基づく街づくりを行うかどうかを判断し、都市計画区域に含まれているエリアの中で、「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されます。この区分の判断は、基本的には都道府県知事が行ないます。もし、対象区域が他県の地域も含まれる等、複数の自治体が絡む形となる場合には国土交通大臣が判断することになります。
1-1．市街化区域
市街化区域は、既に市街地となっているエリアや今後おおよそ10年以内に優先的に市街化を図る必要があるエリアを言います。市街化区域では、原則として1,000㎡未満の開発行為であれば都市計画法の許可を得る必要がありません。ただし、利用目的等によって開発できる建物等への制限はあり、環境や景観を損ねないようにする必要があります。
1-2．市街化調整区域
市街化調整区域は、字の通り、市街化を調整する区域です。市街化区域と異なり、開発行為等は行わないエリアを言います。調整というよりは、抑制が正しい表現です。
何かしらの開発行為を行う場合には、その規模がどのような程度であっても都道府県知事の許可が必要となります。仮に、市街化調整区域に家を建てようと思った場合には、都道府県知事の許可を得る必要があり、さらにその家の増改築を行う場合にも、やはり都道府県知事の許可が必要となります。
1-3．市街化区域か市街化調整区域か調べる方法
市街化区域か市街化調整区域かは、調べたい不動産のある住所地の市役所や区役所で問合せてみると確認することが出来ます。都市計画課の窓口で、当該不動産の住所を伝えると調べてもらえます。
2．売却を検討している不動産が市街化調整区域の場合
売却を検討している土地や建物等の不動産が、市街化調整区域にある場合、いくつか確認しておくべき項目があります。
2-1．対象不動産の建築年月日
都市計画区域の線引きは昭和45年前後に行われている地域が多いです。線引きが行われる前と後では、開発棟の許可などの要件が当然、変更されています。しかし、線引き前からその地域に不動産を所有していた人が急に、市街化調整区域になったので規制を守って下さい！と言われては困りますよね。
そのため、線引き前と線引き後で開発等の許可に関する要件が異なります。
◯線引き前からある不動産
線引き前からその地域に建っている家などの不動産に関しては、下記の要件を満たしている場合には所有権の移転や立替え等に関して都道府県知事の許可が不要となります。
◯線引き後に建てられた不動産
市街化調整区域に建てられている不動産は、開発許可を得ている不動産となります。この許可は、不動産の所有者に対して認めている許可となるため、第三者へ売却する場合には、再度許可を得る必要があります。
さらに、不動産の立替え等を行うためにはその許可も必要となります。
ただし、所有者の相続人が相続等により引き継いだ場合には、所有者が得た許可を引き継ぐことが出来ます。
このように、売却を検討している不動産が線引き前か後のどちらに建築されたかによって、買主側に係る負担が大きく変わります。どちらかと言えば、線引き前からある不動産の方が売却しやすいと言えます。
対象不動産の建築年月日は固定資産税台帳により確認することが出来ます。市役所や区役所で確認してください。
2-2．条例の区域指定を確認する
市街化調整区域となっているエリアであっても、条例等によって開発を認めている区域を指定しているというケースがあります。条例等によって開発が認められているエリアの場合には、開発の許可を得る必要はありますが、住宅等であれば誰でも建築して良いというケースが多いため、買手がつきやすい傾向にあります。
また、使用用途が宅地となっており、周辺にも同様の住宅があるとインフラ等が整備されていることから、売却しやすいと言えます。
しかし、登記上の宅地と記載されていても、線引き前と線引き後ではやはり条件が変わってきますので宅地だから大丈夫ということはありません。
3．市街化調整区域の売却は不動産屋選びも難航する
市街化調整区域の場合、不動産の売却価格が市街化区域と比較すると低くなる傾向にあるため、不動産会社としてもあまり利益が得られないという理由から取扱いを控える会社も存在します。
売却を検討する場合には、市街化調整区域の不動産に注力している不動産会社を探すところから始めましょう。
4．市街化調整区域の不動産を賢く活用する方法
市街化調整区域は静かな環境など、メリットもあります。
その環境を活かし、老人ホーム等の社会福祉施設や病院などの用地として貸すという方法もあります。
このようなケースでは、行政等との協議が必要ですが協議によっては建築することが可能となります。
また、家庭菜園や墓地等の建築許可の必要な建物を持たないという活用方法もあります。対象となる不動産の周辺環境や状況によって宅地以外にも上手に活用する方法がないか検討してみましょう。
⇒市街化調整区域内の農地転用について
まとめ
市街化調整区域は、建物等を建設する場合には必ず都道府県知事の許可が必要となります。土地や建物の売却を行う場合、買い手側が開発許可を得る必要があることから、売手がなかなかつかない、価格が低くなるという傾向があります。しかし、場合によっては許可を得ずに建築等をすることができるケースも存在もします。
少しでも高く不動産を売却する場合には、売却を検討している不動産の状況をしっかりと把握しておく必要があります。市街化調整区域の不動産の場合には、相談する不動産会社も市街化調整区域の不動産に対して知識をしっかりと持っており、積極的に取り扱ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
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