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1円でも高く家を売却したい人向け完全ガイド

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家を売却するのであれば少しでも高い価格で売却したいものです。しかし、自分の家がどの位の価値があるのか?具体的に高く売るための方法などわからない事が多いでしょう。
そこで今回は、1円でも高く家を売却するためのポイントをお伝えしようと思います。

1.家の売却相場の調べ方あれこれ(自分で調べる方法)

自分で家の相場を調べる場合は、インターネットを活用するとよいです。不動産に関する情報は充実していますので、検索はスピーディーに行えるでしょう。

検索する内容は、

・不動産取引事例から自分の家と似ているタイプ(マンション、一戸建て等や築年数、間取り)の売却価格を調べる。
検索キーワードは、「不動産 取引事例」で調べると多くのサイトが出てきます。

・現在売りに出ている自分の家と似ているタイプの売却価格を調べる。
検索キーワードは、「不動産 売却」で調べると大手のサイトが表示されます。

おすすめは、不動産取引事例です。なぜなら、売りに出ている売り主の希望価格ではなく実際の取引価格を知ることができますので、買い主が納得する価格帯の相場がわかります。

2.不動産会社と一括査定サイトのどちらを利用するか?

家の売却価格を自分で調べたとしても、あくまで大まかな目安でしかありません。そうなると、不動産のプロが算出する正確な情報を知りたくなると思いますので、不動産会社や一括査定サイトを利用する事になるでしょう。
ここではそれぞれのメリット・デメリットを見ていきます。

2-1.一括査定サイトのメリット・デメリット

・一括査定サイトのメリット

一括サイトのメリットとしては、簡単な作業で複数の不動産会社から査定価格を提示してもらう事ができます。入力する項目は住所、土地の面積、建物の築年数など難しい項目はありませんので10分もあれば入力は完了するでしょう。

あとは不動産会社からの査定結果を待ち、その結果を基に査定価格にどのくらいの幅があるかを確認できます。一番高値をつけてくれた不動産会社に仲介を依頼するというステップもスムーズに行う事ができます。

また、一括査定を依頼する会社も自分で選択できますので、ホームページなどを見て好感度の高い会社に絞って査定を依頼するという方法もあります。

・一括査定サイトのデメリット

一括サイトのデメリットとしては、自分の物件エリアが地方の場合は対応してもらえないことが多く、査定結果をもらうまでの時間がかかることもあります。

大手不動産会社は首都圏など人口密集地の物件など、流動性があるエリアに関しては積極的な査定をしてくるでしょう。しかし、地方のなかなか売れないような物件については「申し訳ありませんが対応エリアではありません。」というような回答もありますので注意しなければなりません。

また、査定結果に関しても遅い会社は返答までに1週間以上かかる場合もありますので、すべての会社が迅速な対応をする訳ではないと考えるべきでしょう。

2-2.不動産会社のメリット・デメリット

・不動産会社のメリット

不動産会社のメリットとしては、査定価格の精度が高く早期に売れやすいという点です。
不動産会社は査定依頼を受けると、担当者が現地をチェックしたり類似取引情報を集めて時間をかけて物件価格を算出しますので、精度の高い査定価格を知ることができます。

また、早期の売却を期待できます。その理由ですが、不動産会社の主な収益は「不動産仲介手数料」です。(不動産管理業務中心の会社は除きます。)
仲介手数料は成功報酬ですので、契約を成立させなければ会社は運営できません。
そうなると、担当者、会社は必死に努力して買い主を探しますので、早期の売却が期待できます。

・不動産会社のデメリット

不動産会社のデメリットとしては、不得意な分野の場合は売却に時間がかかることです。個人事業主規模の不動産会社が持つ傾向として、賃貸に強い、マンション販売に強いなど取り扱う不動産のタイプが決まっています。

例えば、学生や若者向けのワンルーム賃貸に強い不動産会社に、閑静なエリアの一戸建ての売却を依頼しても担当者も慣れていませんし、顧客のニーズも少ないですので売れにくくなるでしょう。

不動産会社を選ぶ場合には、一戸建ての売却、マンションの売却など自分の物件タイプにおける売買が強い会社を選ぶべきです。

3.家を高く売るためにやっておく4つのこと

家を高く売るためには、不動産会社に任せっぱなしではいけません。自分でできる事、
事前に把握しておくべき知識もあります。ここではそれらに関する4つのポイントをお伝えします。

3-1.仲介?買取?媒介契約の種類は?不動産の基礎知識を習得しておく

不動産会社に物件売却を依頼する場合に必要な基礎知識は、仲介と買取についての違い、3種類ある仲介における媒介契約を知ることです。

まず、仲介とは不動産会社が買い主を探して仲を取り持つ行為を意味します。契約が成立した場合、不動産会社は仲介手数料を売り主、買い主からもらうのが基本的な報酬形態です。

仲介のメリットとしては、売りたい価格を自分で決める事ができ、取引条件面についても仲介会社と相談して自分が不利にならないような交渉が可能です。

デメリットとしては、いつ売れるかわからないという点がありますので基本的には仲介会社が買い主を見つけて来るまで待つことになります。

買取とは、不動産会社が仲介ではなく直接物件を買取という行為を意味します。この場合、仲介ではありませんので仲介手数料は発生しません。しかし、不動産会社にしてみれば、報酬もない上に不動産取得税などの諸経費も発生することになります。

買い取りのメリットとしては、仲介のように買い主が見つかるまで待つ必要もなくすぐに現金化できます。

デメリットとしては、売り急いでいるという点や不動産会社が負担する諸経費を考えた場合、仲介で売りに出す価格よりも低額の価格で買い取られるケースも多いです。

3種類の媒介契約についてですが、「専任専属媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」とあります。
基本的な違いは、

・専任専属媒介契約:1つの不動産会社のみに依頼して、自分で買い主を見つけても直接契約ができない。

メリットとしては、不動産会社は買い主を見つけた場合確実に仲介手数料をもらえますので
営業活動を頑張ってくれます。

デメリットとしては、物件エリアの集客に弱い場合や個人で開業していて雑務に追われるような会社であれば営業活動もあまり行えませんので契約が決まりにくいでしょう。

・専任媒介契約:1つの不動産会社のみに依頼するが、自分で買い主を見つけて直接契約ができる。

メリットとしては、自分で買い主を見つけてきた場合は仲介手数料を支払わなくてもよいです。

デメリットとしては、専任専属媒介契約のデメリットに加えて自分で買い主を見つけた場合に
仲介手数料は発生しませんが、営業活動にかかった経費を請求されることがあります。

・一般媒介契約: 複数の不動産会社と契約でき、自分で買い主を見つけて直接契約ができる。

という違いがあります。

メリットとしては、複数の不動産会社が営業活動をしますので情報の広がりが早いです。人気のあるエリアであれば比較的高値で買い主が見つかりやすいです。

デメリットとしては、契約を決めた不動産会社のみが報酬をもらえる契約形態ですので、他の不動産会社は営業活動費用分の損をすることになります。
成功報酬が約束されていない一般媒介契約は、熱心に営業活動をせずにとりあえずは他の不動産会社の様子を見るなど、積極的に動いてもらえないケースもあります。

これらの3種類の中でどの契約が適しているかは、ケースバイケースですので一概に言えません。それぞれのケースによって、どの契約にするかを考える必要が出てくると覚えておいて下さい。

3-2.売却する家の印象をあげる(掃除や屋内外の手入れ)

家を高く売却したい場合、見た目の印象は重要ですので自分で努力しなければなりません。
具体的には、

・庭の目立つところに粗大ゴミなどを放置しない
・玄関のタイルなど、汚れを落とす
・室内は、壁紙が破れてひどい場合はクロス交換をする
・キッチンやお風呂のカビや水垢を落としておく
・部屋全体の臭いがある場合、アロマや刺激の少ない香料を利用する
・生活感があるような洗濯物の放置やキッチン上にあるモノを収納するなどする

あなたにとっては売却する自宅ですが、買い主にとっては「モデルルーム」という視点で掃除や屋内外の手入れをしましょう。

3-3.家の売却に際して発生する諸費用を確認しておく

一般的な売却で発生する諸経費は次のようなものです。

・不動産仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消登記に関する司法書士報酬などの費用
・ローンの残債務と場合によっては繰上返済手数料
・譲渡所得による税金

このような費用がかかります。
ただし、譲渡所得による税金は、自宅を売却する場合は3,000万円の特別控除がありますので税金が発生しないケースの方が多いです。

3-4.売却したい時期を決めておく

売却時期については事前に決める必要があります。その理由ですが、あまりに売り急ぐと買い主は「売り急ぐ理由があるということは何らかの事情がある。」と考えて値下げ交渉をされやすいです。

また、自分の引っ越し計画や金融機関との売却における残債務等の打合せ、自宅の掃除をする時間も確保しにくくなります。だからと言って、3年後に売却予定の話を今からしても早過ぎるでしょう。

目安としては半年~1年後の売却を予定して動くと良いと思います。

4.査定から実際の売却・引き渡しの流れとスケジュール

査定後の流れとスケジュールですが、

売却・引き渡しの流れ スケジュール
・媒介契約を締結(3種類から選択) 1時間程
・売却に向けた営業活動  3ヶ月~半年が目安
・買い付け申し込み~売買契約締結 2、3週間
・引き渡し準備 3週間~1ヶ月
・残代金の決済、引き渡し 決済後数日

このような流れになります。売却代金に関しては、売買契約締結時と引き渡し時に分けて受け取るケースが多いです。

5.家(建物)の売却にかかる税金Q&A

Q.家を売却した際の税金の種類を教えてください

A.印紙税、登録免許税(抵当権を抹消する場合)、譲渡所得による所得税、住民税です。

Q.家を売却した際の消費税はどうなりますか?

A.個人の場合は非課税です。事業者の場合は建物のみ課税されることになります。

Q.家を売却した際に過去の減価償却費はどのように考慮されますか?

A.建物の取得費を計算する時、減価償却分を差し引くので注意しなければなりません。
例えば、2,000万円で建物を取得していても減価償却分が500万円でしたら
2,000万円-500万円=1,500万円しか取得費として計上できません。

Q.家を売却した時にかかる税金を節税する方法はありますか?

A.一般的には3,000万円の居住用不動産の特別控除、長期譲渡所得の軽減税率、買い換え特例などあります。

6.まとめ

家を高く売却する場合は、売値を高くするのではなく、

・不動産会社とのベストな契約内容を考える
・物件価値を高める工夫をする
・節税制度を利用する

このような方法が必要とおわかりになったと思います。
ここで得た知識を利用して、不動産取引を有利に進めて1円でも高く売りましょう。

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