相続税対策のひとつとしてタワーマンションを購入するという方法があります。相続税対策として高層階を購入すると良いという話を聞いたことがあるのではないしょうか？
タワーマンションの購入金額は決して安くありません。ましてや高層階になればなるほど高くなる傾向にあります。不動産は相続財産に含まれてしまうのに、なぜ、高級なタワーマンションが相続税対策になるのでしょうか？タワーマンションを利用した相続税対策の仕組みと注意すべき点についてご説明します。
福留 正明
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1．不動産は時価ではなく相続税評価額で計算される
相続税の計算を行う際、不動産の価値は実勢価格ではなく相続税評価額を用いて計算を行います。
土地と建物はそれぞれで評価額が算出されます。
上記のように路線価や固定資産税評価額によって相続税評価額を算出します。路線価の場合には時価の70~80％、固定資産税評価額の場合には時価の60~70％の評価となります。
仮に1億円の現金を所有していた場合、現金のまま相続すると相続税の課税対象価額は1億円ですが、1億円で不動産を購入した場合、相続税評価額が課税対象価額となります。従って、3,000万円程度の価値となるというケースも考えられます。実際の価値は1億円でも相続税の計算をする際には3,000万円の価値として考えることになるため、大きな節税に繋がるといえます。
2．タワーマンションの相続対策の仕組み
2-1．土地と建物の評価方法
不動産の評価方法について上記1でご説明しましたが、マンションの場合には専有面積の比によって評価されます。
土地であれば、敷地全体の評価額に対して、各部屋の持分割合を掛けて計算します。
従って、戸数が多いタワーマンションであれば１部屋あたりの持分割合が低くなり、その分土地の評価も下がります。建物に関しても原則は全体の評価額に対して専有面積の比で計算されることになります。
土地の評価も建物の評価も専有面積が同じであれば、階層や部屋の向き等は関係ありません。
⇒土地価格・土地相場を簡単に知る方法
2-2．実勢価格と相続税評価額の差が大きくなる
タワーマンションの場合には、高層階の方が実勢価格は高くなる傾向にあります。同じタワーマンションでも30階と3階では価格に大きな差が生じるというケースも少なくありません。
しかし、30階と3階でも専有面積が同じであれば、相続税評価額は同じです。
従って、30階の部屋の実勢価格が1億円、3階の部屋の実勢価格が5,000万円だったとしても相続税評価額はどちらも3,000万円ということも考えられます。
この乖離が大きいほど相続税の節税に繋がるということです。
3．タワーマンションの相続対策の注意点
実際に、タワーマンションを利用した相続対策が租税回避行為と判断され、相続税評価額ではなく実勢価格で相続税の修正申告、追徴課税されるというケースがありました。
このケースでは以下のような点が租税回避行為と判断されたと考えられます。
このように、あきらかに相続税を抑えるためにタワーマンションを購入したと判断されるような場合、租税回避行為と判断される可能性があります。
4．タワーマンションの相続対策のポイント
4-1．相続財産が1億5千万円以上の方は検討を
2015年に相続税率が改正され取得金額が2億円を超える部分から増税となりました。
多くの財産がある方は相続税対策をしっかりととっておかないと、多額の相続税を支払う必要が出てきてしまいます。
1億5千万円~5億円の間で現金等の金融資産を所有されている方の場合には、タワーマンションを購入した相続税対策が有効と言えます。
4-2．購入は早めにする
タワーマンションの購入による相続税対策を検討しているのであれば、なるべく早く購入しておくことで租税回避行為と判断される確率が下がります。
具体的にどれくらい前に購入したら良いかという基準はありませんが、元気なうちに購入しておいた方が安全、安心です。
4-3．価格が下がりにくいタワーマンションを購入する
マンションの価格は情勢によって変動が予想されます。価格が高騰することもあれば下落することも考えられます。マンションの価格は立地が大きく関係しているため、なるべく価格が下がりにくいエリアを選ぶことがポイントとなります。立地の良いマンションの場合には、売却時もスムーズに進む可能性が高いという利点もあります。
4-4．相続後はすぐに売却しない
早めに購入するということと同様に、租税回避行為と判断されないためにも、相続直後の売却は控えておく方が良いでしょう。こちらもどれくらい後に売却するかという基準はありませんが、税務調査は通常、相続税の申告から5年以内に行われます。税務調査の対象となる可能性がある期間は売却しない方が懸命かもしれません。
5．タワーマンションの固定資産税の改正は相続対策に影響する？
平成29年度税制改正の大網でタワーマンションの固定資産税の見直しが公表されました。
タワーマンションの固定資産税は現行であれば専有面積が同じであれば階層に関係はなく同じ税額が課されていましたが、改正後は中層階を基準に、1階上下するごとに0.26％税率が増減することになります。
つまり、高層階は固定資産税が高くなり、低層階は固定資産税が低くなります。
この改正と同時に固定資産税評価額についての改定も検討されていると言われています。
そのため、相続税にも影響が出てくる可能性があります。
しかし、この改正は2018年以降に引渡しが行われる新築のタワーマンションが対象となります。すでに所有しているタワーマンションの固定資産税が高くなるという訳ではありません。
また、2018年よりも前に売りに出されているタワーマンションの場合には改正前の固定資産税が適用されます。
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まとめ
相続対策としてタワーマンションを活用する場合には、租税回避行為と判断されないように、なるべく早めに購入して相続後はすぐに売却しないことが大切です。
また、購入する際には、立地条件などがよく価格が下がりにくいエリアのマンションを選ぶようにしましょう。
財産を多く所有されている方の場合には、現金などで相続するよりも不動産で相続するほうが相続税を抑えることが出来ます。遺されたご家族が相続税の支払いで苦労することの無いように相続税対策をしっかりと行いましょう。不動産を利用した相続税対策は複雑なことが多いため、専門家に相談することをオススメします。
